Gedreven en no-nonsense
Kennis
Kunde
Kwaliteit

Huurrecht | huur bedrijfsruimte – brand

De zaak draait om een brand in het huurpand en de vraag of de huurder om die reden de overeenkomst zelf – buitengerechtelijk – mocht ontbinden. Aangezien er in deze zaak geen sprake was van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van verhuurders – het tijdelijk niet bruikbaar zijn van de verhuurde unit was het gevolg van overmacht – kon ontbinding door huurders enkel op grond van artikel 6: 265 en 267 BW niet plaatsvinden, nog daargelaten dat zij zich in dat geval hiervoor tot de rechter hadden dienen te wenden. Dit betekent dat de huurder gehouden is de huurovereenkomst met verhuurder voort te zetten, totdat deze op andere wijze eindigt.

De kantonrechter oordeelt daartoe als volgt.

De brand is ontstaan in het bedrijf van een huurder van een andere bedrijfsunit in het bedrijfspand waarin zich ook unit 47 H bevindt. De brand kan derhalve niet worden aangemerkt als een toerekenbare tekortkoming van verhuurders. Er is sprake van overmacht.

Artikel 7:210 lid 1 BW luidt als volgt:

“Indien een gebrek dat de verhuurder ingevolge artikel 206 niet verplicht is te verhelpen, het genot dat de huurder mocht verwachten, geheel onmogelijk maakt, is zowel de huurder als verhuurder bevoegd de huur op de voet van artikel 267 van Boek 6 te ontbinden.”

Artikel 206 lid 1 luidt:
“De verhuurder is verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen.”

Het bedrijfspand heeft ernstige brandschade opgelopen, doch is niet geheel tenietgegaan. De verhuurde unit heeft enkel rook- ,roet-, en waterschade ondervonden. Deze unit is schoongemaakt en opnieuw geverfd. Er is door de brandverzekeraar(s) uitgekeerd en verhuurder heeft het pand doen herstellen. Daarmee staat zonder meer vast dat herstel mogelijk was.

Mede gelet op de uitkeringen die gedaan zijn door de brandverzekeraar, kan niet worden aangenomen dat dit herstel uitgaven vergde die redelijkerwijs niet van verhuurder zouden zijn te vergen.

Aldus is er geen sprake van een gebrek dat de verhuurder niet verplicht was te verhelpen.

Aan de voorwaarden genoemd in artikel 7: 210 BW waaraan voldaan moet worden om tot buitengerechtelijke ontbinding over te mogen gaan door huurder was dan ook niet voldaan. Het feit dat het dak is vervangen, waardoor de units tijdelijk onbruikbaar waren is niet van invloed op het feit dat niet voldaan is aan de voorwaarden genoemd in artikel 7: 210 BW. Het stond huurders dan ook niet vrij om de huurovereenkomst op grond van die bepaling te ontbinden.

Aangezien er geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van verhuurders – het tijdelijk niet bruikbaar zijn van de verhuurde unit is immers het gevolg van overmacht – kon ontbinding door huurders enkel op grond van artikel 6: 265 en 267 BW niet plaatsvinden, nog daargelaten dat zij zich in dat geval hiervoor tot de rechter hadden dienen te wenden. Dit betekent dat Huurder 1 BV gehouden is de huurovereenkomst met Verhuurder 1 voort te zetten, totdat deze op andere wijze eindigt.

Mocht u op het terrein van huurrecht (bedrijfsruimte) vragen hebben kunt u altijd kosteloos contact opnemen met onze advocaten. Wij zijn specialist op dit terrein. Bel ons nu op 030 252 35 20. Daarvoor brengen wij u vanzelfsprekend geen kosten in rekening. Eerste telefonisch advies van onze advocaten is kosteloos.

Uitspraak

RECHTBANK ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector Kanton, locatie ‘s-Hertogenbosch

Zaaknummer  : 689093
Rolnummer   : CV EXPL 10-3830
Uitspraak   : 2 december 2010

in de zaak van:

1. De commanditaire vennootschap Verhuurder 1
2. Verhuurder 2,
beide gevestigd te Eindhoven,
eiseressen in conventie, verweersters in reconventie,
gemachtigde: mr  X

t e g e n :

1. Huurder 1,
2. Huurder 2,
beide gevestigd te ‚s Hertogenbosch
gedaagden in conventie,
eiseressen in reconventie,
gemachtigde: mr Y

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als Verhuurder 1, Verhuurder 2, samen ook als ‘verhuurders’ enerzijds en Huurder 1 en  Mode Den Bosch, samen ook als ‘huurders’ anderzijds.

