Gedreven en no-nonsense
Kennis
Kunde
Kwaliteit

Vastgoed Advocaten

Koop bedrijfspand met uitgestelde betaling; sleutelovereenkomst; conformiteit ex art. 7:17 BW; lekkage na extreme weersomstandigheden bij een plat dak van een tien jaar oud bedrijfspand. Door rechtbank wordt overwogen dat slechts als het dak bij de ingebruikneming door de AA Vastgoed B.V. op 1 september 2005 niet-kenbare gebreken had, die de AA Vastgoed B.V. op grond van de overeenkomsten tussen partijen, mede gelet op de aard van het dak (plat) en de leeftijd van het pand, redelijkerwijs niet behoefde te verwachten en die het normaal gebruik als bedrijfspand in de weg staan, NN Holding B.V. niet voldaan heeft aan haar verplichtingen uit de koopovereenkomst.

Wilt u meer weten wat wij als vastgoed advocaat voor u of voor uw zaak kunnen betekenen? Of heeft u behoefte aan advies, hulp (rechtshulp) of bijstand (rechtsbijstand) door een vastgoed advocaat? Mail dan uw vraag of bel tegen lokaal tarief 030 252 35 20 of – tot 22.oo uur – 030 252 35 20. Daarvoor brengen wij u uiteraard geen kosten in rekening.

De uitspraak:

Rechtbank ZUTPHEN

Sector Civiel – Afdeling Handel

zaaknummer / rolnummer: 75516 / HA ZA 06-149

Vonnis van 3 januari 2007

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
NN HOLDING BV,
gevestigd te Apeldoorn,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. X,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DE AA VASTGOED B.V.,
gevestigd te Apeldoorn,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. Y,

Partijen zullen hierna NN Holding B.V. en de AA Vastgoed B.V. genoemd worden.

1. De procedure
1.1. Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
– het tussenvonnis van 24 mei 2006
– het proces-verbaal van comparitie van 13 september 2006
– de akte van de AA Vastgoed B.V.
– de antwoordakte van NN Holding B.V..

1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten
2.1. Tussen NN Holding B.V. als verkoper en de AA Vastgoed B.V. als koper is op 20 juni 2005 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het bedrijfspand, staande en gelegen aan [adres] te Apeldoorn, kadastraal bekend gemeente Apeldoorn, [kadastraal nummer], tegen een koopsom van € 1.300.000,00.

1.2. In de koopovereenkomst komen onder meer de navolgende bepalingen voor:
“(…)
ARTIKEL 5 STAAT VAN DE ONROERENDE ZAAK, GEBRUIK
5.1 De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, (…)
(…)
5.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Indien de feitelijk levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor voormeld gebruik nodig zijn. Voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn, noch voor gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan de koper kenbaar zijn op het moment van het tekenen van deze koopovereenkomst staat verkoper niet in. (…)
(…)
5.5 Koper heeft het recht voor het passeren van de akte van eigendomsoverdracht de onroerende zaak van binnen en van buiten te inspecteren.
(…)

ARTIKEL 7 BATEN EN LASTEN
Alle baten en lasten komen voor rekening van koper met ingang van datum van notarieel transport.
(…)

ARTIKEL 10 RISICO-OVERGANG, BESCHADIGING DOOR OVERMACHT
10.1 De onroerende zaak is met ingang van het moment van het tekenen van de akte van eigendomsoverdracht voor risico van koper, tenzij de feitelijke levering eerder plaats heeft, in welk geval het risico met ingang van die dag overgaat op koper.
(…)”

