Gedreven en no-nonsense
Kennis
Kunde
Kwaliteit

Huurrecht / Opzegging overeenkomst huur bedrijfsruimte dringend eigen gebruik

Huurrecht. Opzegging overeenkomst tot huur van bedrijfsruimte wegens dringend eigen gebruik; in aanmerking te nemen omstandigheden bij toepassing van art. 7:296 lid 1, aanhef en onder b, BW.

Wilt u meer weten wat wij als advocaat voor u of voor uw zaak kunnen betekenen? Mail dan uw vraag of bel tegen lokaal tarief 030 252 35 20 of – tot 22.oo uur – 030 252 35 20. Daarvoor brengen wij u vanzelfsprekend geen kosten in rekening.

Uitspraak
13 juni 2008
Eerste Kamer
Nr. C07/105HR
IV/AG

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

[Eiser],
wonende te [woonplaats],
EISER tot cassatie,
advocaat: mr. X,

t e g e n

[Verweerder],
wonende te [woonplaats],
VERWEERDER in cassatie,
advocaat: mr. Y

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiser] en [verweerder].

1. Het geding in feitelijke instanties

[Verweerder] heeft bij exploot van 14 november 2003 [eiser] gedagvaard voor de rechtbank Amsterdam (sector Kanton) en gevorderd, kort gezegd,
* ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;
* ontruiming van het gehuurde; en
* betaling van de ontstane huurachterstand.
[Eiser] heeft de vordering bestreden en zijnerzijds in reconventie gevorderd dat op de boven het restaurant gelegen woonruimte het woonregime toepasselijk is en op het daaronder gelegen restaurant het bedrijfsruimteregime.
De kantonrechter heeft bij eindvonnis van 1 april 2005 de vorderingen van [verweerder] afgewezen en de behandeling van de zaak in reconventie aangehouden voor het houden van een comparitie van partijen.
Tegen dit vonnis heeft [verweerder] hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam en daarbij zijn eis in conventie verminderd met de vordering ter zake van huurachterstand.
Bij arrest van 11 januari 2007 heeft het hof het vonnis van de rechtbank vernietigd en de vordering van [verweerder] alsnog toegewezen. De reconventionele vordering heeft het hof afgewezen.
Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen het arrest van het hof heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
[Verweerder] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot verwerping van het beroep.

3. Beoordeling van het middel

3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) [Verweerder] verhuurt aan [eiser] met ingang van 1 april 1994 het perceel [a-straat 1] te [plaats A] als bedrijfspand. Het omvat de benedenverdieping en twee daarboven gelegen verdiepingen.
(ii) In het pand had [verweerder] op de benedenverdieping voordien een Chinees-Indisch restaurant gedreven, welk restaurantbedrijf bij het aangaan van de huur door [eiser] is overgenomen. Ingevolge de huurovereenkomst is het gehuurde bestemd om te worden gebruikt als Chinees-Indisch restaurant.
(iii) De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaren, met verlenging van de periode met wederom vijf jaren tenzij de huurder tegen het eind van de eerste periode tijdig heeft opgezegd. De overeenkomst is verlengd tot 1 april 2004.
(iv) [Eiser] dreef ten tijde van de beslissing van het hof in hoger beroep nog steeds een restaurant in het gehuurde.
(v) Bij brief van 26 februari 2003 is namens [verweerder] de huur van de bedrijfsruimte tegen 1 april 2004 op de in art. 7:296 lid 1, aanhef en onder b, BW vermelde grond opgezegd, met het oog op gebruik van het gehuurde als exclusief Chinees specialiteitenrestaurant door de echtgenote van [verweerder] in verband met de ontvangst van zakelijke relaties van de door [verweerder] opgerichte importmaatschappij.
(vi) [Eiser] heeft niet ingestemd met de beëindiging van de huur.

3.2.1 Voor zover in cassatie van belang, heeft [verweerder] in dit geding – op de voet van art. 7:295 lid 2 BW – de beëindiging van de huurovereenkomst gevorderd met ingang van 1 april 2004 op de grond dat zijn echtgenote het gehuurde dringend nodig had, stellende dat zij het voornemen had het gehuurde te gaan gebruiken voor een exclusief restaurant ten behoeve van de zakelijke cliënten van [verweerder] uit China, en zij financieel niet in staat was om daarvoor elders een pand te kopen omdat partijen over verkoop van het bedrijfspand aan [eiser] het niet eens waren geworden.
[Eiser] heeft gemotiveerd verweer gevoerd, waarbij hij de geldigheid van de huuropzegging en de dringende noodzaak tot eigen gebruik heeft bestreden en heeft betoogd dat bij belangenafweging in de zin van art. 7:296 lid 3 BW zijn belang bij voortzetting van de huurovereenkomst zwaarder zou moeten wegen dan het belang van [verweerder] bij ontruiming van het gehuurde.

