Gedreven en no-nonsense
Kennis
Kunde
Kwaliteit

Ontbinding huurovereenkomst

In deze zaak wordt ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd wegens huurachterstand. Huurder stelt dat er sprake is van overlast. De kantonrechter oordeelt dat de gestelde overlast geen reden vormt om de vordering af te wijzen, o.a. omdat er geen beroep is gedaan op het opschortingsrecht.
Wilt u meer weten wat wij bij een ontbinding van de huurovereenkomst voor u kunnen betekenen? Mail dan uw vraag of bel tegen lokaal tarief 030 252 35 20 (Utrecht). U krijgt direct contact met een van onze advocaten. Daarvoor brengen wij u vanzelfsprekend geen kosten in rekening.
Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

Sector kanton

Locatie Rotterdam

vonnis

in de zaak van

de stichting
Stichting Woonbron,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres in conventie bij exploot van dagvaarding van 1 april 2009,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: Flanderijn en Van Eck Deurwaarders te Rotterdam,

tegen

[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
thans in persoon.

Partijen worden hierna aangeduid als “Woonbron” respectievelijk “[gedaagde]”.

1. Het verloop van de procedure

De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
– de dagvaarding, met een specificatie van de huurachterstand berekend tot en met maart 2009;
– de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie, met producties;
– de conclusie van antwoord in reconventie, met producties;
– de tijdens de comparitie door Woonbron overgelegde specificatie van de huurachterstand berekend tot en met augustus 2009.

Bij vonnis van 20 mei 2009 is een comparitie van partijen bepaald, welke is gehouden op 11 augustus 2009. Van hetgeen ter zitting is verhandeld, is een proces-verbaal opgemaakt dat aan partijen is verzonden.

De uitspraak van het vonnis is bepaald op heden.

2. De vaststaande feiten

De relevante feiten kunnen, voor zover erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken en thans van belang, als volgt worden samengevat:

Woonbron heeft op basis van een huurovereenkomst aan [gedaagde] verhuurd de woning staande en gelegen te [woonplaats], aan de [adres] (hierna: “het gehuurde”). De huurprijs bedraagt thans € 403,53 per maand.

3. De vordering en de grondslag daarvan

Woonbron heeft, na vermeerdering van eis, gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling aan Woonbron van de door Woonbron genoemde bedragen, waarin begrepen € 3.806,73 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand augustus 2009.

Woonbron heeft, naast voornoemde feiten, aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde] in gebreke is gebleven met de betaling van de huur.

4. Het verweer

Het verweer van [gedaagde] strekt tot de niet-ontvankelijkverklaring van Woonbron dan wel tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Woonbron in de proceskosten. Hij heeft daartoe aangevoerd dat hij wegens gezondheidsklachten belang heeft bij het hebben van woonruimte. De passieve houding van de Woonbron om overlast aan te pakken is debet aan de verslechtering van de gezondheid van [gedaagde], als gevolg waarvan hij zijn dienstverband als beveiligingsmedewerker is kwijtgeraakt en hij dus geen inkomen meer heeft. [gedaagde] vraagt om hem nog een kans te geven want hij wil niet weer in een situatie terecht komen waarin hij dakloos is.

5. De vordering in reconventie en de grondslag daarvan

[gedaagde] heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Woonbron te veroordelen tot het beschikbaar stellen van vervangende woonruimte danwel de huurprijs te verminderen, zulks met terugwerkende kracht, met veroordeling van Woonbron in de proceskosten.

[gedaagde] heeft zijn vordering gebaseerd op gederfd woongenot door een gebrek aan het gehuurde, welk gebrek bestaat uit (structurele) overlast, te weten:
– In de woning van de buurvrouw was gedurende een jaar een blaffende hond die voor slapeloze nachten zorgde. Voorts liep zij op hoge hakken op de houten vloer en gooide op voor de nachtrust bestemde uren hard met de portiekdeur waardoor [gedaagde] telkenmale wakker schrok.
– De benedenbuurman speelt zeer harde muziek, verhuist tegen middernacht meubels en boort gaten in de muur tussen 23:00 en 0:00 uur.
– Diverse buren zetten stinkende vuilniszakken in de galerij waaruit meermaals bloederige drab lekt.
– De ex-buurman, de heer Stotuyn, en zijn familie bedreigen [gedaagde]. Ze gluren in de woning en houden zich verdacht op in de omgeving.
– Roteb veroorzaakt geluidsoverlast en stankoverlast, nu zware vrachtwagens vanaf 4 uur ’s morgens af en aan rijden.