De procedure

1.1. Verhuurders hebben bij dagvaarding gevorderd:

I. Dat de kantonrechter zal verklaren voor recht dat huurders de huurovereenkomst met Verhuurder 1 met betrekking tot het bedrijfspand gelegen aan ‘s-Hertogenbosch, kadastraal bekend gemeente ‘s-Hertogenbosch, bestaande uit circa 205 m² bedrijfsruimte, circa 62 m² kantoorruimte op de begane grond, alsmede circa 67 m² kantoorruimte op de eerste verdieping, onterecht buitengerechtelijk hebben ontbonden, primair op grond dat niet aan de eisen van ontbinding op de voet van artikel 7:210 BW en/of 6:265 BW jo 6: 267 BW is voldaan en subsidiair op grond dat het huurders niet vrijstond op de voet van artikel 6:248 lid 2 BW om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden omdat dit mede gelet op de bepalingen van de koopovereenkomst d.d. 11 april 2005 naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is;

II. De huurovereenkomst d.d. 11 maart 2005 tussen partijen te ontbinden op grond van een toerekenbare tekortkoming van huurders en huurders te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van het te wijzen vonnis het hiervoor omschreven gehuurde geheel leeg en ontruimd ter beschikking van verhuurders te stellen en met de hunnen en al het hunne het gehuurde te verlaten en te ontruimen en ontruimd te houden, een en ander op verbeurte van een dwangsom van € 1000 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat huurders in gebreke blijven aan het vonnis te voldoen, althans een zodanige veroordeling als de kantonrechter juist oordeelt;

III. Huurders hoofdelijk, des dat de een betalende, de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen aan Rietvelden ten titel van openstaande huurpenningen (vanaf 1 februari 2010 tot en met 30 juni 2010) tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 21.593,74 (inclusief BTW en voorschotten servicekosten), alsmede een bedrag van € 776,87 ter zake de contractuele boete van 2% per maand tot en met 30 juni 2010, in totaal zijnde € 22.370,61, te vermeerderen met de contractuele boete van 2% per maand over € 22.370,61 vanaf 1 april 2010 tot aan de dag der algehele voldoening en voorts vermeerderd met de wettelijke rente over het bedrag van € 776,87 vanaf de datum van de dagvaarding, 19 april 2010, tot aan de dag der algehele voldoening;

IV. Huurders hoofdelijk, des dat de een betalende, de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen aan Rietvelden te betalen ter zake huurpenningen vanaf 1 juli 2010 tot en met de datum van ontbinding van de huurovereenkomst, een bedrag van
€ 12.988,96 per kwartaal vooruit (zijnde € 4.329,64 per maand), te vermeerderen met de contractuele boete van 2% per maand vanaf de respectievelijke vervaldata tot en met de dag der algehele voldoening;

V. Huurders hoofdelijk, des dat de een betalende, de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen aan Rietvelden te betalen een gebruiksvergoeding van € 4.329,64 per maand vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot en met de datum van algehele ontruiming van het gehuurde, een en ander te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de respectievelijke vervaldata tot en met de dag der algehele voldoening;

VI. Huurders hoofdelijk, des dat de een betalende, de ander zijn bevrijd, te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding aan Verhuurder 1 die de kantonrechter meent te behoren toe te wijzen, althans tot betaling van een schadevergoeding aan Verhuurder 1, nader op te maken bij staat en te vereffenen bij de wet, vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf de dag der dagvaarding, respectievelijk vanaf de dagen waarop de verschillende schadecomponenten zijn ontstaan, tot aan de dag der algehele voldoening;

VII. Huurders hoofdelijk, des dat de een betalende, de ander zijn bevrijd, te veroordelen tot voldoening aan Verhuurder 1 van de buitengerechtelijke kosten, te begroten ingevolge rapport voorwerk op € 1500,-, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119a BW over deze kosten vanaf de 15e dag na de dag van de uitspraak;

VIII. Huurders hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over deze proceskosten vanaf de 15e dag na de uitspraak.

1.2. Huurders hebben een conclusie van antwoord genomen, waarbij zij verweer hebben gevoerd en een eis in reconventie hebben ingesteld. Deze luidt als volgt:

1. dat de kantonrechter zal verklaren voor recht dat de huurovereenkomst tussen verhuurders en huurders inzake Rietvelden weg unit 47 H te ‘s-Hertogenbosch per 20 oktober 2009 is ontbonden;

2. Verhuurders te veroordelen om binnen vijf dagen na betekening van het vonnis aan ABN Amro Bank N.V. te Eindhoven de originele huurgarantie met nummer 114.57.35.654 toe te sturen met de mededeling dat verhuurders geen aanspraak maken of zullen maken op voornoemde huurgarantie en dat voornoemde bank uit haar verplichtingen jegens verhuurders uit bedoelde huurgarantie is ontslagen;

3. Verhuurders te veroordelen om aan huurders te betalen een dwangsom van
€ 5000,- per dag of gedeelte van een dag dat verhuurders niet aan voornoemde veroordeling onder 2 voldoen, zulks tot een maximum van € 13.000;

4. met veroordeling van verhuurders in de proceskosten in reconventie.

