Ontbinding van een koopovereenkomst woning – boete

Ontbinding koopovereenkomst woning. In de zaak die hier centraal staat draait het om de boete die de koper zou hebben verbeurd omdat de ontbinding van de koopovereenkomst niet rechtsgeldig heeft plaatsgevonden. De rechtbank overweegt, dat wordt aangenomen dat partijen overeenstemming hebben bereikt over verlenging van het financieringsvoorbehoud en dat koper de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden. Het kan niet zo zijn dat koper een boete verbeurt louter omdat de makelaar van de verkoper heeft verzuimd afspraken na te komen. Ontbindingsverklaring is goed gedocumenteerd ondanks de omstandigheid dat slechts één afwijzing van een geldverstrekkende instelling is bijgevoegd (in plaats van de overeengekomen twee afwijzingen).

Hebt u met betrekking tot een ontbinding van een koopovereenkomst vragen of behoefte aan direct advies of rechtsbijstand, kunt u altijd direct en kosteloos contact opnemen met ons advocatenkantoor. Dit gaat snel en u krijgt direct een van onze contractenrecht advocaten aan de telefoon. Bel ons nu op 030 252 35 20 – of tot 22.00 uur tegen lokaal tarief – op 030 252 35 20. Daarvoor brengen wij u vanzelfsprekend geen kosten in rekening. Een eerste telefonisch advies is altijd kosteloos.

vonnis
RECHTBANK ‘S-HERTOGENBOSCH

Sector civiel recht

zaaknummer / rolnummer: 137452 / HA ZA 06-220

Vonnis van 22 november 2006

in de zaak van

eiser,
wonende te [woonplaats], gemeente [gemeente],
eiser,
procureur mr. X,

tegen

1. gedaagde sub 1,
2. gedaagde sub 2,
beiden wonende te [woonplaats],
gedaagden,
procureur mr. Y,

Partijen zullen hierna eiser [gedaagden] genoemd worden. Gedaagden zullen afzonderlijk gedaagde sub 1 en gedaagde sub 2 genoemd worden.

1. De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
– het tussenvonnis van 7 juni 2006
– het proces-verbaal van comparitie van 28 september 2006.

1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1. Partijen hebben op of omstreeks 26 september 2005 een schriftelijke koopovereenkomst gesloten waarbij eiser de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning) aan [gedaagden] heeft verkocht. Levering van de woning vindt volgens de koopovereenkomst per 1 november 2005 plaats. eiser heeft zich bij die (ver)koop laten bijstaan door [makelaar]. [gedaagden] had geen bijstand van een makelaar.

2.2. In artikel 16 van de koopovereenkomst is een financieringsvoorbehoud opgenomen. Volgens die bepaling kan [gedaagden] de overeenkomst ontbinden indien hij uiterlijk op 3 oktober 2005 voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van EUR 364.000,00 geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen. Volgens artikel 16.3 moet de partij die de ontbinding inroept, ervoor zorg dragen dat de mededeling dat ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de 1e werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Ook moet deze mededeling goed gedocumenteerd geschieden bij aangetekende brief of fax. Deze ontbinding is geldig, aldus artikel 19, indien de koper goed gedocumenteerd voor het verstrijken van de ontbindingsdatum kan bewijzen dat minimaal twee banken de aanvraag hebben afgewezen met overleg van de kopieën van alle informatie en bescheiden welke hij in het kader van de hypotheekaanvraag aan de bank(en) heeft verstrekt. Artikel 10.2 van de overeenkomst bepaalt dat bij ontbinding op grond van toerekenbare tekortkoming, de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van EUR 33.500,- verbeurt, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding.

2.3. Op 29 september 2005 hebben gedaagde sub 1 en [makelaar] telefonisch afgesproken dat het financieringsvoorbehoud wordt verlengd tot 10 oktober 2005 en dat de verlenging van het voorbehoud door beide partijen ondertekend zal worden. Dezelfde dag heeft [makelaar] gebeld met eiser om te vragen of hij akkoord zou kunnen gaan met een verlenging van het financieringsvoorbehoud van een week. eiser deelde hem mee daarmee akkoord te gaan, mits de overdracht zou worden uitgesteld tot 1 januari 2006 en de verlenging door beide partijen zou worden ondertekend. [makelaar] heeft eiser daarop gezegd dat hij een en ander zou terugkoppelen met de kopers en dat eiser nog zou horen van hem.

2.4. [makelaar] heeft daarna met geen van partijen contact opgenomen. Wel heeft hij op enig moment een aanvulling op de koopovereenkomst op schrift gesteld volgens welke het financieringsvoorbehoud wordt verlengd tot 10 oktober 2005 en de levering van de woning uiterlijk op 2 januari 2006 plaatsvindt. Deze aanvulling is op 5 oktober 2005 ter hand gesteld aan eiser en is pas als productie bij de dagvaarding ter kennis gekomen van [gedaagden]

2.5. Op 5 oktober 2005 heeft eiser zich gemeld op het kantoor van [makelaar] omdat hij in het makelaarskrantje had gezien dat zijn woning verkocht was. [makelaar] vertelde hem toen dat de koop nog niet helemaal rond was omdat kopers nog bezig waren met de financiering. [makelaar] heeft op 6 oktober 2005 met gedaagde sub 1 gebeld en hem gezegd dat eiser wil vasthouden aan de uiterste termijn van het financieringsvoorbehoud van 3 oktober 2005.

