Opzegging huurovereenkomst – mondeling opzeggen | Huurrecht advocaat

Mondelinge opzegging huurovereenkomst kantoorruimte. In deze zaak is aan de orde of verhuurder zich in de gegeven omstandigheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid kan beroepen op de bepaling uit de huurovereenkomst die luidt dat bij deurwaardersexploit of per aangetekend schrijven moet worden opgezegd. Het Gerechtshof overweegt dat vaststaat verhuurder er binnen de opzegtermijn van op de hoogte was dat huurder de bestaande overeenkomst niet wilde voortzetten en dat niet gesteld of is gebleken dat daarover op enig moment onduidelijkheid heeft bestaan. Het hof is dan ook van oordeel dat niet valt in te zien welk belang verhuurder kan hebben gehad met een opzegging bij deurwaardersexploit of per aangetekend schrijven conform de huurovereenkomst: het standpunt van huurder was haar immers bekend. Verhuurder had er dan ook rekening mee moeten houden dat zij naar een andere huurder zou moeten gaan zoeken.

Hebt u met betrekking tot een huurovereenkomst en/of het opzeggen daarvan vragen of behoefte aan direct advies of rechtsbijstand, kunt u altijd direct en kosteloos contact opnemen met ons advocatenkantoor. Dit gaat snel en u krijgt direct een van onze contractenrecht advocaten aan de telefoon. Bel ons nu op 030 252 35 20 – of tot 22.00 uur tegen lokaal tarief – op 030 252 35 20. Daarvoor brengen wij u vanzelfsprekend geen kosten in rekening. Een eerste telefonisch advies is altijd kosteloos.

De uitspraak

Uitspraak: 11 april 2003
Rolnummer: 02/787 KA
Rolnr. rechtbank: 245811\01-18550

HET GERECHTSHOF TE ‘S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van

VERHUURDER B.V.,
gevestigd te Wassenaar,
appellante,
hierna te noemen: Verhuurder,
procureur: mr. X,

tegen

HUURDER B.V.,
gevestigd te Leidschendam-Voorburg,
hierna te noemen: Huurder,
geïntimeerde,
procureur: mr. Y.

Het geding
Bij exploot van 27 juni 2002 is Verhuurder in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank te ‘s-Gravenhage, sector kanton, van 2 april 2002, dat is gewezen tussen partijen.
Bij memorie van grieven ( met producties) heeft Verhuurder tegen het vonnis van de rechtbank vijf grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord heeft Huurder deze grieven bestreden. Vervolgens hebben partijen arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

1. Tegen de vaststaande feiten zoals deze door de kantonrechter onder “Feiten” zijn vastgesteld is in hoger beroep niet opgekomen zodat het hof zal uitgaan van deze feiten.

1.1. Het gaat in deze zaak om het volgende. Verhuurder heeft aan Huurder een kantoorruimte verhuurd te Leidschendam. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van drie jaar, ingaande 1 september 1997 en derhalve eindigend 31 augustus 2000.

1.2. De huurovereenkomst bepaalt dat deze telkens voor de duur van drie jaren zal worden verlengd en dat opzegging moet geschieden bij deurwaardersexploot of aangetekende brief tegen het einde van de huurperiode, met inachtneming van een termijn van tenminste één jaar.

1.3. Huurder heeft het gehuurde per 25 augustus 2000 verlaten en vanaf 1 september 2000 geen huur meer betaald.

1.4. Partijen hebben onderhandeld over voortzetting van de huurovereenkomst onder gewijzigde voorwaarden, doch zijn niet tot overeenstemming gekomen. Per aangetekende brief van 24 mei 2000 heeft Huurder de overeenkomst per 1 september 2000 opgezegd.

1.5. Verhuurder heeft de ruimte per 1 maart 2001 opnieuw verhuurd.

1.6. Verhuurder stelt dat Huurder de overeenkomst in november 1999 mondeling heeft opgezegd, derhalve niet met inachtneming van de overeengekomen opzegtermijn. De overeenkomst is dan ook blijven voortduren en Verhuurder vordert in deze procedure veroordeling van Huurder tot betaling van de huur tot 1 maart 2001, het tijdstip waarop de ruimte weer door Verhuurder is verhuurd.

1.7. De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis de vordering van Verhuurder afgewezen.

2.1. Grief I is gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat als vaststaand kan worden aangenomen dat Huurder reeds in augustus 1999 mondeling aan Verhuurder te kennen heeft gegeven dat zij geen verlenging van de huurovereenkomst wilde.
In de toelichting voert Verhuurder aan dat in bedoelde bespreking Huurder niet heeft aangegeven dat zij geen verlenging van de huurovereenkomst wilde, maar dat zij geen verlenging met drie jaar wilde. Huurder wilde wel verlenging van de huurovereenkomst maar onder andere voorwaarden.