1.3. Hierna is een comparitie van partijen gelast. Deze heeft plaats gevonden op 21 september 2010. Zijdens huurders is daarbij een schriftelijke pleitnota door haar gemachtigde overgelegd. Daarna is vonnis bepaald.

Het geschil in conventie en in reconventie en de beoordeling ervan

2. In rechte kan, als enerzijds gesteld, en anderzijds niet, dan wel onvoldoende gemotiveerd weersproken, van de navolgende feiten worden uitgegaan.

2.1. De heer en mevrouw hebben een aantal bedrijfspanden met ondergrond, gelegen aan de Rietveldenweg nummers 47 en 47 A, 47 B, 47 D, 47 E, 47 F, 47 G, 47 H en 47 K, alsmede daarbij behorend onbebouwd terrein, op 11 april 2005 verkocht aan BV dan wel door laatstgenoemde aan te wijzen nadere meester. Verhuurder 1 is als nader te noemen meester aangewezen door BV.
De levering van het onroerend goed heeft plaatsgevonden aan  I BV, in haar hoedanigheid van beherend vennoot van Rietvelden I BV. I BV heeft haar naam gewijzigd in Verhuurder 2 BV, eiseres sub 2. In de koopovereenkomst is bepaald dat er ten behoeve van de huurder van het bedrijfspand met nummer 47 H, zijnde Huurder 1 BV, een nieuwe huurovereenkomst zou worden opgesteld met een aanvangshuurprijs van € 40.000,- per jaar. ex btw en servicekosten. Per 1 maart 2005 is een nieuwe huurovereenkomst opgesteld met een duur van 7 jaar, lopend derhalve tot 1 maart 2012, tussen Huurder 1 BV en BV. Partijen zijn het erover eens dat Verhuurder 1 heeft te gelden als verhuurster. Huurder 2 heeft zich jegens Rietvelden hoofdelijk met Huurder 1 BV verbonden en garant gesteld voor de nakoming van alle uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen van laatstgenoemde.
De huurovereenkomst is op 7 september 2009 opgezegd tegen 1 maart 2012.

2.2. In de huurovereenkomst is bepaald dat onderverhuur slechts is toegestaan na verkregen schriftelijke toestemming van verhuurder. Verhuurder heeft geen schriftelijke toestemming tot onderverhuur gegeven.
Het gehuurde bedrijfspand nummer 47 H is door huurders vanaf januari 2007 onderverhuurd. Vanaf 11 januari 2009 is er onderverhuurd aan Van Uden Schilderwerken BV. De huurprijs die door Van Uden Schilderwerken wordt betaald is lager dan de huur die door Huurder 1 BV aan Rietvelden I C.V. wordt voldaan. De naam van Van Uden Schilderwerken is gewijzigd in Pr BV. Dit bedrijf is gefailleerd.
Volgens een schrijven van makelaarskantoor DTZ Zadelhoff is de huurprijs van een vergelijkbare unit in hetzelfde bedrijfspand, nummer 47 F, € 18.000 per jaar.

2.3. Op 26 september 2009 heeft in het bedrijfsgebouw een brand gewoed. De ruimte die aan Huurder 1 was verhuurd, en door deze was onderverhuurd aan Procoat BV, was is hierdoor verontreinigd.
Bij brieven van 29 september 2009 en 2 oktober 2009 hebben huurders om informatie gevraagd aan de beheerder van verhuurders van het pand, onder meer over de vraag of er opdracht kon worden gegeven om te starten met schoonmaakwerkzaamheden. Verhuurders hebben op 3 oktober 2009 een bijeenkomst belegd met de huurders van de diverse bedrijfsunits van het gebouw, waarbij informatie is gegeven over het herstel van het gebouw. Daarbij is onder meer medegedeeld:
– dat het gebouw zo snel mogelijk gebruiksklaar wordt gemaakt;
– dat de huurpenningen vanaf de dag van de brand niet verschuldigd zijn;
– dat het dak vervangen moet worden;
– dat, mede vanwege de roetophoping, wandbeplating moet worden vervangen, deels nieuwe muren moeten worden gemetseld en
– dat de staalconstructie deels moet worden vervangen.
– dat verwacht wordt dat binnen maximaal 6 maanden het pand zal zijn hersteld.