3.2.2 Bij vonnis van 1 april 2005 heeft de kantonrechter de vordering van [verweerder] afgewezen.
Naar het oordeel van de kantonrechter was de huuropzegging geldig en had [verweerder] voldoende aangetoond dat het hem en zijn echtgenote ernst was met het voornemen om in het gehuurde – dat, naar de kantonrechter oordeelde, in zijn geheel moest worden aangemerkt als bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW – een restaurant te exploiteren en dat dit voornemen voor wat betreft overheidsvoorschriften en financiële middelen ook uitvoerbaar was, maar was onvoldoende gebleken van een dringende noodzaak tot het gebruik van het gehuurde. Na belangenafweging op de voet van art. 7:296 lid 3, kwam de kantonrechter tot de slotsom dat van [eiser] niet kon worden gevergd dat hij het gehuurde zou ontruimen.

3.2.3 In het door [verweerder] ingestelde hoger beroep heeft het hof bij het bestreden arrest het vonnis van de kantonrechter vernietigd en bepaald dat de huurovereenkomst zou eindigen op 1 juni 2007, op welk tijdstip het gehuurde diende te zijn ontruimd. Naar ‘s hofs oordeel heeft [verweerder] voldoende aannemelijk gemaakt dat hij het gehuurde persoonlijk en duurzaam in gebruik wil nemen als bedrijfsruimte en het daartoe dringend nodig heeft, zodat het aan belangenafweging niet toekwam. Daartoe overwoog het hof, voorzover hier van belang:
“4.3 Uit de toelichting van [verweerder] op de grieven blijkt dat hij met [betrokkene 1] uitgebreid onderzoek heeft gedaan naar de mogelijkheden van het opzetten van een importmaatschappij voor import van goederen uit China. Dit heeft niet geresulteerd in concrete orders. Ook is [verweerder] inmiddels gebrouilleerd geraakt met [betrokkene 1]. Op grond van deze ontwikkeling is bij [verweerder] de noodzaak ontstaan zelf een restaurant te gaan exploiteren. Voorts wijst [verweerder] op aanzienlijke belastingaanslagen die hij inmiddels heeft ontvangen en waarvoor hij met de fiscus een regeling heeft moeten treffen. Dit alles legt [verweerder] in hoger beroep ten grondslag aan de door hem gestelde dringende noodzaak tot eigen gebruik.

4.4 Tussen partijen is niet in geschil dat het [verweerder] en zijn echtgenote, zoals door de kantonrechter overwogen, ernst is met het voornemen om in het gehuurde een restaurant te exploiteren. Tegen die vaststelling door de kantonrechter is geen grief gericht, ook niet door [eiser]. De grondslag voor de dringende noodzaak van het persoonlijke gebruik is door [verweerder] in hoger beroep gewijzigd. Ten onrechte beroept [eiser] zich erop dat er ten tijde van de aanzegging van de beëindiging van de huurovereenkomst een dringende noodzaak tot eigen gebruik bij [verweerder] zou moeten bestaan hetgeen volgens hem gezien de beslissing van de kantonrechter niet het geval is. Het gaat erom of de belangen van [verweerder] en die dringende noodzaak om het verhuurde zelf in gebruik te nemen aanwezig zijn ten tijde van de rechterlijke uitspraak. Gezien het mislukken van de importorganisatie, waardoor deze niet als bron van inkomsten meer kan gelden, en gezien de aanzienlijke belastingschulden die een aanmerkelijke financiële last voor [verweerder] meebrengen, heeft [verweerder] de dringende noodzaak tot het persoonlijk in gebruik nemen van de bedrijfsruimte voldoende aannemelijk gemaakt.”

3.3.1 Het middel komt hiertegen met diverse rechts- en motiveringsklachten op en strekt allereerst ten betoge, samengevat, dat het hof heeft miskend dat de rechter bij beoordeling van de huuropzegging in beginsel is gebonden aan de gronden die de verhuurder op de voet van art. 7:294 BW in zijn opzeggingsbrief heeft vermeld, en dat alleen “nieuwe opzeggronden” in aanmerking mogen worden genomen indien de oorspronkelijke grond in opzegging zou hebben geresulteerd en de “later toegevoegde opzeggingsgrond” de verhuurder ten tijde van de opzegging niet bekend was, noch behoefde te zijn, dan wel nog niet was opgetreden.

