Gedreven en no-nonsense
Kennis
Kunde
Kwaliteit

Verborgen gebreken woning

Verborgen gebreken woning. Deze zaak draait om vergoeding van schade in verband met aangetaste vloerbalken die pas na levering van het huis zichtbaar zijn geworden. Tussen de partijen is niet in geschil dat de balken van de verdiepingsvloer aanmerkelijk door houtworm waren aangetast. Wel is in geschil of die aantasting een (ernstig) gebrek vormt dat aan de normale bruikbaarheid in de weg staat. Uit het deskundigenrapport  volgt dat het voor een verbouwing van de badkamer noodzakelijk was maatregelen ter versteviging van de constructie te treffen. Tot het normale gebruik van het huis als woonruimte behoort dat men een badkamer kan vervangen. De constructie van het huis moet dat mogelijk maken, wat hier kennelijk niet het geval was. De conclusie moet dan ook zijn dat de aantasting van de balken een ernstig gebrek is dat aan de normale bruikbaarheid in de weg staat.
Vordering wordt toegewezen. Door een huis met aangetaste vloerbalken te leveren is [gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. Aangenomen moet worden dat [gedaagde] hiervan net zo min als [eiser] c.s. heeft geweten, zodat de tekortkoming niet aan zijn schuld te wijten is. Maar in een geval als dit komt de tekortkoming naar verkeersopvatting voor risico van de verkoper, die nu eenmaal een huis heeft geleverd met een gebrek dat de kopers niet behoefden te verwachten. Dat is ook redelijk omdat als het gebrek voor de verkoop aan [eiser] c.s. bekend was geweest, [gedaagde] ofwel zelf kosten voor herstel had moeten maken danwel het gebrek had moeten meedelen aan [eiser] c.s. en met een lagere prijs genoegen had moeten nemen.
Mocht u omtrent verborgen gebreken vragen hebben dan wel behoefte hebben aan direct advies of bijstand, kunt u altijd kosteloos contact opnemen met ons advocatenkantoor. Telefonisch contact gaat snel en u spreekt direct een van onze advocaten. Bel ons nu op 030 252 35 20. Een eerste telefonisch advies is altijd kosteloos.

Uitspraak

vonnis
RECHTBANK ARNHEM

Sector civiel recht

zaaknummer / rolnummer: 186132 / HA ZA 09-1111

Vonnis van 12 mei 2010

in de zaak van

[eisers],
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat mr. X,

tegen

[gedaagde],
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat mr. Y.

Partijen zullen hierna [eiser] c.s. en [gedaagde] genoemd worden.

1.  De procedure
1.1.  Het verloop van de procedure blijkt uit:
–  het tussenvonnis van 19 augustus 2009
–  het proces-verbaal van comparitie van 1 december 2009
–  de conclusie van antwoord in reconventie, tevens van repliek in conventie
–  de conclusie van dupliek in conventie.

1.2.  Ten slotte is vonnis bepaald.

2.  De feiten
2.1.  [eiser] c.s. hebben blijkens een onderhandse akte gedateerd 2 februari 2007 van [gedaagde] gekocht het woonhuis c.a. aan de [adres] te [woonplaats] voor een koopsom van € 215.000,- ( verder: het huis). De koopakte is een standaard NVM-akte (model januari 2007) met daarin de gebruikelijke bepalingen. In art. 5.3. staat dat “De onroerende zaak (..) bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen (zal) bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonruimte.” In art. 19 staat:

“Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk op 19 februari 2007 blijkt uit een rapport van bouwtechnische keuring dat de direct te maken kosten voor het verhelpen van achterstallig onderhoud meer dan € 7.500,- bedragen.”

2.2  Bij de stukken bevindt zich een NVM-vragenlijst die door [gedaagde] is ingevuld en gedateerd is op 25 januari 2007. Daarin staat onder andere de volgende vraag: “Is het pand voorzover u bekend aangetast door houtworm, boktor, ander ongedierte, zwammen of andere schimmels? “ [gedaagde] heeft die vraag beantwoord met “Ja” en daarover verder meegedeeld: “houtworm kelder plafond, voor ’98 bestreden”. Daarna staat de volgende vraag: “Beschrijf hieronder de kwaliteit van de vloer op de begane grond”. Daarover heeft [gedaagde] opgemerkt: “ruim voldoende, zie vraag hierboven”. Daarop volgend staat tenslotte de vraag: “Als in het verleden maatregelen zijn genomen tegen een of meer in deze vraag genoemde gebreken s.v.p. aangeven welke maatregelen waartegen zijn genomen.” Daarover heeft [gedaagde] vermeld: “houtworm voor 1998 bestreden”.