2.4. Bij schrijven van 20 oktober 2009 hebben huurders de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden, nadat hun onderhuurder Procoat BV daartoe eveneens was overgegaan. Verhuurders hebben hiertegen bezwaar gemaakt.

2.5. Het bedrijfspand is geheel hersteld en voorzien van een nieuw dak. Volgens de verzekeraar die de brandschade heeft vergoed, wordt het pand per 1 februari 2010 geacht weer verhuurbaar te zijn.

3. Verhuurders doen hun vordering steunen op bovenstaande feiten, alsmede op het volgende.

3.1. Verhuurders stellen dat de verkopers van het pand, de heer en mevrouw , de huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte genummerd 47H zijn aangegaan tegen een hogere huurprijs dan de marktprijs om op deze wijze een hogere, fiscaal onbelaste koopprijs voor het pand in privé te bedingen. Deze huurprijs van € 40.000 per jaar was twee keer zo hoog als de marktprijs van circa € 18.000 per jaar. De te hoge huur die huurders betaalden was bovendien fiscaal aftrekbaar. Doordat de jaarhuur met circa € 20.000 hoger lag dan de gebruikelijke huurprijs hebben de heer en mevrouw op deze wijze een bedrag van circa € 220.000 extra als koopprijs kunnen bedingen.

3.2. De huurovereenkomst met huurders loopt tot februari 2012, waarbij de huurverplichtingen in totaal, exclusief servicekosten (inclusief indexering) circa € 95.000 bedragen, te vermeerderen met BTW. Na de bijeenkomst van 3 oktober 2009, volgend op de brand, zijn per e-mail van 14 december 2009 (prod. 9 dagv.) door verhuurders twee voorstellen gedaan aan de heer  om tot een oplossing te komen, waarbij rekening is gehouden met de wens van de heer  om de onderhuur niet voort te zetten:
Het eerste voorstel hield in het afkopen van de huursom per 31 december 2009 voor een vast te stellen bedrag onder ontbinding van de huurovereenkomst en de onderhuurovereenkomst. Het tweede voorstel hield in de doorbetaling van de maandbedragen verminderd met de huur van de onderhuurder, echter niet meer onder de titel van huurovereenkomst.
Na een verzoek tot bemiddeling aan de heer  inzake het aangaan van een rechtstreeks contract met de onderhuurders, vernamen verhuurders op 27 januari 2010 van de gemachtigde van huurders het bericht dat de huurovereenkomst reeds bij schrijven van
20 oktober 2009 ontbonden was door een verklaring aan de beheerder van Rietvelden.

3.3. Primair voeren verhuurders aan dat huurders niet gerechtigd waren om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Buitengerechtelijke ontbinding op grond van artikel 7:210 BW is volgens verhuurders niet aan de orde. Er was sprake van een gebrek als gevolg van de brand dat Verhuurder 1 verplicht was te verhelpen. De schade aan het pand is door de verzekeraar vergoed en verhuurders hebben het pand hersteld. De brand heeft weliswaar de voorzijde van het pand dermate aangetast dat het genot tijdelijk onmogelijk was, de Unit nummer 47 H is echter niet geheel vergaan. Deze diende slechts opnieuw geschilderd te worden. Teneinde een langdurige schoonmaak te vermijden, is het dak verwijderd van het gehele pand en is een nieuw dak aangebracht. De onderhuurder van huurders heeft zijn werkzaamheden en activiteiten kunnen voortzetten. Daartoe is vervangende ruimte door Verhuurder 1 ter beschikking gesteld. Dit blijkt volgens verhuurders uit een e-mail van 10 februari 2010, overgelegd als productie 11 bij dagvaarding. Het gehuurde was in januari 2010 volledig gebruiksklaar. Ontbinding van de overeenkomst op grond van de artikelen 6:265 en 6:267 BW kan niet buitengerechtelijk gebeuren omdat er geen sprake is van een aan verhuurders toerekenbare tekortkoming. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de algemene bepalingen ROZ model 2003. Ingevolge artikel 11 lid 6 van deze bepalingen is het beroep op ontbinding en huurprijsvermindering expliciet uitgesloten.

3.4. Subsidiair achten verhuurders de ontbinding van de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar omdat huurders door de ontbinding van de huurovereenkomst onder de verplichting van de hogere huurbetaling trachten uit te komen, terwijl de heer en mevrouw die hogere huuropbrengst wel contant hebben gemaakt middels het ontvangen van een hogere verkoopprijs.

