Gedreven en no-nonsense
Kennis
Kunde
Kwaliteit

Ontbinding huurovereenkomst bedrijfsruimte met ontbonden v.o.f.

In deze zaak vordert verhuurder ontbinding van een huurovereenkomst bedrijfsruimte die hij gesloten heeft met een v.o.f. Omdat de v.o.f. is ontbonden dagvaardt hij de twee gewezen vennoten. De onderneming van de v.o.f. is in het gehuurde voortgezet door één van de gewezen vennoten. De gevorderde ontbinding wordt afgewezen omdat geen sprake is van  contractsovername als bedoeld in artikel 6: 159 BW noch een indeplaatsstelling.ex artikel 7: 307 BW.

De rechtbank overweegt in dat kader het volgende.

[Eiser] vordert ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen. De huurovereenkomst is gesloten tussen [eiser] en de vennootschap onder firma Galerie ABC. Deze vennootschap is ontbonden maar dat betekent niet dat zij is opgehouden te bestaan. De vennootschap blijft voortbestaan voor zover dit voor de vereffening van het vennootschappelijk vermogen nodig is. Tot dat vermogen behoren haar huurrechten. Niet is gesteld noch is anderszins gebleken of de vennootschap Galerie ABC haar rechtsverhouding (de huurovereenkomst) op de voet van artikel 6: 159 BW heeft overgedragen aan [gedaagden] of aan één van beiden. Het enkele feit dat [gedaagde sub 1] de onderneming van de Galerie ABC Kunsthandel heeft voortgezet betekent niet zonder meer dat er sprake is gewest van een contractsovername als hiervoor aangegeven. Over een indeplaatststelling als bedoeld in artikel 7: 307 BW is ook niets gesteld. Ook uit het gegeven dat [eiser] ertoe is overgegaan [gedaagden] in rechte te betrekken dient te worden afgeleid dat geen contractsovername door alleen [gedaagde sub 1] heeft plaatsgevonden. [Eiser] heeft daaraan blijkbaar geen medewerking verleend. Had hij dat wel gedaan dan had hij alleen [gedaagde sub 1] gedagvaard. Nu er geen contractsovername is, zal de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst worden afgewezen. De door [eiser] gevorderde ontruiming, die zeer nauw verbonden is met de gevorderde ontbinding, treft om dezelfde reden hetzelfde lot. Omdat de huurovereenkomst niet zal worden ontbonden zal de door [eiser] gevorderde schadevergoeding, wegens derving van huurtermijnen, worden afgewezen.

Mocht u op het terrein van huurrecht vragen hebben kunt u altijd kosteloos contact opnemen met onze huurrecht advocaten. Wij zijn specialist op dit terrein. Bel ons nu op 030 252 35 20. Daarvoor brengen wij u vanzelfsprekend geen kosten in rekening. Eerste telefonisch advies van onze advocaten is kosteloos.

Uitspraak

RECHTBANK ALMELO
Sector Kanton

Locatie

Zaaknummer  : 343120 CV EXPL 6855/10
Uitspraak  : 16 november 2010 (mvr)

Vonnis in de zaak van:

[EISER]
wonende te [woonplaats]
eisende partij, hierna ook wel [eiser] te noemen
gemachtigde: mr.X

tegen

1. [gedaagde sub 1]
2. [gedaagde sub 2]
beiden wonende te [woonplaats]
gedaagde partij, hierna ook wel [gedaagden] te noemen
gemachtigde van gedaagde partij sub 1: mr. Y

1.  Het verloop van de procedure:

1.1 Dit verloop blijkt uit:
–  de dagvaarding van 18 mei 2010
–  de conclusie van antwoord;
–  de conclusie van repliek tevens bevattende productie;
–  de conclusie van dupliek (abusievelijk aangeduid als conclusie van repliek.
Tegen [gedaagde sub 2] is verstek verleend.

2.  De feiten:

2.1  [Eiser] is met ingang van 1 januari 2008 voor de periode van vijf jaren aan de vennootschap onder firma Galerie ABC in oprichting gaan verhuren de bedrijfsruimte staande en gelegen aan de markt. De overeenkomst is gedagtekend 18 december 2007. Het gaat om bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7: 290 BW. In de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde door of vanwege de huurder uitsluitend zal worden bestemd als “winkelruimte/galerieruimte”. [Gedaagden] waren ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst met elkaar gehuwd en zij waren de vennoten van Galerie ABC. Het huwelijk is door echtscheiding geëindigd en de vennootschap onder firma Galerie ABC is per 1 juli 2008 ontbonden. [Gedaagde sub 1] heeft de onderneming Galerie ABC als eenmanszaak voortgezet. Tot 1 januari 2008 had [eiser] een eigen onderneming in het gehuurde. Zijn eenmanszaak voerde de handelsnaam Galerie ABC Kunsthandel.