2.3  Het bouwjaar van het huis is 1906.

2.4  Bij de stukken bevindt zich een rapport van HSSW Bouwadvies met betrekking tot het huis dat in opdracht van [eiser] c.s. is uitgebracht. Het rapport vermeldt als inspectiedatum 5 februari 2007. Onder punt 13 van dat rapport is met betrekking tot de begane grondvloer/kruipruimte vermeld: “Sporen houtvernielers zichtbaar, ogenschijnlijk niet actief nader onderzoek dient plaats te vinden. Een van de vloerbalken vertoont enige aantasting. Koper dient rekening te houden met enig herstel/reparatie op termijn.” Onder punt 14 dat betrekking heeft op kelderkast/souterrain staan dezelfde opmerkingen.

2.5  De levering van het huis heeft plaatsgevonden bij notariële akte van 1 mei 2007.

2.6  In een brief van HSSW van 24 mei 2007 aan [eiser] staat voorzover hier van belang het volgende:

“Na aanleiding van uw telefoongesprek op 16 mei 2007 waarin u kenbaar heeft gemaakt dat bij het verwijderen van de badkamer (tegels) U aangetast houtwerk bent tegengekomen. (..) Op 16 mei 2007 is er een inspectie uitgevoerd ter plaatse van de badkamer. Op 21 mei 2007 heeft u ons verzocht ook aan de voorzijde nog een inspectie uit te voeren omdat er in het weekeinde ook daar een aangetaste balk naar voren is gekomen. Bij de eerste inspectie was ook de voormalig eigenaar aanwezig.

Bevindingen: 16 mei 2007
Badruimte,
Diverse vloerdelen zijn door vochttoetreding en houtvernielers (houtworm en boktor) aangetast
Oplegging van de vloerbalken zijn ter plaatse van de badkamer aangetast.
Strijkbalk ter plaatse van de achtergevel te strak tegen de buitenmuur en is aangetast door sporen van houtvernielers (boktor).

21 mei 2007
Kastruimte slaapkamer voorzijde,
Diverse vloerdelen zijn door vochtdoorslag en houtvernielers (houtworm en boktor) aangetast
Oplegging van de vloerbalken zijn aangetast.
Strijkbalk te strak tegen de buitenmuur en is aangetast door sporen van houtvernielers (boktor).

Conclusie:
Herstelwerkzaamheden welke uitgevoerd dienen te worden om de vloer en de constructiebalken de functie te geven waarvoor deze in oorsprong zijn bedoeld.”

2.7  [eiser] c.s. hebben [gedaagde] bij brief van 24 mei 2007 kennis gegeven van de aantasting van balken en hem aansprakelijk gesteld voor de daaruit volgende schade.

2.8  Vervolgens heeft Compander in opdracht van [gedaagde] een rapport over de gebreken uitgebracht gedateerd 27 november 2007. In het rapport van Compander staat voorzover hier van belang het volgende:

“De aantasting bevindt zich in de balklaag van de verdiepingsvloer. Ook was het op de balklaag rustende ondergedeelte van een dakspant aangetast. De wederpartij heeft de oude balken van de verdiepingsvloer gehandhaafd. De constructie is verstevigd middels het aanbrengen van extra balken. Vastgesteld is dat de houtaantasting is veroorzaakt door de larven van de gewone houtwormkever. (…) Andere houtaantastende organismen zijn niet aangetroffen. Het is niet bekend of de aantasting nog actief was. Er zijn echter geen (levende) insecten of larven aangetroffen.

Conclusie

Zonder de aanpassingen was het voor de wederpartij niet mogelijk zijn verbouwing uit te voeren. Anderzijds had de aantasting nog vele jaren verborgen kunnen blijven wanneer men geen werkzaamheden aan de woning had verricht. Het is bekend dat zolang men niets aan de samenhang van wanden en vloeren in een aangetast gebouw verandert de constructies in stand blijven. Het is zelfs zo dat wanneer een aantasting tot stilstand is gekomen en de omstandigheden gelijk blijven, men de aantasting in tientallen jaren niet zal ontdekken.

