Gedreven en no-nonsense
Kennis
Kunde
Kwaliteit

Opzeggen overeenkomst

Deze zaak gaat over de vraag of schadevergoeding is verschuldigd bij de opzegging van een overeenkomst voor onbepaalde tijd. In dit geval werd geoordeeld dat, gezien alle gestelde omstandigheden van het geval, bij het opzeggen van de overeenkomst geen sprake was van onredelijke of onbillijke opzegging en dus schadevergoeding niet aan de orde was.

Wilt u meer weten wat wij als advocaat voor u of voor uw zaak kunnen betekenen? Of heeft u behoefte aan advies, hulp (rechtshulp) of bijstand door een advocaat? Mail dan uw vraag of bel tegen lokaal tarief 030 252 35 20 of – tot 22.oo uur – 030 252 35 20. Daarvoor brengen wij u vanzelfsprekend geen kosten in rekening.

Uitspraak

RECHTBANK ‘S-HERTOGENBOSCH

Sector civiel recht

zaaknummer / rolnummer: 139126 / HA ZA 06-465

Vonnis van 4 oktober 2006

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MAKELAARDIJ M** B.V.,
gevestigd te Goes,
eiseres,
procureur mr. X,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
D** VASTGOED B.V.,
gevestigd te Eindhoven,
gedaagde,
procureur mr. Ys.

Partijen zullen hierna M** en D** genoemd worden.

1.  De procedure

1.1.  Het verloop van de procedure blijkt uit:
– het tussenvonnis van 3 mei 2006
– het proces-verbaal van comparitie van 19 juni 2006
– de akte van M**
– de akte van D**.

1.2.  Ten slotte is vonnis bepaald.

2.  De feiten

2.1.  M**, althans haar rechtsvoorgangster, is sinds 1 mei 1987 in opdracht van D** beheerder van een complex winkels, woningen en kantoorruimte te Goes, genaamd de Kolveniershof (voorheen De Wijngaard). De schriftelijke beheersovereenkomst d.d. 13 mei 1987 die partijen in verband daarmee hebben gesloten (hierna: de overeenkomst), bepaalt onder meer het volgende:

“1. D** heeft opgedragen aan de beheerder die deze opdracht heeft aanvaard, het beheer over het complex winkels, woningen en kantoorruimte De Wijngaard te Goes

Dit beheer omvat:
a. het bevorderen van de verhuur der onroerende goederen;
(…)

2. Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van één jaar, ingaande 01-05-1987 en mitsdien eindigende op 30-04-1988.
Indien niet uiterlijk drie maanden voor het einde van de overeenkomst één der partijen haar schriftelijk zal hebben opgezegd, zal zij geacht worden op dezelfde voorwaarden telkens voor één jaar te zijn verlengd.

3a. Als vergoeding voor het bij deze overeenkomst opgedragen beheer zal de beheerder van D** ontvangen 3% (ex. B.T.W.) over de door huurders betaalde huurprijzen en servicekosten voor de woningen en garages en 2% (ex. B.T.W.) over de door huurders betaalde huurprijzen en servicekosten ex. B.T.W. voor de bedrijfspanden.
b. Aan de huurder zal bij iedere verhuur in rekening mogen worden gebracht een bedrag, dat volgens de N.V.M.-tarieven en voorwaarden is berekend.
c. Hierbij wordt tevens overeengekomen dat de werkzaamheden door de beheerder verricht voor en in verband met de eerste en volgende verhuren van de woningen, garages en bedrijfsruimten voor D** geen kosten medebrengen.”

2.2.  D** heeft bij brief van 29 september 2005 aan M** geschreven de overeenkomst op te zeggen per 1 januari 2006. Na overleg tussen partijen heeft D** bij brief van 23 december 2005 aangegeven de overeenkomst tegen 30 april 2006 op te zeggen. D** heeft de ingevolge artikel 3a van de overeenkomst tot 1 mei 2006 verschuldigde beheersvergoeding aan M** voldaan.

3.  Het geschil

3.1.  M** vordert – samengevat – veroordeling van D** tot betaling van EUR 36.787,50 terzake van schadevergoeding alsmede EUR 8.525,00 terzake van gederfde verhuurprovisie, vermeerderd met wettelijke handelsrente vanaf 1 januari 2006, althans de dag van dagvaarding, met veroordeling van D** in de proceskosten. Zij stelt dat een overeenkomst als de onderhavige, die volgens haar 22 jaar heeft geduurd, niet zonder deugdelijke grond dan wel zonder het betalen van schadevergoeding kan worden opgezegd, omdat dergelijk handelen in strijd met de redelijke en billijke contractuitvoering is. Een schadevergoeding van 11/2 keer de jaaromzet acht M** redelijk: een bedrag van
EUR 36.787,50. Voorts dient D** EUR 8.525,00 te betalen, zijnde de gederfde bemiddelingsprovisie die M** niet heeft ontvangen omdat D** die werkzaamheden in 2005, die normaal gesproken aan M** werden uitbesteed, aan een ander partij heeft gegund.