2.2  In de huurovereenkomst is bepaald dat na het verstrijken van de bepaalde duur van vijf jaar de overeenkomst wordt voortgezet voor een aansluitende periode van vijf jaar en dat beëindiging van de overeenkomst plaatsvindt door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste één jaar.

2.3  De huur bedraagt laatstelijk € 4.313,02 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen. In artikel 2.1 van de huurovereenkomst wordt verwezen naar de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 290 BW (Model zoals door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) vastgesteld op 1 juli 2003) en daarbij is aangetekend dat de inhoud van deze algemene bepalingen partijen bekend is en dat zij een exemplaar van deze bepalingen hebben ontvangen. In artikel 18.1 van de Algemene Bepalingen is bepaald:
“De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel – onder opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder heeft of meent te hebben – geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening.”

2.4  Op 31 december 2007 verkoopt [eiser] zijn onderneming Galerie ABC Kunsthandel aan de vennootschap onder firma Galerie ABC. Galerie ABC heeft op die dag haar oprichtingsfase achter zich gelaten. In de koopovereenkomst zijn non-concurrentieverplichtingen van [eiser] opgenomen. Voor een periode van vijf jaren is het [eiser] verboden activiteiten te ontplooien die concurrerend zijn met die van Galerie ABC. In het geval [eiser] zijn vorenbedoelde verplichtingen niet nakomt verbeurt hij een boete van € 1.000,00 per dag en dat tot een maximum van
€ 40.000,00.

2.5  Op 31 december 2009 heeft [gedaagde sub 1] onder zich zelf conservatoir beslag gelegd op onder meer de vorderingen die [eiser] uit hoofde van de huurovereenkomst en uit hoofde van overeenkomsten van geldleningen op hem heeft. Vervolgens betrekt [gedaagde sub 1] [eiser] in rechte en hij vordert – kort samengevat – dat [eiser] wordt veroordeeld aan hem te betalen de maximale geldboete ad € 40.000,00 (zie 2.4), een schadevergoeding op te maken bij staat, een voorschot op de te betalen schadevergoeding ad € 250.000,00 en een verklaring voor recht dat de door hem onder zich zelf ten laste van [eiser] gelegde beslagen niet onrechtmatig zijn. Bij vonnis van 18 augustus 2010 wijst de rechtbank Almelo, enkelvoudige kamer voor burgerlijke zaken, alle vorderingen van [gedaagde sub 1] af. Op 13 september 2010 heeft [gedaagde sub 1] hoger beroep ingesteld tegen het vonnis.

2.6  Vanaf 1 januari 2010 wordt geen huur meer aan [eiser] voldaan.

3.  De vorderingen:

3.1  [Eiser] vordert bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, dat de
huurovereenkomst tussen partijen wordt ontbonden en dat [gedaagden] hoofdelijk worden veroordeeld:
a.  Het gehuurde binnen 14 dagen, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, na betekening van het in dezen te wijzen vonnis, tezamen met alle aanwezige personen, dieren en aan hen toebehorende zaken te ontruimen en onder overgave van de sleutels ter vrije beschikking van hem te stellen, met machtiging van hem om de ontruiming na afloop van die termijn zelf maar op kosten van [gedaagden] te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm.
b.  Aan hem te betalen de somma van € 21.565,10 (de huur over de maanden januari 2010 tot en met mei 2010)
c.  Aan hem te betalen de huur ad € 4.313,02 vanaf 1 juni 2010 tot het einde van de huurovereenkomst, te vermeerderen met de wettelijke rente telkens te rekenen vanaf de eerste dag van de maand waarop de huurpenningen betrekking hebben tot aan de dag van de algehele voldoening;
d.  Aan hem te betalen een naar billijkheid vast te stellen schadevergoeding met betrekking tot de derving van de maandelijkse huur tussen het moment van de ontbinding van de huurovereenkomst tot 1 januari 2018;
De vorderingen zijn gebaseerd op de feiten en op de volgende stellingen:

3.2  [Gedaagden] waren de vennoten van Galerie ABC en zij hebben zich derhalve toentertijd jegens [eiser] hoofdelijk verbonden. [Eiser] kan daarom beiden tot het geheel aanspreken de huurovereenkomst na te komen. Galerie ABC pleegt jegens [eiser] wanprestatie door de huur niet meer te betalen. Deze wanprestatie is zo ernstig dat de huurovereenkomst dient te worden ontbonden en [gedaagden] moeten hoofdelijk worden veroordeeld de huurachterstand, gerekend tot en met mei 2010 ad € 21.565,10 voldoen en de huur vanaf juni 2010 totdat de huurovereenkomst is ontbonden. Voorts dienen [gedaagden] hoofdelijk worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen.

