Gedreven en no-nonsense
Kennis
Kunde
Kwaliteit

Ontruiming bedrijfspand – Huurachterstand – Huurrecht advocaten

In dit kort geding gaat het om een vordering tot ontruiming van een bedrijfpand in verband met een ontstane huurachterstand. Voor toewijzing van een dergelijke vordering in kort geding dient voldoende aannemelijk te worden dat de bodemrechter, geconfronteerd met hetzelfde feitencomplex tot toewijzing van de vordering zal komen. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter doet die situatie zich hier voor en daarbij wordt het volgende van belang geacht.

In dit geding is voldoende aannemelijk geworden dat Huurder stelselmatig niet voldoet aan haar verplichting om de huurtermijnen (tijdig) te voldoen. Aanvankelijk zijn partijen een omzetgerelateerde huur overeengekomen. Ter bepaling van het verschuldigde bedrag diende Huurder maandelijks voor de 15e van de maand de door een door beide partijen aangewezen accountant goedgekeurde omzetcijfers over de afgelopen maand over te leggen aan de Verhuurder. Aangezien Huurder niet aan deze voorwaarde voldeed, is Verhuurder ertoe overgegaan om voorschotbedragen aan Huurder in rekening te brengen. Deze voorschotbedragen zijn gerelateerd aan de omzet die in het algemeen mogelijk geacht wordt voor een pand als het onderhavige op deze locatie. Gelet op hetgeen ter zitting hieromtrent door Huurder is aangevoerd, is voldoende aannemelijk geworden dat de in rekening gebrachte voorschotbedragen inderdaad zien op een haalbare omzet. Toch zijn deze voorschotbedragen door Huurder niet steeds tijdig voldaan. Huurder heeft meerdere keren een achterstand van enkele maanden laten ontstaan in het voldoen van de huurtermijnen. Telkens is tussen partijen een betalingsregeling afgesproken, de laatste keer in december 2009. Door Verhuurder is evenwel onweersproken gesteld dat zij reeds in januari 2010 Huurder opnieuw heeft moeten sommeren om haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en de betalingsregeling na te komen. Huurder bleef echter in gebreke stipt en volledig aan haar verplichtingen te voldoen en vanaf 27 mei 2010 werd in het geheel niets meer betaald. Vervolgens heeft Verhuurder Huurder betrokken in het onderhavige geding, in de dagvaarding stellende dat er een achterstand bestond van ruim [euro] 30.000,–. Opnieuw heeft Huurder kort voor de zitting nog een substantieel bedrag betaald, te weten [euro] 16.500,–. Door Huurder is ter zitting betoogd dat de achterstand thans niet meer bedraagt dan circa [euro] 10.000,–.

Het niet, dan wel niet tijdig, betalen van de huurpenningen valt aan te merken als een wanprestatie van Huurder. In beginsel is iedere wanprestatie van een huurder voldoende voor de ontbinding van de huurovereenkomst, tenzij de wanprestatie zo weinig ernstig is dat deze de ontbinding niet rechtvaardigt. In het onderhavige geval is voldoende komen vast te staan dat Huurder meermalen een aanzienlijke achterstand heeft laten ontstaan en dat zij vervolgens ook overeengekomen betalingsregelingen niet altijd stipt naleeft. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is het voldoende aannemelijk geworden dat de bodemrechter bij een dergelijke voortdurende wanprestatie de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het bedrijfspand zal toewijzen. De omstandigheid dat Huurder kort voor de zitting alsnog een substantieel deel van de achterstand heeft ingelost, neemt de wanprestatie op zich immers niet weg. Om die reden is de gevorderde ontruiming ook thans bij wijze van ordemaatregel toewijsbaar. Nu de ontruiming reeds om die reden kan worden toegewezen, behoeft de gestelde, maar betwiste slechte exploitatie van het bedrijfspand hier geen nadere bespreking.