3.5. Verhuurders stellen zich op het standpunt dat de huurders toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst met verhuurders.
Verhuurders vorderen de huurpenningen met ingang van 1 februari 2010 omdat de verzekeraar van Verhuurder 1 het gehuurde per die datum als opgeleverd beschouwt en geen uitkering meer doet ter vergoeding van de huurderving. De huur van februari 2010 bedraagt € 4288,60 ( inclusief BTW en servicekosten). Vanaf 1 maart 2010 is de huur geïndexeerd met 2% en bedraagt deze € 4329,64 per maand. Tot en met 30 juni 2010 zijn huurders aldus € 21.593,74 ( inclusief BTW en servicekosten) verschuldigd. Verhuurders maken voorts aanspraak op de contractuele boetes van 2% zoals omschreven in het petitum. Over de periode 1 februari 2010 tot en met 30 juni 2010 bedraagt de vervallen boete € 776,84, zodat de schuld van huurders per 30 juni 2010 € 22.370,61 bedraagt.
De gevorderde schadevergoeding op te maken bij staat heeft betrekking op het verschil tussen de huurpenningen die een andere huurder zal betalen aan Rietvelden en de met verhuurders overeengekomen (te) hoge huur als voormeld.

3.6. Verhuurders vorderen voorts vergoeding van de verrichte buitengerechtelijke werkzaamheden, waaronder veel gevoerde correspondentie, volgens de kantonrechterstaffel ten bedrage van € 1.500,-.

4. Huurders hebben hiertegen het volgende ingebracht.

4.1. De verkopers van het pand, de heer en mevrouw , zijn geen partij in dit geding. Betwist wordt dat de opbrengst van het pand onbelast was. De vraag of de huurprijs wel of niet marktconform was is volgens huurders niet ter zake doende.

4.2. Na de brand in het gebouw waarvan het gehuurde deel uitmaakte, was dit praktisch volledig vernietigd. De huurders zijn toen verhuisd naar andere locaties. Bij de brand heeft het gehuurde en al hetgeen daarin stond, alsmede het dak, grote schade opgelopen. Er was bovendien sprake van water-, rook- en roetschade in de onder het dak liggende ruimten. Het gehuurde kon daarom sinds de brand geen huur meer opleveren. Dit is door verhuurders erkend. Zij hebben de huur die al betaald was voor het vierde kwartaal 2009 gecrediteerd voor wat betreft de huur na 27 september 2009. Huurder Huurder 1 heeft ook van haar onderhuurder geen huurpenningen meer ontvangen na de brand. Volgens huurders heeft de bijeenkomst van zaterdag 3 oktober 2009 geen concrete duidelijkheid gegeven omtrent het hersteltraject, omdat een planning en een onderliggende bouwtechnische onderbouwing ontbrak. Zij heeft dit per fax van 5 oktober 2009 aan verhuurster medegedeeld. De onderhuurder van huurders heeft vervolgens op 14 oktober 2009 zijn overeenkomst met Huurders ontbonden. Huurder 1 heeft vervolgens haar huurovereenkomst met Verhuurder 1 per aangetekende brief van 20 oktober 2009 ontbonden. Zij heeft zich onder meer op het standpunt gesteld dat het gehuurde thans niet brandveilig gebruikt kan worden en dat het gehuurde door toeval is vergaan in de zin van artikel 7: 210 BW ( productie 8 bij conclusie van antwoord). Het niet verschaffen van huurgenot is een tekortkoming welke ontbinding rechtvaardigt, ook al is dat het gevolg van een brand die niet aan de verhuurder kan worden toegerekend. Huurders stellen dan ook dat zij, gelet op artikel 7:210 BW, de huurovereenkomst terecht buitengerechtelijk ontbonden hebben. Deze bepaling is geschreven ter bescherming van de huurder. Zij hebben vergeefs om informatie gevraagd. Verhuurster is op eigen initiatief tot herstel overgegaan. Zij was daartoe niet verplicht en huurders hebben daar niet om gevraagd.
Pas op 4 februari 2010, dus 3 1/2 maand later, heeft de raadsman van verhuurders in een fax aan de raadsman van huurders de ontbinding vernietigd. Aldus hebben verhuurders bij huurders de verwachting opgeroepen dat zij het met de visie van huurders, ontbinding, eens waren. Huurders is het niet bekend dat de onderhuurder zijn activiteiten heeft kunnen voortzetten in vervangende ruimte die door verhuurders zou zijn aangeboden. Met huurders zijn hierover geen afspraken gemaakt door verhuurders. Verhuurders wisten bovendien dat de onderhuurder de huurovereenkomst met huurders buitengerechtelijk had ontbonden. Dit blijkt immers uit hun ontbindingsbrief van 20 oktober 2009, waarin dat is vermeld. Huurders betwisten dat het pand als opgeleverd moet worden beschouwd per 1 februari 2010. Het is niet relevant dat de verzekeraars dat wel vinden. Volgens huurders is het van belang te weten welke schade door de verzekeraar van het bedrijf waarin de brand is ontstaan dient te vergoeden aan verhuurders.
Het beroep op artikel 11 lid 6 van de algemene huurvoorwaarden gaat volgens huurders niet op omdat deze bepaling ziet op gebreken betreffende de vermindering van huurgenot. Hier ontbrak het huurgenot echter volledig.
De herbouw van het pand heeft een paar maanden geduurd. Huurders betwisten dat andere huurders de ruimten wel hebben gebruikt. Het merendeel van de huurders heeft de huurovereenkomst ontbonden.