3.3.2 Bij de beoordeling van deze rechtsklacht wordt het volgende vooropgesteld. Art. 7:294 BW schrijft op straffe van nietigheid voor dat een opzegging als bedoeld in art. 7:293 lid 1 en 2 BW de gronden dient te vermelden die tot de opzegging hebben geleid. Eerstgenoemde bepaling is ontleend aan het voor 1 augustus 2003 geldende art. 7A:1631 lid 2, aanhef en onder a, (oud) BW en moet worden bezien in samenhang met art. 7:295 lid 2 (7A:1631 lid 3 oud) BW, volgens welke bepaling de verhuurder zijn vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst slechts kan baseren op de in de opzegging vermelde gronden. Nu blijkens de wetsgeschiedenis geen inhoudelijke wijziging ten opzichte van het oude recht is beoogd, strekt het bepaalde in art. 7:294 dan ook ertoe dat de huurder aan de hand van de in de opzegging vermelde grond(en) moet kunnen bepalen of hij in de opzegging wil berusten, dan wel het op een procedure wil laten aankomen (vgl. HR 18 juni 1993, nr. 8183, NJ 1993, 614).

3.3.3 In deze procedure staat vast dat [verweerder] de huurovereenkomst heeft opgezegd tegen het einde van de (tweede) termijn waarmee de overeenkomst krachtens art. 7:292 lid 2 BW is verlengd, op de grond dat zijn echtgenote het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en zij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft, zulks met het oog op gebruik door haar van het gehuurde als exclusief Chinees specialiteitenrestaurant in verband met de ontvangst van zakelijke relaties van de door [verweerder] opgerichte importmaatschappij. Ook is niet in geschil dat, nu [eiser] in de beëindiging van de overeenkomst niet heeft toegestemd, [verweerder] – op de voet van art. 7:295 lid 2 – op deze in zijn opzeggingsbrief van 26 februari 2003 vermelde beëindigingsgrond heeft gevorderd dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de overeenkomst zal eindigen. In rechtsoverwegingen 4.4-4.6 van zijn arrest is ook het hof hiervan uitgegaan.
Voorzover het middel ervan uitgaat dat [verweerder] voormelde beëindigingsgrond in de procedure in hoger beroep heeft gewijzigd of aangevuld met “nieuwe opzeggronden”, kan het bij gebrek aan feitelijke grondslag niet tot cassatie leiden. Het hof is immers kennelijk en niet onbegrijpelijk ervan uitgegaan dat de in rov. 4.3 vermelde feiten en omstandigheden door [verweerder] in hoger beroep niet werden aangevoerd als een nieuwe grond voor opzegging, maar als gewijzigde feitelijke grondslag voor de voor de opzegging opgegeven, en ook in hoger beroep gehandhaafde, grond ‘dringende noodzaak van persoonlijk gebruik van het gehuurde’ in verband met het voornemen in het gehuurde een restaurant te exploiteren.

3.3.4 Door deze door [verweerder] in hoger beroep gewijzigde (feitelijke) grondslag voor de gestelde dringende noodzaak in de beoordeling te betrekken en te oordelen dat het erom ging of die gestelde dringende noodzaak om het verhuurde zelf in gebruik te nemen aanwezig was ten tijde van de uitspraak van het hof, heeft het toepassing gegeven aan de regel dat de vraag of een verhuurder van bedrijfsruimte het verhuurde dringend nodig heeft voor gebruik als bedoeld in art. 7:296 lid 1, aanhef en onder b, dient te worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval (vgl. HR 27 april 1979, nr. 5193, NJ 1979, 493 en HR 24 februari 1989, nr. 7414, NJ 1989, 435).
In rechtsoverweging 4.4 van zijn arrest ligt besloten dat het hof van oordeel was dat het voorgaande met zich bracht dat het bij zijn beoordeling in hoger beroep niet alleen moest vaststellen of (de echtgenote van) [verweerder] ten tijde van de opzegging de wil tot gebruik had, maar ook of ten tijde van zijn uitspraak nog steeds het voornemen bestond het verhuurde te bestemmen voor gebruik in de zin van art. 7:296 lid 1, aanhef en onder b (vgl. HR 14 juni 1974, NJ 1974, 428 en HR 13 december 1996, nr. 16 115, NJ 1997, 557), waarvoor het dus alle relevante, door [verweerder] in hoger beroep aangevoerde, omstandigheden – te weten: het mislukken van de importorganisatie waardoor deze niet meer als bron van inkomsten kan gelden, de noodzaak zelf (weer) een restaurant te gaan exploiteren, alsmede het bestaan van de aanzienlijke belastingschulden die een aanmerkelijke financiële last meebrengen – in aanmerking diende te nemen. Dit oordeel geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting, zodat de rechtsklacht faalt.
Het door het hof in rechtsoverweging 4.4 gegeven oordeel is in het licht van de stellingen van partijen ook niet onbegrijpelijk en behelst voor het overige een aan het hof als feitenrechter voorbehouden uitleg van de gedingstukken en waardering van omstandigheden van feitelijke aard, die in cassatie niet op juistheid kunnen worden onderzocht. De daartegen gerichte klachten van het middel stuiten hierop af.