2.2. De grief slaagt niet. Wat Verhuurder in de toelichting aanvoert impliceert, dat Huurder binnen de opzeggingstermijn aan Verhuurder te kennen heeft gegeven de bestaande huurovereenkomst niet te willen voortzetten. Dat Huurder daarnaast bereid was te onderhandelen over een nieuwe huurovereenkomst met andere voorwaarden maakt dat niet anders: los van de vraag waartoe de onderhandelingen zouden leiden, stond immers vast dat de bestaande overeenkomst zou worden beëindigd.

3.1. De tweede grief klaagt over het oordeel van de kantonrechter dat op basis van de redelijkheid en billijkheid op beide partijen de verplichting rustte om op redelijke termijn duidelijkheid te verschaffen met betrekking tot het al dan niet bereiken van overeenstemming betreffende het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst.
In de toelichting betoogt Verhuurder dat Huurder in een gesprek in oktober 1999 over de voorwaarden van verlenging van de huur ( Huurder wilde de mogelijkheid van tussentijdse opzegging) niet te kennen heeft gegeven dat zij de huur per 1 september 2000 wilde beëindigen. Voorts wijst Verhuurder er op dat ook in de daaropvolgende besprekingen Huurder telkenmale de voorstellen van Verhuurder voor een nieuwe huurovereenkomst heeft verworpen. Verhuurder betoogt dat de kantonrechter aan deze gang van zaken kennelijk de conclusie heeft verbonden dat het op de weg van Verhuurder lag met nieuwe voorstellen te komen, hetgeen onbegrijpelijk is.

3.2. De derde grief bestrijdt het oordeel van de kantonrechter dat het definitief afhaken bij de onderhandelingen door Huurder, door het zenden van de brief van 24 mei alleszins redelijk is. In de toelichting op de grief voert Verhuurder aan dat Huurder de huur in november slechts informeel heeft opgezegd en pas formeel in mei 2000 en dat van haar niet verwacht kon worden dat zij op basis van informele onderhandelingen al naar een nieuwe huurder zou zijn gaan zoeken. Het enkele feit dat partijen hebben onderhandeld over het aangaan van een nieuwe overeenkomst onder andere voorwaarde betekent niet, dat de bestaande huurovereenkomst haar gelding had verloren.

3.3. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Zij stellen de vraag aan de orde of Verhuurder zich in de gegeven omstandigheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid kan beroepen op de bepalingen uit de huurovereenkomst omtrent de wijze van opzegging.
Het hof verwijst allereerst naar wat hiervoor sub 2.2 is overwogen. Daaruit blijkt dat Verhuurder er binnen de opzegtermijn van op de hoogte was dat Huurder de bestaande overeenkomst niet wilde voortzetten. Niet gesteld of gebleken is dat over dat standpunt van Huurder op enig moment onduidelijkheid heeft bestaan. Het hof is dan ook van oordeel dat niet valt in te zien welk belang Verhuurder kan hebben gehad met een opzegging bij deurwaardersexploit of per aangetekend schrijven conform de huurovereenkomst: het standpunt van Huurder was haar immers bekend. Verhuurder had er dan ook rekening mee moeten houden dat zij, wanneer met Huurder geen overeenstemming zou worden bereikt over de voorwaarden van een nieuwe overeenkomst, naar een andere huurder zou moeten gaan zoeken.
De grieven slagen dan ook niet.

4. Hiervoor is overwogen, dat Huurder tijdig kenbaar heeft gemaakt dat zij de huurovereenkomst niet wilde voortzetten en dat Verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen beroep kan doen op de bepalingen van de huurovereenkomst met betrekking tot de wijze van opzegging. Daaruit volgt, dat de huurovereenkomst per 1 september 2000 is beëindigd en dat de kantonrechter terecht de vorderingen van Verhuurder heeft afgewezen.

5. De grieven vier en vijf, die betrekking hebben op het standpunt van Verhuurder dat zij, gezien de onregelmatige wijze van opzegging door Huurder recht heeft op schadevergoeding, kunnen gelet op het vorenstaande geen doel treffen.

6. Nu alle grieven falen, zal het bestreden vonnis worden bekrachtigd en zal Verhuurder als in de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

Beslissing

Het hof:

– bekrachtigt het bestreden vonnis;
– veroordeelt Verhuurder in de kosten van het hoger beroep tot aan deze uitspraak aan de zijde van Huurder bepaald op € 193,= aan verschotten en op € 771,= aan salaris voor de procureur;

– verklaart bovenstaande kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
(bron: www.rechtspraak.nl)