De schade die verhuurders lijden aan buitengerechtelijke kosten zijn volgens huurders te verhalen op de verzekeraar van het bedrijf waarin de brand is ontstaan. Huurders betwisten de omvang van deze kosten omdat de raadsman van verhuurders niet als geheel onafhankelijk advocaat werkzaam is.
De huurovereenkomst is reeds door huurders ontbonden zodat de vordering tot ontbinding van huur dient te worden afgewezen. De vordering tot ontruiming is zinloos want noch huurders noch de onderhuurder hebben het pand in gebruik. Evenmin bevinden zich daar zaken van hen. De onderhuurder, Pro is gefailleerd.
Huurders vorderen in reconventie niet alleen een verklaring voor recht dat zij de huurovereenkomst terecht buitengerechtelijke hebben ontbonden, maar eisen ook de teruggave van de originele huurgarantie.

5. De kantonrechter oordeelt als volgt.

5.1. De brand is ontstaan in het bedrijf van een huurder van een andere bedrijfsunit in het bedrijfspand waarin zich ook unit 47 H bevindt. De brand kan derhalve niet worden aangemerkt als een toerekenbare tekortkoming van verhuurders. Er is sprake van overmacht.

5.2. Artikel 7:210 lid 1 BW luidt als volgt:
“Indien een gebrek dat de verhuurder ingevolge artikel 206 niet verplicht is te verhelpen, het genot dat de huurder mocht verwachten, geheel onmogelijk maakt, is zowel de huurder als verhuurder bevoegd de huur op de voet van artikel 267 van Boek 6 te ontbinden.”
Artikel 206 lid 1 luidt:
“De verhuurder is verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen.”
Het bedrijfspand heeft ernstige brandschade opgelopen, doch is niet geheel tenietgegaan. De verhuurde unit nummer 47 H heeft enkel rook- ,roet-, en waterschade ondervonden. Deze unit is schoongemaakt en opnieuw geverfd. Er is door de brandverzekeraar(s) uitgekeerd en verhuurder heeft het pand doen herstellen. Daarmee staat zonder meer vast dat herstel mogelijk was. Mede gelet op de uitkeringen die gedaan zijn door de brandverzekeraar, kan niet worden aangenomen dat dit herstel uitgaven vergde die redelijkerwijs niet van verhuurder zouden zijn te vergen. Aldus is er geen sprake van een gebrek dat de verhuurder niet verplicht was te verhelpen. Aan de voorwaarden genoemd in artikel 7: 210 BW waaraan voldaan moet worden om tot buitengerechtelijke ontbinding over te mogen gaan door huurder was dan ook niet voldaan. Het feit dat het dak is vervangen, waardoor de units tijdelijk onbruikbaar waren is niet van invloed op het feit dat niet voldaan is aan de voorwaarden genoemd in artikel 7: 210 BW. Het stond huurders dan ook niet vrij om de huurovereenkomst op grond van die bepaling te ontbinden.

5.3. De stelling van huurders dat zij tijdens de bijeenkomst van 3 oktober 2009 onvoldoende informatie kregen over het herstel, wordt door de kantonrechter verworpen. In de eerste plaats oordeelt de kantonrechter het binnen een week bijeenroepen van de huurders, gelet op de omvang van de schade en het inventariseren van de te verwachten herstelwerkzaamheden zonder meer voortvarend; in de tweede plaats, zoals ook blijkt uit het verslag van hun vertegenwoordiger aan huurders hierover, is toen medegedeeld dat het herstel binnen
6 maanden zeker gereed zou zijn. Niet gesteld of gebleken is dat dit een onacceptabele termijn zou zijn. Uiteindelijk is het pand hersteld in vier maanden tijd. De kantonrechter kan dan ook niet aannemen dat er sprake van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van verhuurders in het herstel van het pand.