3.4 Voorzover het middel betoogt dat het hof in zijn arrest heeft miskend dat het bij een rechtsgeldige opzegging wegens dringend eigen gebruik moet gaan om een beoogd gebruik als bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW, faalt het, nu deze klacht uitgaat van een onjuiste rechtsopvatting, zoals blijkt uit de totstandkomingsgeschiedenis van art. 7:296 lid 1, aanhef en onder b, zoals weergegeven in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder punt 30.

3.5 De overige in het middel aangevoerde klachten kunnen niet tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien art. 81 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.

3.6 Nu het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen en de ontruiming van het gehuurde dient plaats te vinden, zoals het hof die in het bestreden arrest, hersteld bij arrest van 1 februari 2007, heeft bepaald, inmiddels is verstreken, zal de Hoge Raad daarvoor een nieuw tijdstip vaststellen.

4. Beslissing

De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
bepaalt het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het perceel [a-straat 1] te [plaats A] zal eindigen en waarop het gehuurde uiterlijk moet zijn ontruimd op 1 november 2008;
veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerder] begroot op € 371,34 aan verschotten en € 2.200,– voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de vice-president D.H. Beukenhorst als voorzitter en de raadsheren O. de Savornin Lohman, P.C. Kop, E.J. Numann en F.B. Bakels, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 13 juni 2008.

Conclusie
Zaaknr. C07/105HR
Mr. Huydecoper
Zitting van 7 maart 2008 (bij vervroeging)

Conclusie inzake

[Eiser]
eiser tot cassatie

tegen

[Verweerder]
verweerder in cassatie

Feiten en procesverloop(1)

1. In deze zaak is namens de verweerder in cassatie aangedrongen op een enigszins voortvarende behandeling. Het betreft een (toegewezen) vordering tot huurbeëindiging en ontruiming. De eventuele tenuitvoerlegging is in afwachting van het cassatieberoep opgeschort. Het verzoek om bespoedigde beoordeling lijkt mij, bij die stand van zaken, gerechtvaardigd. Door thans bij vervroeging te concluderen, wordt daaraan naar vermogen tegemoetgekomen.

2. Het geschil tussen partijen betreft de huurovereenkomst die de eiser tot cassatie, [eiser], met ingang van 1 april 1994 heeft gesloten met de verweerder in cassatie, [verweerder]. Die huurovereenkomst betrof een bedrijfsruimte in [plaats A], bestemd voor gebruik als Chinees-Indisch restaurant. Het gaat dus om bedrijfsruimte als bedoeld in (thans(2)) art. 7:290 lid 2 BW.
Na een voorgeschiedenis die tot een aantal procedures tussen partijen aanleiding gaf, heeft (de juridisch adviseur van) [verweerder] de huurovereenkomst bij brief van 26 februari 2003 opgezegd tegen 1 april 2004, op de grond dat er dringend behoefte bestond aan eigen gebruik van het gehuurde als specialiteitenrestaurant (door [verweerder]s echtgenote), in verband met de ontvangst van zakelijke relaties van een door [verweerder] opgerichte importmaatschappij.

3. [Eiser] heeft met de huurbeëindiging niet ingestemd. [Verweerder] heeft aansluitend de onderhavige procedure geëntameerd. Daarin was aan de orde, naast een aantal geschilpunten die in cassatie geen rol meer spelen, het punt dat ik in alinea 2 al noemde: beëindiging van de huurovereenkomst naar aanleiding van [verweerder]s opzegging, en ontruiming van het gehuurde door [eiser].
In de eerste aanleg wees de kantonrechter deze vordering van [verweerder] af. De gestelde behoefte voor eigen gebruik werd als niet (voldoende) dringend aangemerkt, en de in art. 7:296 lid 3 BW voorziene belangenafweging viel in het nadeel van [verweerder] uit.

4. Op het namens [verweerder] ingestelde hoger beroep besliste het hof dat, in de inmiddels (sedert de beslissing van de kantonrechter) gewijzigd aan de rechter voorgelegde omstandigheden, [verweerder] voldoende aannemelijk had gemaakt dat er dringende behoefte bestond aan persoonlijk in gebruik nemen van het gehuurde. Dat bracht het hof ertoe, de vordering tot beëindiging van de huur en ontruiming toe te wijzen. De uitspraak werd echter op dit punt, conform het uit art. 7:295 lid 1 BW blijkende uitgangspunt, niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

5. Namens [eiser] is tijdig en regelmatig cassatieberoep ingesteld(3). Van de kant van [verweerder] is tot verwerping geconcludeerd. De zaak is van de kant van [verweerder] inhoudelijk schriftelijk toegelicht (van de kant van [eiser] is een schriftelijke toelichting genomen die geen inhoudelijk betoog bevat). Namens [eiser] is gerepliceerd.