2.6. Bij fax van 11 oktober 2005 aan [makelaar] heeft [gedaagden] geschreven de koopovereenkomst te ontbinden omdat hij de benodigde financiering niet kan verkrijgen. Bij de fax is een brief van ABN Amro bank d.d. 6 oktober 2005 gevoegd waaruit blijkt dat de aanvraag voor een hypothecaire lening is afgewezen.

2.7. eiser heeft gedaagde sub 1 bij brief van 12 oktober 2005 en gedaagde sub 2 bij brief van 12 december 2005 gesommeerd om hun verplichtingen uit de koopovereenkomst binnen 8 dagen na te komen. Bij brief van 21 oktober 2005 aan gedaagde sub 1 en bij brief van 28 december 2005 aan gedaagde sub 2 heeft eiser geschreven de overeenkomst te ontbinden en heeft hij aanspraak gemaakt op de boete ex artikel 10.2 van de koopovereenkomst.

3. Het geschil

3.1. eiser vordert – samengevat – hoofdelijke veroordeling van [gedaagden]:
– om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis het boetebedrag van EUR 33.500,- te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van dagvaarding,
– om de gemaakte buitengerechtelijke incassokosten van EUR 1.158,- te voldoen;
– in de proceskosten.
Hij stelt dat [gedaagden] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de overeenkomst, ondanks sommatie tot nakoming.

3.2. [gedaagden] voert verweer en stelt dat hij de overeenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1. Partijen twisten erover of tussen hen overeenstemming is bereikt over verlenging van het financieringsvoorbehoud tot 10 oktober 2005. Indien komt vast te staan dat het voorbehoud is verlengd, heeft [gedaagden] naar het oordeel van de rechtbank tijdig de overeenkomst ontbonden. Dan is immers, overeenkomstig artikel 16.3, de ontbindingsverklaring door de makelaar van eiser ontvangen op de 1e werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is.

4.2. In dat geval heeft de ontbinding ook voor het overige rechtsgeldig plaatsgevonden. In tegenstelling tot eiser is de rechtbank van oordeel dat de ontbindingsverklaring in redelijkheid voldoet aan hetgeen partijen daarover in artikel 16 en 19 van de overeenkomst hebben afgesproken. Strikt genomen heeft [gedaagden] niet voldaan aan de eis dat er twee afwijzingen van geldverstrekkers zijn gevoegd bij de ontbindingsverklaring. Dit betekent echter niet zonder meer dat de ontbinding geen werking heeft gehad. Een financieringsvoorbehoud legt op de koper een inspanningsverplichting om de nodige activiteiten te ondernemen om de financiering te verkrijgen. Het vereiste dat de ontbinding “goed gedocumenteerd” geschiedt zoals opgenomen in artikel 16 en 19 van de koopovereenkomst, heeft in dat verband vooral een bewijsfunctie. Met het overleggen van de genoemde bescheiden kan de koper aantonen dat hij aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan. In het onderhavige geval staat niet ter discussie dat [gedaagden] heeft voldaan aan de inspanningsverplichting om te trachten de financiering rond te krijgen. eiser heeft niet weersproken dat [gedaagden] meerdere serieuze pogingen heeft ondernomen om die financiering te verkrijgen, waarvan ook blijkt uit de overgelegde vier afwijzingen die [gedaagden] heeft ontvangen van geldverstrekkende instellingen dan wel tussenpersonen. Nu [gedaagden] dus materieel heeft voldaan aan zijn inspanningsverplichting in het kader van het financieringsvoorbehoud, kan niet gezegd worden dat de ontbindingsverklaring van 11 oktober 2005 haar werking heeft gemist louter omdat een tweede afwijzing van een geldverstrekkende instelling ontbreekt. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat eiser uit de afwijzing van de ABN Amro heeft kunnen afleiden dat ook andere geldverstrekkers niet bereid zouden zijn om de benodigde financiering te verstrekken. In die afwijzing is de huidige en de geschatte toekomstige (sterkere) inkomenssituatie van [gedaagden] afgezet tegen het inkomen dat in het algemeen vereist is, wil de bank bereid zijn om de benodigde financiering te verschaffen. De ABN Amro constateert vervolgens dat het vereiste inkomen dubbel zo groot is als het door [gedaagden] verwachte inkomen over 2005. Overigens beschikte [gedaagden] op 11 oktober 2005 al over een tweede afwijzing (een afwijzing van [Financiele Diensten] d.d. 3 oktober 2005, overgelegd als productie). Dat eiser gedaagde sub 1 in de brief van 12 oktober 2005 erop heeft gewezen dat een tweede afwijzing ontbrak en [gedaagden] desalniettemin die tweede afwijzing niet alsnog ter hand heeft gesteld aan eiser, doet daaraan niet af. eiser was ervan op de hoogte dat [gedaagden] op dat moment alsnog voornemens was de woning te kopen en in dat verband trachtte alsnog de financiering rond te krijgen. Daarover bestond telefonisch contact tussen eiser en gedaagde sub 1, zodat eiser er redelijkerwijs van op de hoogte moet zijn geweest dat er sprake was van meer dan één afwijzing. Tenslotte neemt de rechtbank in aanmerking dat niet is gesteld of gebleken eiser is geschaad in zijn belangen doordat slechts één afwijzing is overgelegd bij de ontbindingsverklaring. De rechtbank concludeert dan ook dat indien komt vast te staan dat partijen overeenstemming hebben bereikt over verlenging van het financieringsvoorbehoud, [gedaagden] op 11 oktober 2005 de overeenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden.