Mocht u omtrent huurrecht / huurrecht bedrijfsruimte vragen hebben dan wel behoefte hebben aan direct advies of bijstand (hulp), kunt u altijd kosteloos contact opnemen met ons advocatenkantoor in Utrecht. Dit gaat snel en u krijgt direct een van onze huurrecht advocaten aan de telefoon. Onze advocaten in Utrecht zijn specialist op dit terrein. Bel ons nu op 030 252 35 20. Een eerste telefonisch advies is altijd kosteloos.

Uitspraak

RECHTBANK TE ALKMAAR

Sector civiel recht
CVZ/HW

KG nummer: 120991/KG ZA 10-224
datum: 5 augustus 2010

Vonnis van de voorzieningenrechter, rechtdoende in kort geding

in de zaak van:

de besloten vennootschap
Verhuurder,
gevestigd te Den Haag,
EISERES IN KORT GEDING,
advocaat mr. X,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid HUURDER B.V.,
gevestigd te Alkmaar,
GEDAAGDE IN KORT GEDING,
advocaat mr. Y.

Partijen zullen verder worden genoemd “Verhuurder” respectievelijk “Huurder”.

1. HET VERLOOP VAN HET GEDING

Ter terechtzitting van 27 juli 2010 heeft Verhuurder gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding.

Huurder heeft de vordering bestreden.

Na verder debat hebben partijen de stukken, waaronder van de zijde van Verhuurder de originele dagvaarding en van beide zijden pleitnotities, overgelegd en vonnis gevraagd.

De inhoud van alle stukken wordt als hier ingelast beschouwd.

2. DE UITGANGSPUNTEN

2.1 Verhuurder is eigenaar van een bedrijfsruimte met terras alsmede een aantal parkeerplaatsen gelegen aan de [adres] te De Cocksdorp, gemeente Texel. Zij verhuurt deze bedrijfsruimte aan Huurder sinds 1 mei 2007, aanvankelijk voor een periode van twee jaar, welke periode met ingang van 1 mei 2009 is verlengd voor de duur van drie jaar, derhalve tot 30 april 2012.

2.2 Tussen partijen is een omzetgerelateerde huur overeengekomen van 10% van de omzet exclusief BTW. Teneinde de verschuldigde huur te kunnen vaststellen dient Huurder maandelijks uiterlijk op de 15e van de maand door een door beide partijen aangewezen accountant goedgekeurde omzetcijfers van de voorafgaande maand over te leggen. Omdat Huurder niet tijdig aan deze verplichting voldeed, is Verhuurder overgegaan tot het in rekening brengen van voorschotbedragen. In de periode van oktober 2008 tot en met april 2009 heeft zij maandelijks een bedrag van [euro] 3.927,84 in rekening gebracht en vanaf mei 2009 maandelijks een bedrag van [euro] 3.986,40. Genoemde bedragen zien telkens op een voorschot huur en een voorschot servicekosten, inclusief BTW.

2.3 Op 11 november 2009 heeft Huurder een niet door een accountant goedgekeurde jaaropgave over 2008 overgelegd over de exploitatie van het bedrijfspand, van Horecacentrum Texel Airport B.V., zijnde een dochteronderneming van Huurder.

2.4 Huurder heeft de afgelopen jaren meermalen een huurachterstand laten ontstaan. Tussen partijen is meerdere keren een betalingsregeling overeengekomen voor het inlopen van die achterstanden.

2.5 Omdat Huurder in december 2009 opnieuw een aanzienlijke huurachterstand had laten ontstaan, heeft Verhuurder een kort geding procedure aanhangig gemaakt. Kort voor de zittingsdatum heeft Huurder toen een bedrag van circa [euro] 8.000,– ineens betaald en is voor het overige tussen partijen opnieuw een betalingsregeling getroffen. De kort geding procedure is door Verhuurder ingetrokken. De overeengekomen regeling is door Huurder niet stipt nagekomen. Nadat vanaf 27 mei 2010 iedere verdere betaling achterwege bleef, is Verhuurder opnieuw overgegaan tot het dagvaarden van Huurder in kort geding. Op het moment van het uitbrengen van de dagvaarding bestond er nog een huurachterstand van circa [euro] 30.000,-. Een dag voor de zitting van 27 juli 2010 heeft Huurder nog een bedrag van [euro] 12.500,– contant betaald in verband met de achterstand. Tevens heeft zij op dezelfde dag nog een bedrag van ruim [euro] 4.000,– overgemaakt, welk bedrag op 27 juli 2010 door Verhuurder op haar rekening is ontvangen.