Bespreking van het cassatiemiddel

6. De in cassatie aangevoerde klachten bevinden zich, enigszins verspreid, in de 21 subalinea’s van het als “Middel 1” aangeduide middel(4). Ik meen dat die klachten de volgende gegevens betreffen:

a) Het hof zou hebben miskend dat de verhuurder in een procedure tot huurbeëindiging gebonden is aan de beëindigingsgronden die in de huuropzegging zijn vermeld; daarbij zouden alleen “nieuwe” gegevens in aanmerking mogen komen als die ten tijde van de huuropzegging niet bekend waren (p. 3, eerste, derde en vierde “bulletpoints” van de cassatiedagvaarding en alinea’s 9, 12, 13 en 15 t/m 19 van de toelichting op het middel).
Althans zou het hof in dit verband feitelijke gronden hebben gebezigd die niet waren aangevoerd (alinea 20 van de toelichting).

b) Er zou ten onrechte “dringend eigen gebruik” aan de kant van [verweerder] zijn aangenomen terwijl het niet zou gaan om gebruik als bedrijfsruimte in de zin van art 7:290 lid 2 BW (p. 3, tweede “bulletpoint” van de cassatiedagvaarding en alinea’s 10, 11, 21 en 22 van de toelichting op het middel).

c) De zogenaamde “devolutieve werking van het appel” zou ten onrechte niet (adequaat) in acht zijn genomen (p. 3, vijfde “bulletpoint” van de cassatiedagvaarding. De toelichting biedt – althans zoals ik die lees – geen verduidelijking van deze klacht).

d) De motivering van het bestreden arrest zou in verschillende opzichten gebrekkig zijn (p. 4 van de cassatiedagvaarding, alle drie “bulletpoints”; her en der in de toelichting zijn toespelingen op deze klachten aan te treffen).

7. Ik zal de klachten bespreken in de rubrieken zoals ik die zojuist heb aangegeven. Ik merk, mogelijk ten overvloede, op dat de partijen er met juistheid van uitgaan dat de in deze zaak spelende vragen worden beheerst door het (huur)recht zoals dat sedert 1 augustus 2003 geldt; en dus vooral door de art. 7:290 t/m 296 BW(5).

De sub a) geresumeerde klacht: eisen te stellen aan de huuropzegging, en gebondenheid aan de opzeggingsgronden in de vervolgprocedure(6).

8. Art. 7:295 lid 2 BW bepaalt dat de verhuurder na een huuropzegging “op de gronden vermeld in de opzegging” kan vorderen dat de huurovereenkomst wordt beëindigd (en dat ontruiming van de huurder wordt bevolen, zie art. 7:296 lid 5 BW). Daarnaast bepaalt art. 7:294 BW dat een huuropzegging die de gronden die tot de opzegging hebben geleid niet vermeldt, nietig is. Het gaat hier om twee verschillende, en ook wel van elkaar te onderscheiden regels(7).
In de onderhavige zaak wordt, als ik het goed zie, niet verdedigd dat de namens [verweerder] gedane opzegging in verband met ontoereikende opzeggingsgronden nietig zou zijn(8). Het gaat alleen om de in art. 7:295 lid 2 tot uitdrukking komende regel: men is in de huurbeëindigingsprocedure gebonden aan de gronden die in de opzegging zijn vermeld.

9. Het is misschien goed om iets uitgebreider op de achtergrond van de (huidige) wettelijke regeling in te gaan.
Ik begin dan met de in 1971 ingevoerde regeling(9) van het “nieuwe” bedrijfsruimterecht, waarvan de huidige wettekst in belangrijke mate “afstamt”.
Voor opzegging van de huurovereenkomst van het “normaaltype” schreef die regeling hantering van een aangetekende brief of een exploot voor, en een opzegtermijn van tenminste een jaar (art. 1627 BW). Over de inhoud van de opzegging werd niets bepaald; gronden hoefden daarin (dus) niet te worden opgenomen. Na opzegging kon de huurder zich binnen zes weken tot de rechter wenden met het verzoek de opzegging nietig te verklaren dan wel de overeenkomst te verlengen(10). De regeling hield niets in over de gronden die de verhuurder in deze procedure (waarin de verhuurder dus verweerder was), kon aanvoeren.