5.4. De stelling van huurders dat verhuurders pas na 3,5 maanden lieten weten niet in te stemmen met de op 20 oktober 2009 gedane buitengerechtelijke ontbinding, waardoor huurders mochten aannemen dat verhuurders hiermee instemden, wordt door de kantonrechter verworpen. Weliswaar komt het voor rekening van verhuurders dat zij door hun beheerder hierover kennelijk niet tijdig zijn geïnformeerd, zodat zij pas middels het schrijven van 27 januari 2010 van de gemachtigde van huurders hiervan kennis kregen, uit de door verhuurders overgelegde e-mail van 14 december 2009, gericht aan P.C.M.  (prod. 9 bij dagvaarding), blijkt genoegzaam dat partijen nog in bespreking waren omtrent het vinden van een voor beide bevredigende oplossing van de gevolgen van de brand. Opgewekt vertrouwen omtrent afstand van recht kan dan ook in rechte niet worden aangenomen.

5.5. Aangezien er geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van verhuurders – het tijdelijk niet bruikbaar zijn van de verhuurde unit 47H is immers het gevolg van overmacht – kon ontbinding door huurders enkel op grond van artikel 6: 265 en 267 BW niet plaatsvinden, nog daargelaten dat zij zich in dat geval hiervoor tot de rechter hadden dienen te wenden. Dit betekent dat Huurder 1 BV gehouden is de huurovereenkomst met Verhuurder 1 voort te zetten, totdat deze op andere wijze eindigt.

5.6. Huurders hebben volstaan met een ongemotiveerde en niet onderbouwde betwisting van de stelling van verhuurders dat het bedrijfspand per 1 februari 2009 weer als zodanig in gebruik kon worden genomen. Deze betwisting wordt dan ook gepasseerd.

5.7. Uit het bovenstaande volgt, dat de vordering in conventie zal worden toegewezen, voor wat betreft de onder I gevorderde verklaring voor recht. Aangezien er vanaf 1 februari 2010 ten onrechte geen huur is betaald door Huurder 1 BV, ligt de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst op grond van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van Huurder 1 BV voor toewijzing gereed, evenals de eis tot betaling van de huurpenningen en boete tot de dag van ontbinding. De gevorderde boete over de periode april tot juni wordt, anders dan gevorderd, slechts eenmaal toegekend. Huurder 2BV wordt als zijnde hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming door Huurder 1 BV van al haar verplichtingen uit de huurovereenkomst tot hetzelfde veroordeeld als Huurder 1 BV. De eis tot ontruiming wordt afgewezen, aangezien verhuurders de stelling van huurders dat noch Huurder 1, noch hun onderhuurder van de bedrijfsunit 47 H gebruik maken en/of daar nog goederen hebben staan, niet hebben weersproken.
Op dezelfde grond wordt de eis tot betaling van een gebruiksvergoeding tot aan de ontruiming afgewezen.

5.8. De kantonrechter is van oordeel dat het voor verhuurders zonder meer mogelijk is om de schade die zij lijden tot aan de datum waarop de huurovereenkomst zal eindigen te berekenen. Deze schade bestaat immers uit de gederfde huuropbrengsten. Daarbij dient echter wel rekening gehouden te worden met de mogelijke huuropbrengst van de bedrijfsunit 47 H tot 1 maart 2012, evenals met een kapitalisatie in verband met het feit dat de toekomstige huurpenningen vervroegd voldaan worden.
De zaak wordt hiertoe naar de rol verwezen van 13 januari 2011.

5.9. Verhuurders hebben hun vordering met betrekking tot de buitengerechtelijke kosten onvoldoende onderbouwd. Kennelijk zijn geen ter zake relevante kosten gemaakt, dat wil zeggen andere kosten dan die ter voorbereiding van gedingstukken en ter instructie van de zaak (zoals kosten van het zenden van aanmaningen en sommaties), waarvoor de veroordeling in de proceskosten een vergoeding pleegt in te houden. Er is geen grond voor toewijzing van de vordering ter zake van buitengerechtelijke kosten.

5.10. De eis in reconventie dient, gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen en beslist, te worden afgewezen.

De beslissing

De kantonrechter:

in conventie:

Verklaart voor recht dat Huurder 1 BV en, voor zover nodig, Huurder 2BV, de huurovereenkomst met Verhuurder 1 met betrekking tot het bedrijfspand gelegen aan de Rieveldenweg 47 H te ‘s-Hertogenbosch, kadastraal bekend gemeente ‘s-Hertogenbosch, sectie F, nummer 2330 (gedeeltelijk), bestaande uit circa 205 m² bedrijfsruimte, circa 62 m² kantoorruimte op de begane grond, alsmede circa 67 m² kantoorruimte op de eerste verdieping, onterecht buitengerechtelijk heeft ontbonden, aangezien niet aan de eisen van ontbinding op de voet van artikel 7:210 BW en/of 6:265 BW jo 6: 267 BW is voldaan;