(..) De aantasting door houtvernielende insecten is circa 30 jaar of langer geleden ontstaan. De noodzaak voor herstel is naar schatting reeds 10 tot 15 jaar aanwezig. (…)

Doordat de aangetaste constructiedelen door de aanwezige afwerkingen van vloeren, plafond en wanden afgeschermd waren, mag worden aangenomen dat client in de periode dat hij de woning bewoonde/in eigendom had niets heeft geweten van houtaantasting. Derhalve waren deze ook niet achterhaalbaar tijdens de visuele inspectie zoals een zogenaamde aan- of verkoopkeuring.”

3.  Het geschil
in conventie
3.1.  [eiser] c.s. vorderen de veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 14.669,50 te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 26 december 2008 en met een bedrag aan buitengerechtelijke kosten conform rapport Voorwerk II.

3.2.  [gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie
3.3.  [gedaagde] vordert samengevat – voorwaardelijk -voor het geval de vordering in conventie ongegrond blijkt te zijn- de veroordeling van [eiser] c.s. tot betaling van € 1.033,52, ten titel van kosten ter vaststelling van schade te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 11 december 2007.

3.4.  [eiser] c.s. voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.  De beoordeling
in conventie
4.1.  [eiser] c.s. stellen zich op het standpunt dat het huis behept is met een gebrek -aantasting van balken door houtworm/boktor- dat zij niet behoefden te verwachten en dat aan de normale bruikbaarheid van het huis in de weg staat, zodat sprake is van een toerekenbare tekortkoming van [gedaagde] die hem tot schadevergoeding verplicht. [gedaagde] heeft het een en ander gemotiveerd betwist.

4.2  Tussen de partijen is niet in geschil dat de balken van de verdiepingsvloer aanmerkelijk door houtworm waren aangetast. Wel is in geschil of die aantasting een (ernstig) gebrek vormt dat aan de normale bruikbaarheid in de weg staat. Beide partijen beroepen zich daartoe op de rapporten van HWWS en Compander. Niet te betwijfelen valt dat ernstige aantasting van balken door houtworm de draagkracht van die balken vermindert. Uit het rapport van Compander volgt dat versteviging door middel van aanbrengen van extra balken heeft plaatsgevonden. Kennelijk was die versteviging nodig. Wel moet uit het rapport van Compander kennelijk ook de opvatting afgeleid worden dat zolang “men niets aan de samenhang van wanden en vloeren in een aangetast gebouw verandert de constructies in stand blijven”. Wat daarvan ook zij, uit het rapport volgt in ieder geval dat het anders is als er wel iets wordt veranderd en dat het voor de onderhavige verbouwing van de badkamer noodzakelijk was maatregelen ter versteviging van de constructie te treffen. Tot het normale gebruik van het huis als woonruimte behoort dat men een badkamer kan vervangen. De constructie van het huis moet dat mogelijk maken, wat hier kennelijk niet het geval was. De conclusie moet dan ook zijn dat de aantasting van de balken een ernstig gebrek is dat aan de normale bruikbaarheid in de weg staat.

4.3  [gedaagde] heeft zich er verder op beroepen dat [eiser] c.s. hem niet binnen bekwame tijd als bedoeld in art. 7:23 lid 1 BW kennis hebben gegeven van de geconstateerde gebreken. Het beroep daarop moet worden verworpen. Vast staat, want niet gemotiveerd betwist, dat [eiser] c.s. de gebreken begin mei 2007 kort na de eigendomsoverdracht bij de verbouwing van de badkamer hebben ontdekt. Bij brief van 24 mei 2007 hebben zij [gedaagde] daarvan in kennis gesteld. Het lijdt geen twijfel dat dat binnen bekwame tijd na ontdekking is. [gedaagde] beroept zich er kennelijk op dat [eiser] c.s. het gebrek eerder redelijkerwijs hadden behoren te ontdekken. Dat kan niet worden aangenomen. In de stellingen van [eiser] ligt besloten, zoals ook voor de hand ligt, dat zij per de datum van levering -1 mei 2007- de beschikking over het huis hebben gekregen. Mede in aanmerking genomen dat de misere achter de badkamertegels zat en zonder sloop niet waarneembaar was, kan niet worden gezegd dat zij die redelijkerwijs eerder hadden behoren te ontdekken. Het beroep op rechtsverlies wegens overschrijding van de bekwame tijd als bedoeld in art. 7:23 BW moet daarom in zoverre worden verworpen. Overigens ook voorzover [gedaagde] zich er ook beroept dat [eiser] c.s. al eerder reden gehad moeten hebben rekening te houden met de mogelijke aanwezigheid van houtvernielers, zoals hierna nog zal blijken.