10. In dezelfde tijd “speelde” de totstandkoming van een wettelijke regeling voor de beëindiging van huur van woonruimte in zogenaamde “geliberaliseerde” gemeentes (wetsontwerp 10 451). Dit ontwerp voorzag aanvankelijk in vrijwel dezelfde regels voor opzegging als het toenmalige bedrijfsruimterecht. In het Voorlopig Verslag werd echter de suggestie gedaan om die regeling inzoverre aan te passen, dat de opzegging door de verhuurder een aantal aanwijzingen voor de huurder moest inhouden, zodat deze beter geëquipeerd zou zijn om het ook hier voorziene verzoek om verlenging van de huur aan de rechter te (kunnen) doen. Hoewel de regering zich hier aanvankelijk tegen verzette, zijn voorschriften van deze strekking op het voetspoor van een amendement-Wieringa in het destijds aanvaarde art. 1623b BW opgenomen(11). Zij strekten ertoe dat opzeggingen die niet aan die voorschriften voldeden nietig zouden zijn. Er werd niets bepaald over de gronden die de verhuurder in een procedure tot verlenging van de huur (ook hier zou de verhuurder daarin verweerder zijn) mocht aanvoeren.

11. In de context van een regeling die de huurder voor de niet-onaanzienlijke belasting plaatste van het op relatief korte termijn in gang (moeten) zetten van een procedure tot nietigverklaring/verlenging, kan men voor de destijds ingevoerde vormvoorschriften ongetwijfeld begrip opbrengen. Het amendement-Wieringa werd ook “in die lijn” toegelicht: het ging er om dat de huurder (die immers voor de taak stond om te beslissen over de genoemde, en door velen als aanzienlijk gepercipieerde stap van het “voor de rechter slepen” van zijn verhuurder (en dan nog: op korte termijn)) voldoende voorlichting zou hebben om te beoordelen of die stap verantwoord was, dan wel of aansturen op een minnelijke beëindiging de voorkeur had. In die zin (dan) ook de reactie van de Minister(12).

12. Kort nadien is de regeling voor bedrijfsruimte in dezelfde zin gewijzigd(13). Ook die regeling schreef toen dus het op straffe van nietigheid vermelden van, onder andere, opzeggingsgronden (in een door de verhuurder gedane opzegging) voor. Daarna kon de huurder binnen zes weken een verzoek doen tot nietigverklaring van de opzegging of verlenging van de overeenkomst. Over wat de verhuurder als verweerder in deze verzoekschriftprocedure aan gronden mocht inbrengen, werd wederom niets bepaald.

13. De destijds in de wet neergelegde huurverlengings- (dan wel nietigverklarings-) procedures werden al gauw als verre van adequaat ervaren(14). De wetgever is dan ook al na vrij korte tijd van koers veranderd. In 1979 werd voor woonruimte een regeling ingevoerd die (in aansluiting op wat eerder onder vigeur van de Huurwet gold), het procesinitiatief als het om huurbeëindiging op verlangen van de verhuurder ging, (weer) bij de verhuurder legde(15). Voor bedrijfsruimte werd dezelfde stap gezet in 1981(16).
De nieuwe wettelijke regeling voor woonruimte bevatte voor het eerst een voorschrift dat ertoe strekte dat de verhuurder in de huurbeëindigingsprocedure gebonden zou zijn aan de opzeggingsgronden die bij de voorafgaande opzegging waren aangevoerd.

14. Hoe is dat zo gekomen? Die vraag dringt zich vanuit verschillende invalshoeken op. Een daarvan is deze dat, zoals eerder al aangestipt, het vereiste van een met de nodige formele waarborgen omklede opzegging van de kant van de verhuurder, zijn zin ontleende aan de verder voorziene procesgang: namelijk de aan de huurder geboden mogelijkheid om (binnen korte tijd) een verzoek te doen tot, daar komt het op neer, bestendiging van zijn huurrechten. In die context heeft het zin om van de verhuurder te verlangen dat die “op niet mis te verstane wijze” opzegt, en om te verlangen dat de opzegging (ook) de huurder die niet over een uitzonderlijke kennis van zaken beschikt of tot het aanwenden van uitzonderlijke inspanningen bereid is, duidelijk maakt wat hem te wachten staat en wat hem eventueel te doen staat. Stapt men van dit procesmodel af, dan verliest de met “zware” waarborgen omgeven opzegging zijn zin.

15. Men mag immers veronderstellen dat de verhuurder die beëindiging van een huurverhouding wenst, dat altijd aan de huurder zal meedelen en zich ervan zal vergewissen, hoe de huurder daartegenover staat(17). Een formele opzegging voegt in dat opzicht niet of nauwelijks iets toe (hoogstens zal die ertoe bijdragen, een naar zijn aard moeilijke verhouding verder “op scherp te stellen”). Tenslotte zal, als partijen bij hun posities volharden, het geschil op initiatief van de verhuurder aan de rechter (moeten) worden voorgelegd, en zal het inleidende processtuk de gronden moeten aangeven die de verhuurder voor het door hem begeerde meent te hebben.