3. DE VORDERING EN DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN

3.1 Verhuurder vordert – verkort weergegeven – dat Huurder zal worden veroordeeld de bedrijfsruimte binnen drie dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en daarnaast vordert zij dat Huurder wordt veroordeeld tot betaling van de achterstand en de lopende huur tot aan de dag der ontruiming, een en ander met veroordeling van Huurder in de kosten van de procedure.

3.2 Verhuurder legt aan haar vorderingen ten grondslag dat Huurder haar verplichtingen uit de huurovereenkomst tussen partijen niet nakomt, doordat zij telkens nalaat tijdig aan haar verplichting tot het betalen van huur te voldoen. Daarbij voert Verhuurder aan dat zij ook veel klachten ontvangt over de wijze waarop Huurder haar bedrijf uitoefent in het pand, welke slechte bedrijfsvoering het imago van het restaurant, Texel Airport en het Airport Hotel schaadt. Verhuurder stelt dat zij er om die reden belang bij heeft dat Huurder thans op zo kort mogelijke termijn het pand ontruimt zodat zij het kan verhuren aan een meer geschikte kandidaat voor de gewenste bedrijfsvoering. Zij verklaart dat zij reeds een serieuze gegadigde heeft hiervoor, die bereid is de bedrijfsvoering vanaf 1 september 2010 op zich te nemen.

3.3 Huurder heeft verweer gevoerd Zij heeft erkend dat zij een huurachterstand heeft laten ontstaan maar heeft er nadrukkelijk op gewezen dat deze huurachterstand inmiddels minder bedraagt dan drie maanden, zodat niet aannemelijk is dat de bodemrechter de gevorderde ontruiming zal toewijzen en deze vordering om die reden ook in kort geding niet kan worden toegewezen. Voorts heeft zij zich op het standpunt gesteld dat thans omzetcijfers beschikbaar zijn over 2008 en dat, gelet op die cijfers, Verhuurder vasthoudt aan onjuiste huurbedragen. Op grond van die cijfers zou er immers over 2008 een bedrag van [euro] 6.000,– aan haar terugbetaald dienen te worden. Rekening houdend met verrekening van dat bedrag op de achterstand zou er nog slechts een huurachterstand bestaan van circa [euro] 10.000,–, aldus Huurder. Voorts heeft zij nadrukkelijk betwist dat zij het pand niet naar behoren exploiteert. Zij heeft er in dat verband op gewezen dat alle klachten afkomstig zijn van dezelfde persoon en dat haar nota bene door vertegenwoordigers van Verhuurder was verteld dat zij zich van deze klachten niets hoefde aan te trekken, omdat deze persoon bekend staat als een notoire klager.

3.4 Voor zover voor de beslissing van belang zal hierna nader op de verschillende standpunten worden ingegaan.

4. DE GRONDEN VAN DE BESLISSING

4.1 In dit kort geding gaat het om een vordering tot ontruiming van een bedrijfpand in verband met een ontstane huurachterstand. Voor toewijzing van een dergelijke vordering in kort geding dient voldoende aannemelijk te worden dat de bodemrechter, geconfronteerd met hetzelfde feitencomplex tot toewijzing van de vordering zal komen. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter doet die situatie zich hier voor en daarbij wordt het volgende van belang geacht.