1.3. Nadat de AA Vastgoed B.V. had aangegeven dat zij per 1 september 2005 over het pand wilde beschikken met een uitgestelde betaling tot 1 december 2005, hebben partijen een zogenoemde sleutelovereenkomst gesloten, waarin onder meer de navolgende bepalingen voorkomen:
“(…)
3. dat koper het gekochte heeft geïnspecteerd en heeft geconstateerd dat het zich bevindt in de staat waarin het conform het gestelde in de koopakte dient te worden opgeleverd.
(…)
4. dat koper het gekochte aanvaardt in de staat waarin het zich heden bevindt.
(…)
7. dat koper vanaf 1 september 2005 het bedrijfspand feitelijk aanvaardt waarbij vanaf die datum alle baten en lasten voor zijn rekening zullen zijn, zulks in afwijking/aanvullend op artikel 7 van de koopakte
(…)
10. dat koper zich verplicht op 1 september 2005 de gas-, water- en electrameters laat overschrijven op zijn naam
(…)”
Door sleuteloverdracht heeft de AA Vastgoed B.V. het bedrijfpand op 1 september 2005 feitelijk ter beschikking gekregen van NN Holding B.V.

1.4. Bij brief van 28 november 2005 heeft de AA Vastgoed B.V., bij monde van haar advocaat mr. S. M. van der Zwan, aan NN Holding B.V. laten weten dat het dak van het pand op meerdere plaatsen lekte. Naar aanleiding daarvan heeft de AA Vastgoed B.V. zich tegenover NN Holding B.V. beroepen op een opschortingrecht met betrekking tot de eigendomsoverdracht van het pand, die op 1 december 2005 zou plaatsvinden. Partijen hebben vervolgens in onderling overleg afgesproken dat, met inachtneming van de wederzijdse rechten, het transport doorgang zou vinden, waarbij een bedrag van € 25.000,00 in depot zou worden geplaatst bij de notaris. Daartoe is een depotovereenkomst opgemaakt en ondertekend. Op 1 december 2005 heeft de eigendomsoverdracht plaatsgevonden.

3. De vordering en het verweer in conventie en in reconventie
3.1. NN Holding B.V. vordert dat de rechtbank,
in conventie,
de AA Vastgoed B.V. zal veroordelen, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
– tot betaling van € 25.000,00 te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 14 december 2005 tot aan de dag der algehele voldoening, subsidiair vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van betaling;
– tot vergoeding van de buitengerechtelijke invorderingskosten begroot op een bedrag van € 1.158,00, althans een in goede justitie te bepalen bedrag;
– tot betaling van de kosten van dit geding;
in reconventie,
de AA Vastgoed B.V. zal veroordelen:
– tot betaling van de kosten van het geding.

1.2. De AA Vastgoed B.V. vordert dat de rechtbank,
in reconventie:
– een deskundigenonderzoek zal gelasten en NN Holding B.V. zal veroordelen om
aan de AA Vastgoed B.V. schadevergoeding (waaronder de kosten van verhaal) te betalen als nader is op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de transportdatum, althans vanaf 3 mei 2006 tot aan de dag der algehele voldoening;
in conventie en in reconventie:
– NN Holding B.V. bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis zal veroordelen in de kosten van deze procedure.

1.3. NN Holding B.V. heeft ter onderbouwing van haar standpunt, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, het navolgende aangevoerd.

1.3.1. Primair stelt zij dat de AA Vastgoed B.V., gelet op artikel 3 en 4 van de sleutelovereenkomst, heeft geconstateerd dat het pand zich op 1 september 2005 bevond in de staat waarin het volgens de koopakte diende te worden opgeleverd en dat de AA Vastgoed B.V. het gekochte als zodanig heeft aanvaard. Daarmee is het risico volledig overgegaan op de AA Vastgoed B.V. Dat blijkt ook uit de artikelen van de sleutelovereenkomst ter zake van de gas- water- en elektrameters en de opstalverzekering. Daarom kan de AA Vastgoed B.V. geen beroep meer doen op artikel 5 van de koopovereenkomst.