16. Het zou dan ook voor de hand hebben gelegen om de opzegging, of in elk geval: opzegging met de omslachtige (vorm)vereisten die door het “oude” procesmodel waren ingegeven, te laten vallen toen ook dat procesmodel werd verlaten, en om wat dat betreft terug te keren naar het “normale” regime zoals dat voor huurovereenkomsten in het algemeen bestond (en bestaat). Die voor de hand liggende stap is echter niet gezet. Er wordt zelfs geen woord aan gewijd, zodat wij niet zeker weten of de wetgever die stap wél heeft overwogen maar daarvan heeft afgezien (en in dat geval: waarom de wetgever daartoe heeft besloten), dan wel of het punt eenvoudig over het hoofd is gezien.

17. Het besluit om het procesmodel “om te gooien” valt in de loop van het wetgevingsproces rond de herziening van het huurrecht voor woonruimte in de tweede helft van de 70-er jaren (wetsontwerp 14 248). Van dit besluit blijkt voor het eerst uit de Nota van Wijzigingen van 28 november 1978(18). De wijziging wordt (dus) voorgesteld in een wetsontwerp dat aanvankelijk van het “oude” procesmodel uitging, en waarin de “zware” opzeggingsformaliteiten daarop waren toegesneden. Waarom ondanks de principieel gewijzigde keuze van procesmodel de opzeggingsformaliteiten zijn gehandhaafd, blijkt noch uit de zojuist aangehaalde vindplaatsen noch elders.

18. Bij deze wijziging wordt tegelijk, in het voorgestelde art. 1623c BW, de regel geïntroduceerd dat de verhuurder zijn verzoek(19) tot huurbeëindiging kan doen “op de gronden vermeld in de opzegging”. Ter verduidelijking is later toegevoegd (in art. 1623d lid 1 BW) dat de rechter bij de beoordeling van een verzoek als bedoeld in art. 1623c alleen de in de opzegging vermelde gronden in aanmerking neemt(20).
In de mondelinge behandeling in de Kamer is tegen deze gedachten wel bezwaar ingebracht(21), maar dat werd door de Minister met beslistheid van de hand gewezen(22). De regeling is conform het voorstel aanvaard.
Bij de al aangehaalde wet van 4 juni 1981 is een overeenkomstige regel voor het bedrijfsruimterecht geïntroduceerd (behoudens het in voetnoot 20 gesignaleerde verschil). In de – bewonderenswaardig sobere – Parlementaire behandeling van die wet(23) is aan het onderhavige punt in het geheel geen aandacht besteed.

19. Dát er in 1981 zo weinig aandacht is besteed aan wat toen in de wet werd opgenomen kan, behalve vanwege het hoger besprokene (ik bedoel dan vooral mijn opmerkingen in alinea’s 14 – 16) ook om deze redenen enige verbazing wekken:
– het Parlementaire debat rond de wetswijziging van 1979 voor woonruimte gaat ervan uit dat de verhuurder die nieuwe gronden voor een huurbeëindiging wil aanvoeren, opnieuw kan opzeggen. Het stelsel van vaste en lange huurtermijnen waar de wet(24) in het bedrijfsruimterecht van uit gaat(25) brengt in veel gevallen mee dat een verhuurder een eenmaal gedane opzegging niet (of: gedurende vele jaren niet) kan herhalen. De consequentie van de door de wetgever gekozen regel kan hier dus aanmerkelijk ernstiger zijn dan in woonruimtezaken (waar overeenkomsten met lange, bepaalde (optie)termijnen niet of nauwelijks voorkomen).
– Uit de uitlatingen in het zojuist bedoelde Parlementaire debat van 1979 valt op te maken dat de Minister ervoor koos, bescherming van de huurder te laten prevaleren boven het belang van de procesorde (en, voeg ik toe: boven het belang van een “open” waardering van de werkelijk in geding zijnde belangen)(26). Men zou denken dat die keuze voor een (belangrijk) deel gemaakt werd in verband met de als (extra) kwetsbaar gepercipieerde positie van de (particuliere) huurder van woonruimte; maar men zou dan óók denken dat er, als het gaat om de positie van de huurder van bedrijfsruimte (die qua sociaal-economische “kwetsbaarheid” ongetwijfeld niet over één kam mag worden geschoren met de (particuliere) woonruimtehuurder), er goede gronden waren om de gemaakte afweging opnieuw te bezien.

20. Bij de herziening van het huurrecht die geleid heeft tot de invoering van titel 4 van Boek 7 BW in 2003 zijn de hier bedoelde regels inhoudelijk gehandhaafd. Daaraan is ook deze keer in de Parlementaire behandeling geen aandacht gewijd.