3.2.  D** voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.  De beoordeling

Bemiddelingsprovisie
4.1.  In artikel 3a van de overeenkomst is vastgelegd dat M** jaarlijks een beheersvergoeding ontvangt voor de beschreven beheerswerkzaamheden. Volgens M** heeft zij daarnaast vanaf de aanvang van de looptijd van de overeenkomst altijd in opdracht van D** de bemiddeling gedaan van de verhuur van winkels in de Kolveniershof. Daarvoor ontving M** naar eigen zeggen een jaarlijkse bemiddelingsprovisie van 10 á 11% over de huurwaarde op jaarbasis van het verhuurde object. Dat de overeenkomst hierover niets vermeldt, acht M** logisch omdat deze over het beheer gaat en de bemiddeling in verhuur niet valt onder het beheer. Nu D** die bemiddelingsopdrachten in 2005 aan de nieuwe feitelijke beheerder van de Kolveniershof gaf, is M** naar eigen zeggen een bemiddelingsprovisie van EUR 8.525,- misgelopen. D** heeft betwist dat M** vanaf 1988 automatisch de opdracht kreeg om te bemiddelen indien een winkel leeg kwam te staan. Zij wijst erop dat de overeenkomst wel degelijk bepalingen bevat over bemiddeling bij verhuur, te weten artikel 1 onder a en artikel 3 onder c. D** heeft weersproken dat zij M** een bemiddelingsprovisie betaalde, nu die provisie blijkens artikel 3c van de overeenkomst was begrepen in de beheersvergoeding. Uitsluitend de advertentiekosten werden separaat vergoed, aldus D**.

4.2.  De rechtbank stelt voorop dat de tekst van de overeenkomst geen ondersteuning biedt voor de stelling van M**. De rechtbank zal in het midden laten of uit de bepalingen van de overeenkomst volgt dat aan M** geen separate bemiddelingsprovisie toekomt en slechts vaststellen dat de overeenkomst in ieder geval geen ondersteuning biedt voor de stelling van M**. M** heeft gemotiveerd gesteld dat zij van 1988 tot 2005 alle bemiddeling heeft gedaan van de verhuur van winkels in Kolveniershof. Zij heeft deze stelling onderbouwd met schriftelijke stukken waaruit blijkt dat M** in de genoemde periode in opdracht van D** meermalen de bemiddeling van een vrijgekomen winkel ter hand heeft genomen. M** heeft echter nagelaten te onderbouwen dat zij voor die bemiddeling naast de beheersvergoeding een separate bemiddelingsprovisie ontving conform het LMV-tarief, naar de rechtbank begrijpt 10 á 11% van de huurwaarde. M** heeft zulks gesteld, maar D** heeft dat betwist. Ter comparitie heeft de rechtbank beslist dat M** in de gelegenheid zou worden gesteld om bij akte een onderbouwing te geven van haar stelling dat zij van 1988 tot 2005 tegen betaling van courtage (cursivering rb) heeft bemiddeld in de verhuur van winkels in de Kolveniershof. Het had, gelet op de concrete betwisting van D** op dit punt, op de weg van M** gelegen om niet alleen te onderbouwen dat zij in die periode bemiddeld heeft in de verhuur van winkels, maar ook dat die bemiddeling gebeurde tegen de door haar gestelde provisie. Nu M** dit heeft nagelaten en de tekst van de overeenkomst evenmin wijst in de richting van haar stelling, heeft zij – tegenover de gemotiveerde betwisting van D** – onvoldoende gesteld en zal haar vordering op dit punt worden afgewezen.