3.3  Op grond van hetgeen is bepaald in artikel 18.1 van de op de huurovereenkomst toepasselijke Algemene Bepalingen kunnen [gedaagden] zich niet beroepen op verrekening met vorderingen die [gedaagde sub 1] stelt op [eiser] te hebben. [Gedaagde sub 1] heeft overigens geen tegenvorderingen op [eiser], hetgeen wordt geïllustreerd door het vonnis van de rechtbank Almelo van 18 augustus 2010.

3.4  Als gevolg van de ontbinding van de huurovereenkomst zal [eiser] huurpenningen derven. Deze schade dienen [gedaagden] te vergoeden. Uitgangspunt zal moeten zijn dat de huurovereenkomst op 1 januari 2018 eindigt.

4.  Het verweer van [gedaagde sub 1]:

4.1  [Gedaagde sub 1] is van mening dat bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [eiser] in zijn vorderingen niet ontvankelijk wordt verklaard, althans dat deze vorderingen dienen te worden afgewezen. Het volgende is naar voren gebracht:

4.2  [Gedaagde sub 1] heeft uit hoofde van de met [eiser] gesloten koopovereenkomst vorderingen op hem verkregen die niet zijn voldaan. [Eiser] heeft daarom ten laste van [eiser] conservatoir beslag gelegd. De procedure waarin de rechtbank Almelo op 18 augustus 2010 vonnis heeft gewezen, houdt met deze vorderingen verband. Weliswaar zijn de vorderingen van [gedaagde sub 1] afgewezen, maar er is hoger beroep ingesteld. Indien onherroepelijk in rechte komt vast te staan dat het beslag ten onrechte is gelegd, zal [gedaagde sub 1] alsnog aan zijn huurverplichtingen voldoen.

4.3  Het moge zo zijn dat in de huurovereenkomst wordt verwezen naar Algemene Bepalingen, maar het ligt op de weg van [eiser] dat deze op de huurovereenkomst van toepassing zijn.

4.4  Indien onverhoopt de vorderingen van [eiser] worden toegewezen dient het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te worden verklaard. Daarvoor is geen aanleiding omdat tegen het vonnis van de rechtbank van 18 augustus 2010 hoger beroep is aangetekend. Een andere mogelijkheid is dat, in het geval de huurovereenkomst wordt ontbonden, de kantonrechter bepaalt dat [eiser] ten behoeve van [gedaagde sub 1] een bankgarantie afgeeft van € 500.000,00.

5.  De beoordeling van het geschil:

5.1  [Eiser] vordert ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen. De huurovereenkomst is gesloten tussen [eiser] en de vennootschap onder firma Galerie ABC. Deze vennootschap is ontbonden maar dat betekent niet dat zij is opgehouden te bestaan. De vennootschap blijft voortbestaan voor zover dit voor de vereffening van het vennootschappelijk vermogen nodig is. Tot dat vermogen behoren haar huurrechten. Niet is gesteld noch is anderszins gebleken of de vennootschap Galerie ABC haar rechtsverhouding (de huurovereenkomst) op de voet van artikel 6: 159 BW heeft overgedragen aan [gedaagden] of aan één van beiden. Het enkele feit dat [gedaagde sub 1] de onderneming van de Galerie ABC Kunsthandel heeft voortgezet betekent niet zonder meer dat er sprake is gewest van een contractsovername als hiervoor aangegeven. Over een indeplaatststelling als bedoeld in artikel 7: 307 BW is ook niets gesteld. Ook uit het gegeven dat [eiser] ertoe is overgegaan [gedaagden] in rechte te betrekken dient te worden afgeleid dat geen contractsovername door alleen [gedaagde sub 1] heeft plaatsgevonden. [Eiser] heeft daaraan blijkbaar geen medewerking verleend. Had hij dat wel gedaan dan had hij alleen [gedaagde sub 1] gedagvaard. Nu er geen contractsovername is, zal de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst worden afgewezen. De door [eiser] gevorderde ontruiming, die zeer nauw verbonden is met de gevorderde ontbinding, treft om dezelfde reden hetzelfde lot.