1.3.2. Subsidiair stelt NN Holding B.V. dat het pand op 1 september 2005 de feitelijke eigenschappen bezat die voor een normaal gebruik nodig zijn. In september, oktober en begin november 2005 heeft het enige keren flink geregend. Toen heeft NN Holding B.V. geen klachten over lekkage gehoord van de AA Vastgoed B.V. Bij de bezichtiging van het pand vóór de verkoop is NN Holding B.V. door de AA Vastgoed B.V. gewezen op de bruine (droge) plekken in de plafondplaten. NN Holding B.V. heeft toen tegen de AA Vastgoed B.V. gezegd dat die plekken te maken hadden met een lekkage door condens van de airconditioning en dat er nooit lekkage is geweest in het kantoordeel van het pand door water van buitenaf. Die plafondplaten met bruine vlekken zaten overigens op een ander plaats dan waar het lekte in november 2005. Er is wel eens lekkage van buitenaf geweest in het magazijn. Dat is toen deugdelijk verholpen en de reparatieplekken op het dak waren als zodanig waarneembaar. NN Holding B.V. betwist dat er vóór of op 25 november 2005, voordat het extreem ging sneeuwen, sprake is geweest van lekkage of doorbuigingen van het dak. Zij betwist ook dat alle door de AA Vastgoed B.V. gestelde reparaties aan het dak hebben plaatsgevonden.

1.3.3. Zij heeft niet gegarandeerd dat het pand onder alle omstandigheden en alle weersgesteldheden, waterdicht zou zijn. Dat kan niet onder normaal gebuik worden verstaan. Op 24 en 25 november 2005 is sprake geweest van zeer extreme weersomstandigheden in de vorm van extreme hoeveelheden sneeuw. Veel andere platte daken hadden toen ook grote problemen met de sneeuwoverlast.
Het rapport van Munters van 13 december 2005, dat door de AA Vastgoed B.V. in het geding is gebracht, is éénzijdig en partijdig. De AA Vastgoed B.V. kan niet klagen over enige gebreken aan het dak in die zin dat het niet meer nieuw is. Het pand was op 1 september 2005 10 jaar oud en de garantie voor het dak was net vervallen, hetgeen gebruikelijk is voor platte daken. Bovendien had de AA Vastgoed B.V. de gebreken, die in het rapport van Munters worden genoemd en die zijn veroorzaakt door veroudering en slijtage, voorafgaande aan de koopovereenkomst zelf kunnen vaststellen. Zij had het dak kunnen bekijken met een ladder, die in het pand aanwezig is, of met een hoogwerker. Zij heeft niet voldaan aan haar onderzoeksplicht.

1.3.4. Omdat NN Holding B.V. zich niet aansprakelijk acht voor de gestelde gebreken, heeft zij bij haar brief van 7 december 2005 de AA Vastgoed B.V. gesommeerd en nog een termijn van één week gegeven om de notaris opdracht te geven om het bedrag van € 25.000,00 te betalen. Daardoor is de AA Vastgoed B.V. met ingang van 14 december 2005 in verzuim geraakt. Verder heeft NN Holding B.V. kosten moeten maken teneinde buitengerechtelijk te incasseren, in welk verband zij aanspraak maakt op een bedrag van € 1.158,00.

1.2. De AA Vastgoed B.V. heeft ter onderbouwing van haar standpunt het navolgende aangevoerd.

1.1.1. Zij is voor het eerst met lekkages en doorbuigingen van het dak geconfronteerd op 25 november 2005, nog voordat het ging sneeuwen. Zij weet niet meer precies wanneer er, in de periode tussen 1 september 2005 en 1 januari 2006, plafondplaten met bruine vlekken verwijderd zijn die nat waren. De natheid van de plafondplaten kan zijn gekomen van de sneeuw in november 2005, maar kan ook van eerder zijn geweest.

1.1.2. NN Holding B.V. heeft via artikel 5.3 van de koopovereenkomst gegarandeerd dat het pand de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Daarbij hoort een dak dat voldoende stevig is en lekvrij. Daarnaast beroept de AA Vastgoed B.V. zich op non-conformiteit van het (dak van het) pand ex artikel 7:17 Burgerlijk Wetboek (BW). Waaruit de gebreken precies bestaan, is de AA Vastgoed B.V. niet bekend. Het Lekdetectiebedrijf Munters spreekt in haar rapport van 13 december 2005 over het op meerdere plaatsen loslaten van de bitumineuse dakbedekking, onvoldoende bescherming tegen UV-straling, gaten in het dak en oude lekkagesporen boven de plafondplaten. Uit de oude lekkagesporen en de slechte staat van de dakbedekking is gebleken dat de gebreken reeds bij de ingebruikneming bestonden. Ook moet op grond daarvan aangenomen worden dat NN Holding B.V. haar mededelingsplicht heeft geschonden.