Opzegging overeenkomst
4.3.  M** stelt dat tussen partijen sprake is van een duurovereenkomst en dat zo’n overeenkomst slechts opzegbaar is indien sprake is van zwaarwegende gronden wegens dringende redenen. Nu niet is gebleken van een deugdelijke grond en D** feitelijk de overeenkomst per medio 2005 heeft beëindigd door de beheerstaken over te dragen aan een andere partij, is sprake van handelen in strijd met de redelijke en billijke contractuitvoering en is D** schadeplichtig, aldus M**. D** betwist primair dat de overeenkomst moet worden gekwalificeerd als een duurovereenkomst en stelt dat sprake is van een overeenkomst voor bepaalde tijd die steeds met een beperkte bepaalde tijd is verlengd. Zij stelt voorts dat zij overeenkomstig de afgesproken opzegmogelijkheid heeft opgezegd en dat een redelijke grond daarvoor niet nodig is. Meer subsidiair meent D** dat zij de opzegging genoegzaam heeft gemotiveerd: zij was niet tevreden over de wijze waarop M** haar verplichtingen nakwam. D** heeft naar haar mening voldoende rekening gehouden met de belangen van M** door per saldo een opzegtermijn van zeven maanden in acht te nemen.

4.4.  De rechtbank stelt voorop dat partijen in de tussen hen gesloten overeenkomst de mogelijkheid voor beide partijen hebben opgenomen om de overeenkomst op te zeggen tegen 30 april van een jaar met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden. Voorts constateert de rechtbank dat de opzegging (uiteindelijk) is gedaan conform deze bepaling van de overeenkomst. D** heeft de overeenkomst weliswaar aanvankelijk opgezegd tegen 1 januari 2006, maar heeft deze opzegging later gewijzigd en opgezegd tegen 30 april 2006. Feitelijk is daarmee een opzegtermijn van 7 maanden in acht genomen, gerekend vanaf haar initiële opzegging, en een termijn van 4 maanden vanaf de herziene opzegging. Dat D** de beheerstaken van de Kolveniershof feitelijk al eerder dan 1 mei 2006 heeft overgedragen aan een derde partij, acht de rechtbank daarbij niet relevant. Onweersproken staat immers vast dat D** tot en met 30 april 2006 de ingevolge de overeenkomst verschuldigde beheersvergoeding aan M** heeft voldaan. M** heeft niet gesteld dat zij benadeeld is doordat zij de beheerstaken niet heeft mogen uitoefenen na de opzegging door D**.

4.5.  In het onderhavige geval is sprake van een overeenkomst voor onbepaalde tijd. De overeenkomst is weliswaar voor één jaar afgesloten, maar wordt steeds (behoudens opzegging) stilzwijgend met een jaar verlengd. Ook als een contractuele opzeggingsmogelijkheid in een dergelijke overeenkomst voor onbepaalde tijd bestaat, kunnen de redelijkheid en billijkheid meebrengen dat een contractspartij niet zonder meer conform die contractuele bepalingen een overeenkomst als de onderhavige kan opzeggen. De redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat het opzeggen van een overeenkomst slechts kan geschieden met inachtneming van een redelijke termijn, slechts kan geschieden op basis van een zwaarwegende grond of met het aanbieden van een redelijke schadevergoeding. Daarbij moeten alle omstandigheden van het geval worden betrokken, waaronder de belangen van de wederpartij (i.c. M**) en de inhoud van de overeenkomst. M** heeft in dat verband gewezen op de lange duur van de overeenkomst. De duur van de overeenkomst is één van de factoren die ertoe kunnen leiden dat de contractuele opzeggingsmogelijkheid niet of niet onverkort kan worden toegepast. Naar het oordeel van de rechtbank is de enkele lange duur van de overeenkomst in het onderhavige geval onvoldoende om te concluderen dat de onderhavige opzegging onredelijk of onbillijk is te achten en dat D** met die opzegging onvoldoende rekening heeft gehouden met de belangen van M**. Zo is bijvoorbeeld niet gesteld of gebleken dat M** investeringen heeft gepleegd die niet zijn verdisconteerd in de contractuele opzegtermijn. Evenmin is gesteld of gebleken dat M** voor haar bedrijfsvoering in overwegende mate afhankelijk was van de inkomsten uit de overeenkomst en dat het voor haar onmogelijk dan wel zeer moeizaam is om binnen een redelijke termijn andere inkomsten te verwerven. Ter comparitie heeft de directeur van M**, desgevraagd, verklaard dat drie personen werkzaam zijn binnen het bedrijf en dat gemiddeld 1 tot 3 mandagen per week werden besteed aan de werkzaamheden uit de beheerovereenkomst. Daaruit leidt de rechtbank af, bij gebreke van andersluidende stellingen van M**, dat kennelijk gemiddeld 12 tot 14 mandagen per week aan andere (makelaardij)werkzaamheden werden besteed. M** heeft niet aangegeven wat haar jaarlijkse omzet is en welk percentage daarvan afkomstig was van de inkomsten uit de overeenkomst. Voorts heeft de directeur van M** ter comparitie, desgevraagd, verklaard dat – nu de werkzaamheden uit de overeenkomst zijn weggevallen – meer tijd wordt besteed aan hypotheken en bemiddeling. Hij heeft daarbij aangegeven dat de markt niet zo goed is, maar niet gesteld of gebleken is dat M** het wegvallen van de omzet uit de overeenkomst niet heeft kunnen compenseren. Samenvattend oordeelt de rechtbank dan ook dat M** onvoldoende heeft gesteld om aan te nemen dat de opzegging door D**, gelet op alle omstandigheden van het geval, onredelijk of onbillijk is te noemen. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat feitelijk een langere opzegtermijn is gehanteerd (7 maanden) dan de contractuele opzegtermijn (3 maanden), waarmee in voldoende mate rekening is gehouden met de belangen van M**. De rechtbank laat in het midden of D** een redelijke grond ten grondslag heeft gelegd aan haar opzegging, nu die omstandigheid in casu niet aan het bovenstaande afdoet.