6. De beoordeling van de vordering in conventie

6.1
[gedaagde] heeft erkend dat de huurachterstand berekend tot en met augustus 2009 € 3.806,73 bedraagt, oftewel meer dan negen maanden. Dit deel van de vordering is zonder meer toewijsbaar.

6.2
Beoordeeld dient te worden of sprake is van een zodanige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen van [gedaagde] als huurder, dat de ontbinding van de huurovereenkomst met alle gevolgen van dien, gerechtvaardigd is.

Als de tekortkoming vaststaat, ligt het op de weg van [gedaagde] om feiten en omstandigheden te stellen en zonodig te bewijzen dat de ontbinding van de huurovereenkomst gelet mede op de aard en omvang van de tekortkoming, niet gerechtvaardigd is.

Van zodanige omstandigheden is hier echter geen sprake. [gedaagde] heeft een forse huurachterstand laten ontstaan en is aldus ernstig tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft niet weersproken dat hij al eerder, in het recente verleden, een huurachterstand heeft laten ontstaan en dat Woonbron die huurachterstand als oninbaar heeft afgeboekt, om [gedaagde] een tweede kans te geven. [gedaagde] heeft die kans niet benut. [gedaagde] heeft ook niet weersproken dat hij een overeengekomen afbetalingsregeling niet is nagekomen. Van Woonbron kan daarom niet worden verwacht dat zij [gedaagde] nógmaals een kans geeft. Dit geldt temeer daar de huurachterstand tijdens deze procedure alleen maar is toegenomen en het niet waarschijnlijk is dat [gedaagde], gezien zijn financiële situatie, in de nabije toekomst wel aan zijn betalingsverplichtingen kan voldoen.

De door [gedaagde] gestelde overlast maakt het voorgaande niet anders omdat hij niet die overlast maar zijn financiële onvermogen als reden voor de betalingsachterstand heeft aangevoerd. [gedaagde] stelt wel dat Woonbron debet is aan zijn financiële problemen vanwege haar passieve houding ten aanzien van de overlast. Wat hiervan ook zij, bij gebreke van een (gerechtvaardigd) beroep op een opschortingsrecht had [gedaagde] de huur niet mogen inhouden.

De uitkomst van de procedure in reconventie doet aan het voorgaande evenmin af. Hierna zal bij de beoordeling in reconventie worden overwogen dat geen aanspraak op huurprijsvermindering bestaat, laat staan met terugwerkende kracht.

Het voorgaande leidt ertoe dat de gevorderde ontbinding en ontruiming toewijsbaar zijn. Met de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] houdt de kantonrechter in zoverre rekening, dat de ontruimingstermijn op vier weken wordt gesteld.

6.3
De gevorderde vergoeding van rente en buitengerechtelijke kosten, ten aanzien waarvan [gedaagde] geen verweer heeft gevoerd, zijn eveneens toewijsbaar.

6.4
[gedaagde] dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de proceskosten.
7. De beoordeling van de vordering in reconventie

7.1
Gesteld noch gebleken is dat Woonbron op grond van de wet dan wel de huurovereenkomst onder de gegeven omstandigheden verplicht is aan [gedaagde] vervangende woonruimte beschikbaar te stellen. Dit deel van de vordering moet daarom bij gebreke van een grondslag worden afgewezen.

7.2
Uit artikel 7:207 Burgerlijk Wetboek (BW) volgt dat een huurder in geval van substantiële vermindering van het huurgenot ten gevolge van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW een evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen, voor zolang het gebrek duurt. Voor een geldig beroep op dit artikel is tevens vereist dat de verhuurder op de hoogte is (gesteld) van het gebrek.

Indien de omstandigheden die tot verminderd huurgenot hebben geleid niet in verband staan met de verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst, kan van een gebrek in de zin van voornoemd artikel geen sprake zijn. De gestelde overlast door Roteb en de gestelde bedreiging door de ex-buurman, de heer Stotuyn en zijn familie hebben mogelijk tot verminderd huurgenot geleid maar dit zijn feitelijke stoornissen veroorzaakt door derden, niet-huurders van Woonbron en dus geen gebreken. Omdat een contractuele band tussen deze gestelde overlastveroorzakers en Woonbron ontbreekt, is zij als verhuurder niet aansprakelijk en moet de huurder zélf tegen hen optreden.

Voor zover sprake is van overlast door buren, tevens huurders van Woonbron, zou dit een gebrek in de zin van voornoemd artikel kunnen opleveren. Door de betwisting van Woonbron staat echter niet vast dat ook sprake was van substantieel verminderd huurgenot en dat Woonbron op de hoogte was van die overlast. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om zijn stellingen ter zitting nader toe te lichten maar hij is op dit punt, in tegenstelling tot Woonbron, niet verder ingegaan, zodat de kantonrechter bij gebreke van een voldoende onderbouwing aan die stellingen voorbij gaat. Dat sprake is van een gebrek kan derhalve ook hier niet worden aangenomen.