1.1.3. Of er sprake was van extreme weersomstandigheden op 25 november 2005 is niet van belang, omdat de toestand van het dak zodanig was dat ook bij gewone regenval lekkage en dakdoorbuigingen te duchten waren. Evenmin is artikel 3 van de sleutelovereenkomst van belang, omdat bij die inspectie de onderhavige gebreken niet zichtbaar waren en de AA Vastgoed B.V. door dat artikel geen afstand heeft gedaan van de rechten uit de door NN Holding B.V. gegeven garantie.

1.1.4. De AA Vastgoed B.V. heeft naar aanleiding van die gebreken deugdelijke nakoming van de koopovereenkomst verzocht van NN Holding B.V. Omdat NN Holding B.V. daartoe niet bereid is, heeft zij er recht op schadevergoeding in de vorm van reparatiekosten en bijkomende kosten van NN Holding B.V. te vorderen. Zij beroept zich daarbij op compensatie met het gedeponeerde bedrag van € 25.000,00.

4. De beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1. Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie, zullen deze gezamenlijk worden behandeld.

4.2. De primaire grondslag van de vorderingen van NN Holding B.V. is gebaseerd op artikel 3 en 4 van de sleutelovereenkomst. De inspectie, die in artikel 3 wordt genoemd, duidt erop dat de AA Vastgoed B.V. achteraf niet kan klagen over bij die inspectie zichtbare gebreken aan het pand. Immers, artikel 4 kan niet anders uitgelegd worden dan dat de AA Vastgoed B.V. het pand heeft aanvaardt met die zichtbare gebreken. Dat betekent echter nog niet dat de AA Vastgoed B.V. geheel afstand heeft gedaan van haar rechten uit artikel 5 van de koopovereenkomst, waarin is bepaald dat het pand de feitelijke eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn. Voor zover die gebreken onzichtbaar waren bij een inspectie, kan de AA Vastgoed B.V. op grond van artikel 5 van de koopovereenkomst ageren. Uit de formulering van artikel 5.3 van de koopovereenkomst blijkt dit ook. Immers voor kenbare gebreken wordt niet ingestaan, voor niet kenbare wel. Ook volgens artikel 7:17 BW lid 5 kan de AA Vastgoed B.V. zich niet beroepen op gebreken die haar bij het sluiten van de overeenkomst bekend waren of bekend konden zijn. NN Holding B.V. heeft haar, blijkens artikel 5.5 van de koopovereenkomst en artikel 3 van de sleutelovereenkomst, kennelijk in de gelegenheid gesteld om het pand van binnen en van buiten te inspecteren. Daarmee staat vast dat de AA Vastgoed B.V. in de gelegenheid geweest is om zichtbare gebreken aan het dak waar te nemen. Daarbij is niet van belang of er een ladder in het gebouw aanwezig was bij de inspectie. Gesteld noch gebleken is dat De AA Vastgoed B.V. niet zelf de voorwaarden voor een door haar gewenste inspectie heeft kunnen scheppen. Daarom kan zij zich er achteraf niet op beroepen, dat er geen ladder of hoogwerker aanwezig was om het dak te bekijken. Nu het hier gaat om een bedrijfsmatig aangekocht bedrijfspand, mag ervan worden uitgegaan dat de AA Vastgoed B.V. de gelegenheid heeft gehad om het pand te laten inspecteren door een algemeen bouwtechnisch adviseur, zoals te doen gebruikelijk. Het gaat er dus om of de gebreken voor een algemeen bouwtechnisch adviseur onzichtbaar zouden zijn geweest.