4.4  [gedaagde] heeft zich erop beroepen dat [eiser] c.s. er op bedacht dienden te zijn dat er houtaantasting door houtworm of boktor in het huis zou kunnen zijn en daarnaar nader onderzoek hadden moeten verrichten. Dat standpunt is daarop gebaseerd dat [gedaagde] in de vragenlijst gewag heeft gemaakt van voor 1998 bestreden houtworm in ‘kelder plafond’ (de begane grondvloer) en die aantasting in de begane grondvloer ook door HWWS in het keuringsrapport is gesignaleerd. Ook dat standpunt moet worden verworpen. Dat [eiser] c.s. op de hoogte waren van houtwormaantasting van de begane grondvloer die volgens mededeling van [gedaagde] circa 10 jaar geleden was bestreden, maakt niet dat zij zodanige twijfel moesten hebben over de vraag of andere vloerbalken in het huis wellicht aangetast zouden zijn door houtworm, dat zij naar alle andere vloerbalken dan die in de begane grondvloer boven de kelder nader onderzoek moesten doen, bij gebreke waarvan zij later blijkende aantastingen van vloerbalken moeten accepteren als eigenschap die zij van het huis moesten verwachten. Daarbij komt dat nader onderzoek ook niet mogelijk was zonder destructie.

4.5  Door een huis met aangetaste vloerbalken te leveren is [gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. Aangenomen moet worden dat [gedaagde] hiervan net zo min als [eiser] c.s. heeft geweten, zodat de tekortkoming niet aan zijn schuld te wijten is. Maar in een geval als dit komt de tekortkoming naar verkeersopvatting voor risico van de verkoper, die nu eenmaal een huis heeft geleverd met een gebrek dat de kopers niet behoefden te verwachten. Dat is ook redelijk omdat als het gebrek voor de verkoop aan [eiser] c.s. bekend was geweest, [gedaagde] ofwel zelf kosten voor herstel had moeten maken danwel het gebrek had moeten meedelen aan [eiser] c.s. en met een lagere prijs genoegen had moeten nemen. Het beroep op art. 5.3. van de koopovereenkomst kan verder onbesproken blijven. [gedaagde] is dus schadeplichtig. Hij verkeerde reeds bij aflevering in verzuim, omdat bij verkoop van een bestaand huis de verplichting dat het afgeleverde huis aan de koopovereenkomst moet beantwoorden naar haar aard slechts bij aflevering kan worden nagekomen.

4.6  Wat betreft de schade geldt het volgende. In het aanvullende rapport van 24 mei 2007 van HSSW is opgesomd welke werkzaamheden nodig zijn om de vloer en de constructiebalken de functie te geven waarvoor die in oorsprong zijn bedoeld. De noodzaak van die werkzaamheden heeft [gedaagde] niet gemotiveerd betwist. [eiser] c.s. hebben in overleg met hun aannemer een overzicht gemaakt van de kosten die gemoeid zijn met werkzaamheden die aansluiten bij de werkzaamheden die volgens HSSW nodig zijn. Compander -de eigen deskundige van [gedaagde]- heeft dat overzicht per post beoordeeld. Hij komt na gemotiveerd commentaar op een aantal posten uit op een bedrag van € 8.368,20 als noodzakelijke kosten van herstel, rekening houdend met aftrek van nieuw voor oud. Die becijfering is door [gedaagde] niet gemotiveerd betwist, terwijl [eiser] c.s. op hun beurt niet gemotiveerd hebben aangegeven dat en waarom niettemin de door henzelf gepresenteerde opstelling juist is. De rechtbank zal daarom uitgaan van de begroting door Compander. [gedaagde] heeft wel gesteld dat hij nu de rekening voor de gehele renovatie van de badkamer krijgt gepresenteerd, maar uit het rapport van Compander volgt dat de door Compander gemaakte begroting alleen ziet op kosten die rechtstreeks samenhangen met herstel van de aangetaste balken. Toewijsbaar is daarom een bedrag van € 8.368,20 incl. BTW. Ook toewijsbaar zijn de kosten van de door [eiser] c.s. ingeschakelde deskundige ter vaststelling van aansprakelijkheid en schade ad € 200,-. De gevorderde huurderving hebben [eiser] c.s. niet met stukken onderbouwd. Die wordt dus afgewezen. Onvoldoende gesteld of gebleken is dat buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht waarvoor naast een proceskostenveroordeling een vergoeding op haar plaats is. Ook die wordt afgewezen. De wettelijke rente over de hoofdsom is toewijsbaar als gevorderd. [gedaagde] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure in conventie.