4.3. Dan is de vraag aan de orde of er tussen partijen overeenstemming is bereikt over verlenging van het financieringsvoorbehoud. In dat verband stelt de rechtbank vast dat partijen het op 29 september 2005 inhoudelijk eens met elkaar zijn geworden. Toen is [gedaagden] op voorstel van [makelaar] akkoord gegaan met verlenging van het financieringsvoorbehoud tot 10 oktober 2005. Ook eiser is dezelfde dag met die verlenging akkoord gegaan. Aan dat akkoord heeft hij weliswaar twee voorwaarden verbonden, maar onweersproken staat vast dat [gedaagden] geen bezwaar had tegen die voorwaarden. Het schriftelijk vastleggen en ondertekenen van de verlenging was immers door gedaagde sub 1 ook al besproken met [makelaar]. De uitstel van de levering met twee maanden was evenmin een probleem aangezien [gedaagden] op dat moment een huurhuis bewoonde. eiser heeft ook moeten begrijpen dat die twee voorwaarden niet op bezwaren zouden stuiten bij [gedaagden] Als een koper op 29 september 2005 de financiering niet tijdig rond dreigt te krijgen en de termijn van het financieringsvoorbehoud wenst te verlengen tot 10 oktober 2005, valt moeilijk in te zien welke bezwaren zouden bestaan tegen uitstel van de levering van 1 november 2005 tot 1 januari 2006. Dat de (voorwaardelijke) instemming van eiser [gedaagden] niet tijdig heeft bereikt, is uitsluitend te wijten aan een fout van [makelaar], zo staat tussen partijen vast. Hij zou immers het akkoord van eiser terugkoppelen aan de kopers (en vervolgens aan eiser) en de verlenging op papier zetten zodat partijen die konden ondertekenen. De makelaar van de verkoper heeft echter verzuimd het (voorwaardelijke) akkoord van eiser over te brengen aan [gedaagden] en de verlenging tijdig ter tekening aan partijen voor te leggen. Nu partijen het inhoudelijk eens waren over de verlenging, kan het niet zo zijn dat de koper een boete van EUR 33.500,- verbeurt louter en alleen vanwege een fout van de makelaar die de verkoper heeft ingeschakeld. eiser kan naar het oordeel van de rechtbank niet in redelijkheid aan [gedaagden] verwijten dat hij de overeenkomst niet is nagekomen terwijl die gestelde niet-nakoming uitsluitend het gevolg is van een fout van de makelaar aan de zijde van verkoper. Die fout moet voor rekening en risico blijven van degene die de makelaar heeft ingeschakeld en dat is eiser.

4.4. De rechtbank komt dan ook tot het oordeel dat moet worden aangenomen dat tussen partijen overeenstemming is bereikt over verlenging van het financieringsvoorbehoud. [gedaagden] heeft op 11 oktober 2005 tijdig en rechtsgeldig de ontbinding ingeroepen in verband met het niet kunnen financieren van de koop. De overeenkomst heeft op dat moment opgehouden te bestaan zodat daarna geen sprake kan zijn van een toerekenbaar tekortkomen van [gedaagden] De vordering tot betaling van de boete, evenals de buitengerechtelijke kosten, dient dan ook te worden afgewezen.

4.5.   eiser zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:
– dagvaarding  EUR   0,00
– overige explootkosten  0,00
– betaald vast recht  112,00
– in debet gesteld vast recht  648,00
– getuigenkosten  0,00
– deskundigen    0,00
– overige kosten    0,00
– salaris procureur  1.158,00 (2,0 punten × factor 1,0 × tarief EUR 579,00)
Totaal  EUR   1.918,00
Omdat [gedaagden] met een toevoeging procedeert, zal dit bedrag, derhalve EUR 1.918,00, aan de griffier moeten worden betaald.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1. wijst de vorderingen af,

5.2. veroordeelt eiser in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op EUR 1.918,00, waarvan EUR 21.918,00 te voldoen aan de griffier door overmaking op rekeningnummer 19.23.25.787 ten name van Arrondissement 536 ‘s-Hertogenbosch onder vermelding van “proceskostenveroordeling” en het zaak- en rolnummer 137452 / HA ZA 06-220.
(bron: www.rechtspraak.nl)