1.3. Subsidiair stelt NN Holding B.V. dat het pand op 1 september 2005 de feitelijke eigenschappen bezat die voor een normaal gebruik nodig zijn, terwijl de AA Vastgoed B.V. juist aan haar reconventionele vordering ten grondslag legt dat het pand bij de ingebruikneming die eigenschappen niet bezat. De AA Vastgoed B.V. heeft niet tegengesproken dat, bij de beoordeling van de vraag of het pand de feitelijke eigenschappen bezat die voor een normaal gebruik nodig zijn, moet worden uitgegaan van de toestand van het pand op 1 september 2005. Naar het oordeel van de rechtbank is dit juist omdat het pand feitelijk op die datum aan de AA Vastgoed B.V. is overgedragen en artikel 10 van de koopovereenkomst het risico op die datum laat overgaan op de koper.

1.4. Vast staat dat het in september, oktober en begin november 2005 enige keren flink heeft geregend en dat NN Holding B.V. toen geen klachten over lekkage heeft gehoord van de AA Vastgoed B.V. Dat is immers door de AA Vastgoed B.V. niet tegengesproken. Voor het eerst bij brief van 28 november 2005 heeft de AA Vastgoed B.V. geklaagd over lekkage en doorbuiging van het dak. Dat lijkt erop te wijzen dat het dak bestand was tegen flinke regenval. Na de overvloedige sneeuwval van 24 en 25 november 2005 is het dak wel gaan lekken en doorbuigen. Volgens de AA Vastgoed B.V. lag dat aan de slechte staat van het dak, die in het rapport van Munters wordt aangegeven. Op grond van dat rapport gaat de AA Vastgoed B.V. er van uit dat die slechte staat van het dak al op 1 september 2005 aanwezig was en niet pas na de overvloedige sneeuwval van 24 en 25 november 2005. Nu zij stelt niet te weten of het al vóór 24 november 2005 heeft gelekt, is onduidelijk waaruit de AA Vastgoed B.V. afleidt, dat er al bij gewone regenval lekkage en doorbuiging van het dak te duchten was. De rechtbank gaat er daarom van uit dat dit niet het geval was.

1.5. NN Holding B.V. heeft gesteld dat de AA Vastgoed B.V. geen nieuw dak mocht verwachten en dat de AA Vastgoed B.V. de veroudering, slijtage en reparatieplekken aan het dak zelf had kunnen waarnemen, alsmede dat de weersomstandigheden op 24 en 25 november 2005 zo extreem waren dat het dak daarop redelijkerwijs niet berekend hoefde te zijn. De rechtbank is het in zoverre met NN Holding B.V. eens dat de AA Vastgoed B.V., als koper van een tien jaar oud pand, tot op zekere hoogte rekening moest houden met een bepaalde mate van meteen te verrichten (achterstallig) onderhoud en aanpassing aan de eisen van de tijd, zelfs al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar. Van een garantie dat het dak (voorlopig) niet zou gaan lekken is immers geen sprake, blijkens de koopoverkomst en de stellingen van partijen. Dat betekent dat de lekkage in en na november 2005 nog niet de conclusie rechtvaardigt dat NN Holding B.V. niet heeft voldaan aan zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst. Bij een plat dak van 10 jaar oud kan een lekkage voorkomen, zonder dat dan altijd gezegd kan worden dat het dak niet voldoet aan de daaraan redelijkerwijs te stellen eisen voor normaal gebruik. Bovendien gaat het in deze alleen over de ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet-kenbare/onzichtbare gebreken. Voor zover die gebreken zichtbaar waren bij een inspectie van het gebouw van binnen en van buiten, heeft de AA Vastgoed B.V. die aanvaard en kan zij daarover niet klagen, zoals hiervoor onder 4.2 is overwogen.