4.2 In dit geding is voldoende aannemelijk geworden dat Huurder stelselmatig niet voldoet aan haar verplichting om de huurtermijnen (tijdig) te voldoen. Aanvankelijk zijn partijen een omzetgerelateerde huur overeengekomen. Ter bepaling van het verschuldigde bedrag diende Huurder maandelijks voor de 15e van de maand de door een door beide partijen aangewezen accountant goedgekeurde omzetcijfers over de afgelopen maand over te leggen aan de Verhuurder. Aangezien Huurder niet aan deze voorwaarde voldeed, is Verhuurder ertoe overgegaan om voorschotbedragen aan Huurder in rekening te brengen. Deze voorschotbedragen zijn gerelateerd aan de omzet die in het algemeen mogelijk geacht wordt voor een pand als het onderhavige op deze locatie. Gelet op hetgeen ter zitting hieromtrent door Huurder is aangevoerd, is voldoende aannemelijk geworden dat de in rekening gebrachte voorschotbedragen inderdaad zien op een haalbare omzet. Toch zijn deze voorschotbedragen door Huurder niet steeds tijdig voldaan. Huurder heeft meerdere keren een achterstand van enkele maanden laten ontstaan in het voldoen van de huurtermijnen. Telkens is tussen partijen een betalingsregeling afgesproken, de laatste keer in december 2009. Door Verhuurder is evenwel onweersproken gesteld dat zij reeds in januari 2010 Huurder opnieuw heeft moeten sommeren om haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en de betalingsregeling na te komen. Huurder bleef echter in gebreke stipt en volledig aan haar verplichtingen te voldoen en vanaf 27 mei 2010 werd in het geheel niets meer betaald. Vervolgens heeft Verhuurder Huurder betrokken in het onderhavige geding, in de dagvaarding stellende dat er een achterstand bestond van ruim [euro] 30.000,–. Opnieuw heeft Huurder kort voor de zitting nog een substantieel bedrag betaald, te weten [euro] 16.500,–. Door Huurder is ter zitting betoogd dat de achterstand thans niet meer bedraagt dan circa [euro] 10.000,–.

4.3 Het niet, dan wel niet tijdig, betalen van de huurpenningen valt aan te merken als een wanprestatie van Huurder. In beginsel is iedere wanprestatie van een huurder voldoende voor de ontbinding van de huurovereenkomst, tenzij de wanprestatie zo weinig ernstig is dat deze de ontbinding niet rechtvaardigt. In het onderhavige geval is voldoende komen vast te staan dat Huurder meermalen een aanzienlijke achterstand heeft laten ontstaan en dat zij vervolgens ook overeengekomen betalingsregelingen niet altijd stipt naleeft. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is het voldoende aannemelijk geworden dat de bodemrechter bij een dergelijke voortdurende wanprestatie de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het bedrijfspand zal toewijzen. De omstandigheid dat Huurder kort voor de zitting alsnog een substantieel deel van de achterstand heeft ingelost, neemt de wanprestatie op zich immers niet weg. Om die reden is de gevorderde ontruiming ook thans bij wijze van ordemaatregel toewijsbaar. Nu de ontruiming reeds om die reden kan worden toegewezen, behoeft de gestelde, maar betwiste slechte exploitatie van het bedrijfspand hier geen nadere bespreking. De hierna te vermelden termijn voor ontruiming wordt redelijk geacht.

4.4 De gevorderde machtiging van Verhuurder om de ontruiming zonodig te doen bewerkstelligen met behulp van de sterke arm en op kosten van Huurder, kan eveneens worden toegewezen.

4.5 De gevorderde betaling van de huurachterstand betreft een geldvordering. Deze is in kort geding slechts toewijsbaar indien het bestaan en de omvang van de vordering voldoende komen vast te staan. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is voldoende aannemelijk geworden dat er nog een huurachterstand bestaat. Nu partijen van mening verschillen over de hoogte van de resterende achterstand, maar deze achterstand volgens Huurder ongeveer [euro] 10.000,– bedraagt is de voorzieningenrechter van oordeel dat de vordering, bij wijze van voorschot, in dit geding tot dat bedrag kan worden toegewezen.