in reconventie
4.7  De voorwaarde waaronder de reconventionele vordering is ingesteld, is niet vervuld. Aan een beslissing op de reconventionele vordering wordt daarom niet toegekomen. Omdat het lot van die vordering geheel daarvan afhangt wie in conventie in het gelijk wordt gesteld, moet [gedaagde] ook in reconventie als de in het ongelijk gestelde partij worden beschouwd en veroordeeld worden in de kosten van de reconventie.

5.  De beslissing
De rechtbank

in conventie

veroordeelt [gedaagde] tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] c.s. te betalen een bedrag van € 8.568,20 te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 26 december 2008 tot aan de dag van algehele voldoening,

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure aan de zijde van [eiser] bepaald op € 415,98 voor verschotten en € 1.356,- voor salaris advocaat,

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

wijst af het meer of anders gevorderde

in reconventie:

veroordeelt [gedaagde] in de kosten aan de zijde van [eiser] c.s. bepaald op € 384,- voor salaris advocaat,

wijst af het meer of anders gevorderde (bron: www.rechtspraak.nl)

Direct contact met een specialist

Bel mij terug!

Zoek
Exact matches only
Search in title
Search in content
Search in comments
Search in excerpt
Filter by Custom Post Type

Snelle scan, second opinion,
beoordeling van uw zaak of een andere vraag?
Neem vrijblijvend contact met ons op

Klik binnen onze kennisdatabank

aansprakelijkheid agentuurovereenkomst algemene voorwaarden alimentatie ambtenarenrecht - ontslag ambtenaar ambtenarenrecht advocaten utrecht appartementsrecht appartementsrecht - VvE (vereniging van eigenaren) arbeidsovereenkomst arbeidsovereenkomst Arbeidsrecht advocaten auteursrecht advocaat beroepsaansprakelijkheid bestuur bestuurdersaansprakelijkheid billijke vergoeding bouwrecht burengeschil burgerlijk procesrecht Collectief ontslag consumentenkoop consumentenrecht echtscheiding echtscheiding advocaten erkenning faillissementsrecht franchise advocaten utrecht gemeenschap gemeenschap van goederen gezag grievend gedrag handelsnaam hulp bij Scheiding huurrecht huurrecht huwelijkse voorwaarden hypotheeklasten Incasso kennelijk onredelijk ontslag kennelijk onredelijk ontslag advocaten Utrecht kinderalimentatie levensonderhoud lotsverbondenheid mededelingsplicht mediation merkenrecht Merkenrecht - handelnaamrecht niet-wijzigingsbeding non-conformiteit non concurrentiebeding omgangsregeling Ondernemingsrecht Ondernemingsrecht Onrechtmatige daad ontbinding ontbinding arbeidsovereenkomst ontbindingsvergoeding ontslaan werknemer ontslag ontslag advocaat ontslag advocaten ontslag ambtenaar ontslag bedrijfseconomische redenen Ontslag bij reorganisatie ontslag concurrentiebeding ontslag op staande voet ontslag statutair directeur ontslag UWV ontslagvergoeding ONTSLAG via UWV opzeggen vof opzegging opzegging overeenkomst overeenkomst overeenkomsten overeenkomstenrecht overeenkomstenrecht overlijden partneralimentatie personen- en familierecht proces procesrecht advocaten Schadevergoeding schorsing - non-actiefstelling schulden en kinderalimentatie sociaal plan transitievergoeding vastgoed vast goed vast goed advocaten Utrecht vaststellingsovereenkomst verdeling vof wijziging woning woonlasten WWZ zorgplicht zorgplicht bank zorgplicht banken