4.6.  Uit het voorgaande volgt dat geen grondslag bestaat voor toewijzing van de gevorderde schadevergoeding en de gevorderde bemiddelingsprovisie. De gevorderde wettelijke rente wordt dientengevolge ook afgewezen.

4.7.  M** zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van D** worden begroot op:
– explootkosten  EUR   0,00
– vast recht    995,00
– getuigenkosten    0,00
– deskundigen    0,00
– overige kosten    0,00
– salaris procureur    2.235,00 (2,5 punten × tarief EUR 894,00)
Totaal  EUR   3.230,00

5.  De beslissing

De rechtbank

5.1.  wijst de vorderingen af,

5.2.  veroordeelt M** in de proceskosten, aan de zijde van D** tot op heden begroot op EUR 3.230,00.

(bron: www.rechtspraak.nl)

Direct contact met een specialist

Bel mij terug!

Zoek
Exact matches only
Search in title
Search in content
Search in comments
Search in excerpt
Filter by Custom Post Type
Snelle scan, second opinion, beoordeling van uw zaak of een andere vraag?
Neem vrijblijvend contact met ons op

Klik binnen onze kennisdatabank

aansprakelijkheid agentuurovereenkomst algemene voorwaarden alimentatie ambtenarenrecht - ontslag ambtenaar ambtenarenrecht advocaten utrecht appartementsrecht appartementsrecht - VvE (vereniging van eigenaren) arbeidsovereenkomst arbeidsovereenkomst Arbeidsrecht advocaten auteursrecht advocaat beroepsaansprakelijkheid bestuur bestuurdersaansprakelijkheid billijke vergoeding bouwrecht burengeschil burgerlijk procesrecht Collectief ontslag consumentenkoop consumentenrecht echtscheiding echtscheiding advocaten erkenning faillissementsrecht franchise advocaten utrecht gemeenschap gemeenschap van goederen gezag grievend gedrag handelsnaam hulp bij Scheiding huurrecht huurrecht huwelijkse voorwaarden hypotheeklasten Incasso kennelijk onredelijk ontslag kennelijk onredelijk ontslag advocaten Utrecht kinderalimentatie levensonderhoud lotsverbondenheid mededelingsplicht mediation merkenrecht Merkenrecht - handelnaamrecht niet-wijzigingsbeding non-conformiteit non concurrentiebeding omgangsregeling Ondernemingsrecht Ondernemingsrecht Onrechtmatige daad ontbinding ontbinding arbeidsovereenkomst ontbindingsvergoeding ontslaan werknemer ontslag ontslag advocaat ontslag advocaten ontslag ambtenaar ontslag bedrijfseconomische redenen Ontslag bij reorganisatie ontslag concurrentiebeding ontslag op staande voet ontslag statutair directeur ontslag UWV ontslagvergoeding ONTSLAG via UWV opzeggen vof opzegging opzegging overeenkomst overeenkomst overeenkomsten overeenkomstenrecht overeenkomstenrecht overlijden partneralimentatie personen- en familierecht proces procesrecht advocaten Schadevergoeding schorsing - non-actiefstelling schulden en kinderalimentatie sociaal plan transitievergoeding vastgoed vast goed vast goed advocaten Utrecht vaststellingsovereenkomst verdeling vof wijziging woning woonlasten WWZ zorgplicht zorgplicht bank zorgplicht banken