[gedaagde] maakt zich zorgen dat de aangekondigde gevelrenovatie overlast zal bezorgen. Dit betreft een toekomstige omstandigheid en kan alleen daarom al geen gebrek in de zin van eerdergenoemd artikel vormen.

Nu het bestaan van een gebrek niet is komen vast te staan, is voor de gevorderde huurprijsvermindering geen grond.

7.3
[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de zijde van Woonbron worden, gelet op de samenhang met het geschil in conventie, begroot op nihil.

8. De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

veroordeelt [gedaagde] om aan Woonbron te betalen € 4.163,73 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand maart 2009 en buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over € 1.662,84 vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

ontbindt de bovengenoemde huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen vier weken na de uitspraak van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege [gedaagde] daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van Woonbron te stellen;

machtigt Woonbron om, indien [gedaagde] het gehuurde niet tijdig ontruimt, die ontruiming zelf te laten uitvoeren, zo nodig met behulp van de daartoe bevoegde macht;

veroordeelt [gedaagde] om aan Woonbron te betalen, voor iedere maand, te rekenen met ingang van de eerste september 2009 tot het tijdstip van de gevorderde ontbinding ten titel van huur, en te rekenen sedert het tijdstip tot en met de maand waarin de ontruiming en lege oplevering van het gehuurde plaatsvindt ten titel van vergoeding voor het genot van het gehuurde, de huurbedragen waarop Woonbron bij wederzijdse nakoming van de huurovereenkomst aanspraak gemaakt zou kunnen hebben, telkenmale te rekenen vanaf de vervaldag van elke termijn en te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW daarover;

in reconventie

wijst de vordering van [gedaagde] af;

in conventie en in reconventie

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Woonbron vastgesteld op € 300,98 aan verschotten en € 450,00 aan salaris voor de gemachtigde.
(bron: www.rechtspraak.nl)

Direct contact met een specialist

Bel mij terug!

Zoek
Exact matches only
Search in title
Search in content
Search in comments
Search in excerpt
Filter by Custom Post Type

Snelle scan, second opinion, beoordeling van uw zaak of een andere vraag?
Neem vrijblijvend contact met ons op

Klik binnen onze kennisdatabank

aansprakelijkheid agentuurovereenkomst algemene voorwaarden alimentatie ambtenarenrecht - ontslag ambtenaar ambtenarenrecht advocaten utrecht appartementsrecht appartementsrecht - VvE (vereniging van eigenaren) arbeidsovereenkomst arbeidsovereenkomst Arbeidsrecht advocaten auteursrecht advocaat beroepsaansprakelijkheid bestuur bestuurdersaansprakelijkheid billijke vergoeding bouwrecht burengeschil burgerlijk procesrecht Collectief ontslag consumentenkoop consumentenrecht echtscheiding echtscheiding advocaten erkenning faillissementsrecht franchise advocaten utrecht gemeenschap gemeenschap van goederen gezag grievend gedrag handelsnaam hulp bij Scheiding huurrecht huurrecht huwelijkse voorwaarden hypotheeklasten Incasso kennelijk onredelijk ontslag kennelijk onredelijk ontslag advocaten Utrecht kinderalimentatie levensonderhoud lotsverbondenheid mededelingsplicht mediation merkenrecht Merkenrecht - handelnaamrecht niet-wijzigingsbeding non-conformiteit non concurrentiebeding omgangsregeling Ondernemingsrecht Ondernemingsrecht Onrechtmatige daad ontbinding ontbinding arbeidsovereenkomst ontbindingsvergoeding ontslaan werknemer ontslag ontslag advocaat ontslag advocaten ontslag ambtenaar ontslag bedrijfseconomische redenen Ontslag bij reorganisatie ontslag concurrentiebeding ontslag op staande voet ontslag statutair directeur ontslag UWV ontslagvergoeding ONTSLAG via UWV opzeggen vof opzegging opzegging overeenkomst overeenkomst overeenkomsten overeenkomstenrecht overeenkomstenrecht overlijden partneralimentatie personen- en familierecht proces procesrecht advocaten Schadevergoeding schorsing - non-actiefstelling schulden en kinderalimentatie sociaal plan transitievergoeding vastgoed vast goed vast goed advocaten Utrecht vaststellingsovereenkomst verdeling vof wijziging woning woonlasten WWZ zorgplicht zorgplicht bank zorgplicht banken