1.6. Dit alles brengt mee dat slechts als het dak bij de ingebruikneming door de AA Vastgoed B.V. op 1 september 2005 niet-kenbare gebreken had, die de AA Vastgoed B.V. op grond van de overeenkomsten tussen partijen, mede gelet op de aard van het dak (plat) en de leeftijd van het pand, redelijkerwijs niet behoefde te verwachten en die het normaal gebruik als bedrijfspand in de weg staan, NN Holding B.V. niet voldaan heeft aan haar verplichtingen uit de koopovereenkomst.

1.7. NN Holding B.V. heeft bij het sluiten van de koopovereenkomst aangegeven dat de bruine plekken in het plafond van het kantoordeel van het pand te maken hadden met een lekkage door condens van de airconditioning, alsmede dat er nooit lekkage was geweest in het kantoordeel van het pand door water van buitenaf. Bij de comparitie heeft de AA Vastgoed B.V. aangevoerd dat zij betwijfelt of de bruine plekken op de plafondplaten door de aircolekkage zijn veroorzaakt.
De rechtbank begrijpt deze stelling, in samenhang met de andere stellingen van de AA Vastgoed B.V. en het rapport van Musters, aldus. De AA Vastgoed B.V. is van mening dat het dak, zonder dat dit te zien was bij een inspectie van binnen en van buiten, al op 1 september 2005 zodanige gebreken had dat redelijkerwijs daaruit afgeleid kan worden dat er al vóór die datum sprake is geweest van lekkage van buitenaf in het kantoordeel van het pand. Als dit het geval is geweest en NN Holding B.V. heeft dat geweten, dan had zij dat moeten meedelen aan de AA Vastgoed B.V. vóór het sluiten van de koopovereenkomst. Zelfs als NN Holding B.V. het niet wist, maar vast komt te staan dat er vóór 1 september 2007 sprake is geweest van lekkage van buitenaf in het kantoordeel van het pand, heeft zij niet het dak geleverd zoals was overeengekomen. Een plat dak dat eerder van buitenaf gelekt heeft, is immers in een andere staat dan een plat dak waarbij dat niet het geval is. Het is namelijk van algemene bekendheid, dat een eerdere lekkage van buitenaf bij een plat dak de kans op nieuwe lekkages vergroot. Op grond van de mededeling van NN Holding B.V. hoefde de AA Vastgoed B.V. niet te verwachten dat het dak, zonder dat dit te zien was bij een inspectie al op 1 september 2005 zodanige gebreken had dat, mede gelet op de aard van het dak (plat) en de 10-jarige leeftijd van het pand, redelijkerwijs daaruit afgeleid kon worden dat er al eerder sprake was geweest van lekkage van buitenaf in het kantoordeel van het pand.
Nu deze stelling door NN Holding B.V. wordt betwist, zal de AA Vastgoed B.V. in de gelegenheid gesteld worden haar stelling te bewijzen.

1.8. Het rapport van Munters geeft alleen de toestand weer op 13 december 2005, maar zegt niets over lekkages van vóór 1 september 2005. Bovendien wordt in het rapport niets vermeld over de zichtbaarheid of onzichtbaarheid van de gestelde gebreken op 1 september 2005. In zoverre vormt het rapport van Munters niet voldoende bewijs van de stelling dat het dak al op 1 september 2005 – niet kenbare – gebreken had.

1.9. De AA Vastgoed B.V. heeft de rechtbank verzocht ten behoeve van het door haar te leveren bewijs een deskundigenonderzoek te gelasten. De rechtbank acht het ook zinvol om met betrekking tot de gestelde gebreken van het dak een deskundige te raadplegen. Partijen zijn het erover eens dat als deskundige benoemd kan worden één van de medewerkers van BDA Dakadvies B.V te Gorinchem. De rechtbank zal daartoe overgaan. Partijen hebben zich uitgelaten over de aan de deskundige te stellen vragen. Kennelijk zijn zij daarbij van andere te bewijzen feiten uitgegaan dan welke hiervoor zijn aangegeven. Om die reden zal de rechtbank die vragen niet overnemen, maar andere vragen aan de deskundige voorleggen, zoals hierna is aangegeven.

