Ontbinding huurovereenkomst woning – hennep teelt voor eigen gebruik.
Direct contact met huurrecht advocaten:
Hebt u vragen op het terrein van huurrecht, ontbinding van een huurovereenkomst, of zoekt u rechtsbijstand op dat terrein, bel dan ons centrale telefoonnummer 030 – 252 35 20. Wij verbinden u direct door met een huurrecht advocaat. Een eerste advies is altijd geheel kosteloos.
De zaak die hier wordt besproken (Sector kanton Rechtbank Rotterdam, 17 december 2012; LJN: BZ8873) draait om het volgende. Tussen partijen is op 16 september 2004 een huurovereenkomst tot stand gekomen ten behoeve van een woning. In art. 7 van de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden Zelfstandige Woonruimte (hierna: de algemene huurvoorwaarden) van toepassing verklaard, waarin in art. 8.6 onder meer het volgende is bepaald: “Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.” Gebleken is dat in de tuin van de woning hennepplanten staan. In totaal werden er 13 moederplanten en 4 stekken aangetroffen.
Verhuurder heeft gevorderd de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te ontbinden en huurder te veroordelen om het gehuurde binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis met al het zijne en de zijnen te ontruimen en ontruimd te houden en, onder afgifte van de sleutels, ter vrije en algehele beschikking van verhuurder te stellen, met veroordeling van gedaagde in de kosten van de procedure.
Tegen de achtergrond van genoemde feiten heeft verhuurder aan haar eis – verkort weergegeven en voor zover van belang – het volgende ten grondslag gelegd. Het is huurder op grond van de algemene huurvoorwaarden niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Op of omstreeks 25 juli 2012 zijn door de politie in de tuin van het gehuurde dertien hennepplanten en vier stekken aangetroffen. De tuin maakt deel uit van het gehuurde, zodat huurder in strijd heeft gehandeld met de algemene huurvoorwaarden en tekort is geschoten in de nakoming van de uit hoofde van de huurovereenkomst op hem rustende verplichtingen. Bovendien heeft huurder zich met het kweken van hennep niet gedragen als een goed huurder in de zin van art. 7:213 BW. De onderhavige overeenkomst kan dan ook worden ontbonden.
Huurder heeft de vordering betwist en tegen de eis – verkort weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende aangevoerd. De in de tuin aanwezige hennepplanten zijn bestemd voor eigen gebruik. Er waren vijf levende en vier dode hennepplanten aanwezig, zodat de gedooggrens niet is overschreden. Er is niet in strijd gehandeld met de algemene huurvoorwaarden, nu het weliswaar verboden is in de woning hennep te kweken of activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld, maar niet bij het gehuurde of in de tuin. Het verbod in het gehuurde heeft hoogstwaarschijnlijk betrekking op de gevaren van brand door kortsluiting of oververhitting en wateroverlast door lekkages. Van dergelijke risico’s is nimmer sprake geweest. Huurder heeft ook geen activiteiten verricht die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld, nu hij slechts vijf levende planten in de tuin had staan. Voorts betwist huurder zich als een niet goed huurder te hebben gedragen. Er is geen sprake van een tekortkoming en voor zover geoordeeld zou worden dat daarvan wel sprake zou zijn rechtvaardigt deze de ontbinding van de huurovereenkomst niet.
De kantonrechter oordeelt als volgt:
Op grond van art. 8.6 van de onbetwist overeengekomen algemene huurvoorwaarden is het huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. In de huurovereenkomst is opgenomen dat onder “het gehuurde” moet worden verstaan “de woning inclusief onroerende aanhorigheden en inclusief het medegebruik van de om het complex eventueel gelegen groenstroken, en tuinen die als onroerende aanhorigheden zijn te beschouwen en het medegebruik van eventueel gemeenschappelijke ruimte.” Nu de tuin daarmee deel uitmaakt van het gehuurde heeft huurder met de aanwezigheid van een of meer hennepplanten in strijd gehandeld met de tussen partijen bestaande overeenkomst. verhuurder heeft betwist dat het zou gaan om vijf (levende) hennepplanten en stelt dat in de tuin dertien moederplanten en vier stekken zijn aangetroffen. Wat er ook zij van het aantal hennepplanten, nu reeds met de enkele aanwezigheid van één hennepplant de algemene huurvoorwaarden zijn overtreden, is het aantal aangetroffen planten in dezen niet relevant. Voldoende is komen vast te staan dat huurder tekort is geschoten in de correcte nakoming van de huurovereenkomst.
In beginsel geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van zijn of haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Beoordeeld dient te worden of, zoals huurder stelt, van een van deze twee uitzonderingen sprake is.
Naar het oordeel van de kantonrechter rechtvaardigt de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst in het onderhavige geval niet. huurder heeft met de aanwezigheid van hennepplanten in de tuin weliswaar in strijd gehandeld met hetgeen partijen in het kader van de huurovereenkomst zijn overeengekomen, maar hij heeft onweersproken gesteld dat de aanwezige planten slechts dienden voor eigen gebruik. Dat op enig moment sprake is geweest van het bedrijfsmatig kweken van hennep is gesteld noch gebleken.
De kantonrechter erkent het belang van verhuurder tot het voeren van een herkenbaar en consequent beleid ten aanzien van hennep, maar dit ziet naar het oordeel van de kantonrechter in de kern op het voorkomen van (potentiële) overlast en veiligheidsrisico’s voor (omwonende) huurders en de staat van de woning. Van deze (potentiële) risico’s is in het onderhavige geval echter niet gebleken. De hennepplanten zijn enkel in de tuin aangetroffen en niet in een van de binnenruimten van het gehuurde. huurder heeft ook geen gebruik gemaakt van groeiversnellende hulpmiddelen, zoals kunstmatige lichtvoorzieningen en dergelijke, zodat de normaliter met de kweek van hennep samenhangende problemen en risico’s van brand, (stank-) overlast voor omwonenden en verloedering van de buurt, waarvan evenmin is gebleken, verwaarloosbaar klein moeten worden geacht. In aanmerking wordt voorts genomen het belang van huurder om in het gehuurde, waar hij al jaren onbetwist zonder overlast te veroorzaken en zonder betalingsachterstanden woont, te kunnen blijven wonen. Dit belang is des te groter nu hij in het kader van een procedure ex art. 1:212 BW dient te beschikken over een woonruimte waar hij zijn zoon kan laten inwonen c.q. verblijven.
Gelet op de, in het licht van de onderhavige omstandigheden, (relatief) geringe omvang van de tekortkoming tegenover het evidente belang van huurder en het feit dat huurder expliciet heeft verklaard geen nieuwe hennepplanten te zullen houden, acht de kantonrechter de sanctie van ontruiming te zwaar en ziet zij onvoldoende rechtvaardiging voor de gevorderde ontbinding. Deze zal derhalve worden afgewezen.