Ontbindt de huurovereenkomst d.d. 11 maart 2005 tussen partijen op grond van een toerekenbare tekortkoming van Huurder 1 BV;

Veroordeelt Huurder 1 BV en Huurder 2BV, hoofdelijk, des dat de een betalende, de ander zal zijn bevrijd, tot betaling aan Verhuurder 1 ten titel van openstaande huurpenningen (vanaf 1 februari 2010 tot en met 30 juni 2010) tegen behoorlijk bewijs van kwijting van een bedrag groot € 21.593,74 (inclusief BTW en voorschotten servicekosten), alsmede van een bedrag groot € 776,87 ter zake de contractuele boete van 2% per maand tot en met 30 juni 2010, in totaal zijnde € 22.370,61, vermeerderd met de wettelijke rente over het bedrag van € 776,87 vanaf de datum van de dagvaarding, 19 april 2010, tot aan de dag der algehele voldoening;

Veroordeelt Huurder 1 BV en Huurder 2BV hoofdelijk, des dat de een betalende, de ander zal zijn bevrijd, aan Verhuurder 1 te betalen ter zake huurpenningen vanaf 1 juli 2010 tot en met heden, een bedrag van € 12.988,96 per kwartaal vooruit, te vermeerderen met de contractuele boete van 2% per maand vanaf de respectievelijke vervaldata tot en met de dag der algehele voldoening;

Verklaart dit vonnis voor wat betreft de hiervoor uitgesproken veroordelingen tot betaling uitvoerbaar bij voorraad;

Verwijst de zaak naar de rolzitting van donderdag 13 januari 2011 te 0.9.00 uur opdat verhuurders de door hen gevorderde schade zullen specificeren zoals hiervoor onder 5.8 is overwogen;

Houdt iedere verdere beslissing aan;

in reconventie:

Wijst de vorderingen af;

Veroordeelt Huurder 1 BV en  Mode De Bosch BV in de kosten van het geding in reconventie gevallen aan de zijde van Verhuurder 1 en Verhuurder 2 Offices BV,
welke proceskosten tot op heden worden vastgesteld op € 900,- ter zake salaris gemachtigde.
(bron: www.rechtspraak.nl)

Direct contact met een specialist

Bel mij terug!

Zoek
Exact matches only
Search in title
Search in content
Search in comments
Search in excerpt
Filter by Custom Post Type

Snelle scan, second opinion, beoordeling van uw zaak of een andere vraag?
Neem vrijblijvend contact met ons op

Klik binnen onze kennisdatabank

aansprakelijkheid agentuurovereenkomst algemene voorwaarden alimentatie ambtenarenrecht - ontslag ambtenaar ambtenarenrecht advocaten utrecht appartementsrecht appartementsrecht - VvE (vereniging van eigenaren) arbeidsovereenkomst arbeidsovereenkomst Arbeidsrecht advocaten auteursrecht advocaat beroepsaansprakelijkheid bestuur bestuurdersaansprakelijkheid billijke vergoeding bouwrecht burengeschil burgerlijk procesrecht Collectief ontslag consumentenkoop consumentenrecht echtscheiding echtscheiding advocaten erkenning faillissementsrecht franchise advocaten utrecht gemeenschap gemeenschap van goederen gezag grievend gedrag handelsnaam hulp bij Scheiding huurrecht huurrecht huwelijkse voorwaarden hypotheeklasten Incasso kennelijk onredelijk ontslag kennelijk onredelijk ontslag advocaten Utrecht kinderalimentatie levensonderhoud lotsverbondenheid mededelingsplicht mediation merkenrecht Merkenrecht - handelnaamrecht niet-wijzigingsbeding non-conformiteit non concurrentiebeding omgangsregeling Ondernemingsrecht Ondernemingsrecht Onrechtmatige daad ontbinding ontbinding arbeidsovereenkomst ontbindingsvergoeding ontslaan werknemer ontslag ontslag advocaat ontslag advocaten ontslag ambtenaar ontslag bedrijfseconomische redenen Ontslag bij reorganisatie ontslag concurrentiebeding ontslag op staande voet ontslag statutair directeur ontslag UWV ontslagvergoeding ONTSLAG via UWV opzeggen vof opzegging opzegging overeenkomst overeenkomst overeenkomsten overeenkomstenrecht overeenkomstenrecht overlijden partneralimentatie personen- en familierecht proces procesrecht advocaten Schadevergoeding schorsing - non-actiefstelling schulden en kinderalimentatie sociaal plan transitievergoeding vastgoed vast goed vast goed advocaten Utrecht vaststellingsovereenkomst verdeling vof wijziging woning woonlasten WWZ zorgplicht zorgplicht bank zorgplicht banken