4.6 De gevorderde wettelijke rente over dit bedrag is eveneens toewijsbaar.

4.7 Ook de gevorderde verplichting om de huur door te betalen vanaf 9 juni 2010 tot de datum van de ontruiming kan worden toegewezen.

4.8 Huurder zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit geding.

5. DE BESLISSING

De voorzieningenrechter:

– veroordeelt Huurder om het gehuurde uiterlijk binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis te ontruimen en ontruimd te houden en het gehuurde leeg en bezemschoon aan Verhuurder ter beschikking te stellen, met machtiging aan Verhuurder om de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van justitie en politie en om de daaraan verbonden kosten op Huurder te verhalen;

– veroordeelt Huurder tot betaling aan Verhuurder van een bedrag van [euro] 10.000,– (tienduizend euro), als voorschot op de huurachterstand tot en met 9 juni 2010, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de vervaldata van de resterende achterstallige huurtermijnen tot aan de dag der algehele voldoening;

– veroordeelt Huurder tot betaling van (een voorschot op) de opeisbaar geworden huur vanaf 9 juni 2010 tot aan de datum van de ontruiming;

– veroordeelt Huurder in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Verhuurder begroot op [euro] 748,89 aan verschotten en op [euro] 816,- aan salaris advocaat;

– verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

– weigert de meer of anders gevorderde voorziening;

(bron:www.rechtspraak.nl)

Direct contact met een specialist

Bel mij terug!

Zoek
Exact matches only
Search in title
Search in content
Search in comments
Search in excerpt
Filter by Custom Post Type

Snelle scan, second opinion, beoordeling van uw zaak of een andere vraag?
Neem vrijblijvend contact met ons op

Klik binnen onze kennisdatabank

aansprakelijkheid agentuurovereenkomst algemene voorwaarden alimentatie ambtenarenrecht - ontslag ambtenaar ambtenarenrecht advocaten utrecht appartementsrecht appartementsrecht - VvE (vereniging van eigenaren) arbeidsovereenkomst arbeidsovereenkomst Arbeidsrecht advocaten auteursrecht advocaat beroepsaansprakelijkheid bestuur bestuurdersaansprakelijkheid billijke vergoeding bouwrecht burengeschil burgerlijk procesrecht Collectief ontslag consumentenkoop consumentenrecht echtscheiding echtscheiding advocaten erkenning faillissementsrecht franchise advocaten utrecht gemeenschap gemeenschap van goederen gezag grievend gedrag handelsnaam hulp bij Scheiding huurrecht huurrecht huwelijkse voorwaarden hypotheeklasten Incasso kennelijk onredelijk ontslag kennelijk onredelijk ontslag advocaten Utrecht kinderalimentatie levensonderhoud lotsverbondenheid mededelingsplicht mediation merkenrecht Merkenrecht - handelnaamrecht niet-wijzigingsbeding non-conformiteit non concurrentiebeding omgangsregeling Ondernemingsrecht Ondernemingsrecht Onrechtmatige daad ontbinding ontbinding arbeidsovereenkomst ontbindingsvergoeding ontslaan werknemer ontslag ontslag advocaat ontslag advocaten ontslag ambtenaar ontslag bedrijfseconomische redenen Ontslag bij reorganisatie ontslag concurrentiebeding ontslag op staande voet ontslag statutair directeur ontslag UWV ontslagvergoeding ONTSLAG via UWV opzeggen vof opzegging opzegging overeenkomst overeenkomst overeenkomsten overeenkomstenrecht overeenkomstenrecht overlijden partneralimentatie personen- en familierecht proces procesrecht advocaten Schadevergoeding schorsing - non-actiefstelling schulden en kinderalimentatie sociaal plan transitievergoeding vastgoed vast goed vast goed advocaten Utrecht vaststellingsovereenkomst verdeling vof wijziging woning woonlasten WWZ zorgplicht zorgplicht bank zorgplicht banken