1.10. Indien op grond van het deskundigenrapport en de eventuele latere bewijsvoering wordt geconcludeerd dat het dak op 1 september 2005 niet-kenbare gebreken had die de AA Vastgoed B.V. op grond van de overeenkomsten tussen partijen, mede gelet op de aard van het dak (plat) en de leeftijd van het pand, redelijkerwijs niet behoefde te verwachten en die normaal gebruik als bedrijfspand in de weg staan, heeft NN Holding B.V. niet voldaan aan haar verplichtingen uit de koopovereenkomst. In dat geval is zij verantwoordelijk voor de reparatiekosten en ook voor de schade die de AA Vastgoed B.V. door de niet-nakoming heeft geleden. Het totaalbedrag daarvan kan dan gecompenseerd worden met het gedeponeerde bedrag van € 25.000,00, nu de AA Vastgoed B.V. niet weersproken heeft dat dat bedrag, als restant van de koopprijs, in beginsel aan NN Holding B.V. toekomt. Indien voormeld bewijs niet geleverd wordt, dient de AA Vastgoed B.V. mee te werken aan uitbetaling van het gedeponeerde bedrag aan NN Holding B.V.

1.2. De AA Vastgoed B.V. zal worden belast met de betaling van het voorschot aan de deskundige, aangezien zij voornoemd bewijs zal dienen te leveren. Na het deskundigenbericht zal de AA Vastgoed B.V. kunnen aangeven of zij nog (nader) bewijs wil leveren in de vorm van het horen van getuigen of op een andere manier.

1.12. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

Direct contact met een specialist

Bel mij terug!

Zoek
Exact matches only
Search in title
Search in content
Search in comments
Search in excerpt
Filter by Custom Post Type

Snelle scan, second opinion, beoordeling van uw zaak of een andere vraag?
Neem vrijblijvend contact met ons op

Klik binnen onze kennisdatabank

aansprakelijkheid agentuurovereenkomst algemene voorwaarden alimentatie ambtenarenrecht - ontslag ambtenaar ambtenarenrecht advocaten utrecht appartementsrecht appartementsrecht - VvE (vereniging van eigenaren) arbeidsovereenkomst arbeidsovereenkomst Arbeidsrecht advocaten auteursrecht advocaat beroepsaansprakelijkheid bestuur bestuurdersaansprakelijkheid billijke vergoeding bouwrecht burengeschil burgerlijk procesrecht Collectief ontslag consumentenkoop consumentenrecht echtscheiding echtscheiding advocaten erkenning faillissementsrecht franchise advocaten utrecht gemeenschap gemeenschap van goederen gezag grievend gedrag handelsnaam hulp bij Scheiding huurrecht huurrecht huwelijkse voorwaarden hypotheeklasten Incasso kennelijk onredelijk ontslag kennelijk onredelijk ontslag advocaten Utrecht kinderalimentatie levensonderhoud lotsverbondenheid mededelingsplicht mediation merkenrecht Merkenrecht - handelnaamrecht niet-wijzigingsbeding non-conformiteit non concurrentiebeding omgangsregeling Ondernemingsrecht Ondernemingsrecht Onrechtmatige daad ontbinding ontbinding arbeidsovereenkomst ontbindingsvergoeding ontslaan werknemer ontslag ontslag advocaat ontslag advocaten ontslag ambtenaar ontslag bedrijfseconomische redenen Ontslag bij reorganisatie ontslag concurrentiebeding ontslag op staande voet ontslag statutair directeur ontslag UWV ontslagvergoeding ONTSLAG via UWV opzeggen vof opzegging opzegging overeenkomst overeenkomst overeenkomsten overeenkomstenrecht overeenkomstenrecht overlijden partneralimentatie personen- en familierecht proces procesrecht advocaten Schadevergoeding schorsing - non-actiefstelling schulden en kinderalimentatie sociaal plan transitievergoeding vastgoed vast goed vast goed advocaten Utrecht vaststellingsovereenkomst verdeling vof wijziging woning woonlasten WWZ zorgplicht zorgplicht bank zorgplicht banken