5.2  Het onder 4.3 weergegeven verweer van [gedaagde sub 1] wordt verworpen. Hij heeft in zijn hoedanigheid van vennoot ervoor getekend dat hij deze bepalingen heeft ontvangen en hij is er mee akkoord gegaan dat deze op de huurovereenkomst van toepassing zijn. De kantonrechter gaat ervan uit dat [gedaagde sub 1] zich beroept op tegenvorderingen op [eiser] en dat hij deze wil verrekenen met de vorderingen van [eiser] die betrekking hebben op de huurpenningen. Het verrekeningsverweer gaat niet op omdat de gegrondheid van dit verweer niet op eenvoudige wijze is vast te stellen. De rechtbank heeft inmiddels al geoordeeld dat de tegenvorderingen van [gedaagde sub 1] op [eiser] ongegrond zijn. De vordering van [eiser] die betrekking heeft op het voldoen van de huurachterstand te voldoen is daarentegen voor toewijzing vatbaar. Hetzelfde gaat op voor de gevorderde veroordeling de huur te voldoen vanaf 1 juni 2010 tot het einde van de huurovereenkomst. De daarover gevorderde wettelijke rente zal worden afgewezen omdat ongewis is of [gedaagden] in deze kwestie in verzuim zijn geraakt of zullen geraken.
5.3  Omdat de huurovereenkomst niet zal worden ontbonden zal de door [eiser] gevorderde schadevergoeding, wegens derving van huurtermijnen, worden afgewezen.

5.4  De wet noch de aard van de zaak verzetten zich tegen het uitvoerbaar verklaren van dit vonnis. Dit vonnis zal daarom, voor zover het om de veroordelingen gaat, uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. [Eiser] behoeft ook geen zekerheid te stellen. [Gedaagde sub 1] heeft nagelaten onderbouwd te stellen dat er aan de kant van [eiser] een restitutierisico bestaat.

5.5  [Gedaagden] zullen als grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.

Beslissing:

Veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, des dat de één betalende de ander zal zijn bevrijd, om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen:
a.  onder de titel van achterstallige huur over de periode 1 januari 2010 tot en met mei 2010 de somma van € 21.565,10;
b.  de huurpenningen ad € 4.313,02 per maand vanaf 1 juni 2010 tot het einde van de in het geding zijnde huurovereenkomst.

Veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op € 302,71 wegens verschotten en op € 800,00 wegens het salaris van de gemachtigde.

Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.

Wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.

(bron:www:rechtspraak.nl)

Direct contact met een specialist

Bel mij terug!

Zoek
Exact matches only
Search in title
Search in content
Search in comments
Search in excerpt
Filter by Custom Post Type

Snelle scan, second opinion,
beoordeling van uw zaak of een andere vraag?
Neem vrijblijvend contact met ons op

Klik binnen onze kennisdatabank

aansprakelijkheid agentuurovereenkomst algemene voorwaarden alimentatie ambtenarenrecht - ontslag ambtenaar ambtenarenrecht advocaten utrecht appartementsrecht appartementsrecht - VvE (vereniging van eigenaren) arbeidsovereenkomst arbeidsovereenkomst Arbeidsrecht advocaten auteursrecht advocaat beroepsaansprakelijkheid bestuur bestuurdersaansprakelijkheid billijke vergoeding bouwrecht burengeschil burgerlijk procesrecht Collectief ontslag consumentenkoop consumentenrecht echtscheiding echtscheiding advocaten erkenning faillissementsrecht franchise advocaten utrecht gemeenschap gemeenschap van goederen gezag grievend gedrag handelsnaam hulp bij Scheiding huurrecht huurrecht huwelijkse voorwaarden hypotheeklasten Incasso kennelijk onredelijk ontslag kennelijk onredelijk ontslag advocaten Utrecht kinderalimentatie levensonderhoud lotsverbondenheid mededelingsplicht mediation merkenrecht Merkenrecht - handelnaamrecht niet-wijzigingsbeding non-conformiteit non concurrentiebeding omgangsregeling Ondernemingsrecht Ondernemingsrecht Onrechtmatige daad ontbinding ontbinding arbeidsovereenkomst ontbindingsvergoeding ontslaan werknemer ontslag ontslag advocaat ontslag advocaten ontslag ambtenaar ontslag bedrijfseconomische redenen Ontslag bij reorganisatie ontslag concurrentiebeding ontslag op staande voet ontslag statutair directeur ontslag UWV ontslagvergoeding ONTSLAG via UWV opzeggen vof opzegging opzegging overeenkomst overeenkomst overeenkomsten overeenkomstenrecht overeenkomstenrecht overlijden partneralimentatie personen- en familierecht proces procesrecht advocaten Schadevergoeding schorsing - non-actiefstelling schulden en kinderalimentatie sociaal plan transitievergoeding vastgoed vast goed vast goed advocaten Utrecht vaststellingsovereenkomst verdeling vof wijziging woning woonlasten WWZ zorgplicht zorgplicht bank zorgplicht banken