21. Ik denk dat ik de stand van zaken correct weergeef als ik zeg dat het hier gaat om een regel die de wetgever welbewust zo heeft geformuleerd zoals hij nu luidt; maar waarvan men moet vaststellen dat destijds – verschillende keren – is miskend wát er met het systeem van regels zoals men dat aanvaardde beoogd werd, en wat de praktische consequenties van datgene wat men aanvaardde zouden zijn.
Daarmee is tevens verduidelijkt waarom ik de regel een aantal keren kritisch heb besproken (en waarom ik die kritische bejegening nog onverminderd voor juist houd: ik zou het toejuichen wanneer de destijds gemaakte beoordelingsfout(en) door de wetgever zouden worden hersteld). Intussen: het gaat, als gezegd, om regels die de wetgever bewust zó heeft vastgesteld. Zulke regels mag de rechter niet negeren. Ze zo veel mogelijk restrictief toepassen lijkt mij daarentegen niet slechts aanbevelenswaardig, maar rechtstreeks geboden.

22. In de rechtspraak is een ten opzichte van de verhuurder “soepele” hantering van de hier besproken regel dan ook regelmatig aanvaard(27), en door een deel van de doctrine is die ook aanbevolen(28). Het zal duidelijk zijn dat ik mij daarbij aansluit: de toepassing kan, wat mij betreft, nauwelijks soepel genoeg zijn. Uiteraard betekent dat, dat het mij geoorloofd lijkt om een bij opzegging aangevoerde opzeggingsgrond in de loop van de beëindigingsprocedure nader (met feiten of andere argumenten) te onderbouwen(29). De grens zou, wat mij betreft, daar moeten liggen waar nieuwe feiten worden aangevoerd die in het geheel niet tot de aanvankelijk gegeven opzeggingsgrond(en) te rekenen zijn of daartoe (kunnen) bijdragen(30).

23. Voor het geval dat de omstandigheden na de opzegging veranderen, wordt intussen algemeen aangenomen dat de gewijzigde omstandigheden alsnog aan de vordering tot huurbeëindiging ten grondslag mogen worden gelegd, en dat de voorschriften van art. 7:273 lid 1 of 7:295 lid 2 BW daaraan niet in de weg staan(31).
Aanvaarding van deze gedachte impliceert logischerwijs dat de rechter de opzeggingsgronden die hem ter beoordeling worden voorgelegd (voorzover die, in verband met de hier besproken regel(s), wél in aanmerking mogen worden genomen) moet beoordelen “ex nunc” en niet “ex tunc”. Men kan trouwens in het algemeen zeggen dat beoordeling van een beslissing die met het oog op zijn effecten nú wordt gevraagd, aan de hand van de omstandigheden nú moet plaatsvinden. Waarom de andere benadering meestal tot verkeerde uitkomsten zal leiden, lijkt mij zonder nadere toelichting wel duidelijk.

24. Mede na de hiervóór gemaakte opmerkingen zal duidelijk zijn dat ik de in alinea 6 hiervóór sub a) samengevatte klachten van het middel niet onderschrijf.
De grondslag voor [verweerder]s vordering zou, volgens rov. 4.4 van het bestreden arrest, in appel gewijzigd zijn. Het ging echter onmiskenbaar nog altijd om eigen gebruik als restaurant (inmiddels van het echtpaar [verweerder], terwijl het aanvankelijk ging om [betrokkene 1] – maar mede met het oog op (de relaties van) het importbedrijf dat [verweerder] wilde stichten (en in dat opzicht dus ook, van begin af aan, om eigen belangen van [verweerder])).

25. Het hof noemt in de aangehaalde rov. (rov. 4.4) als gegevens die tot de gewijzigde grondslag zouden zijn te rekenen: het mislukken van de importorganisatie, en belastingschulden die een aanmerkelijke financiële last zouden meebrengen. Die gegevens kan men beoordelen als (nadere) omstandigheden die de inhoud en het gewicht van de opzeggingsgrond zoals die aanvankelijk werd voorgesteld, verder markeren of accentueren. Eventueel kan men ze kwalificeren als “gewijzigde grondslag” maar het gaat dan toch zeker niet om een grondslag die geen (nauw) verband houdt met de oorspronkelijke opzeggingsgrond.
Anders dan namens [eiser] wordt aangevoerd, gaat het bovendien om nadere ontwikkelingen die zich in relevante mate ná de opzegging hebben gemanifesteerd, of waarvan het gewicht in relevante mate na de opzegging is toegenomen (althans: zo kon het hof die gegevens in het kader van het partijdebat waarderen).

26. Zowel het een als het ander brengt mee dat zelfs bij een minder ruime uitleg van art. 7:295 lid 2 BW dan ik hiervóór heb aanbevolen, de nader aangevoerde en door het hof ook “meegewogen” omstandigheden inderdaad in aanmerking mochten (maar dan ook: moesten) worden genomen.
Bij de ruimere uitleg van art. 7:295 lid 2 BW die mij voor de geest staat zou dat dan in versterkte mate gelden.

27. De in alinea 6 onder a) samengevatte klacht houdt ook in dat het hof betwiste feiten ten onrechte als vaststaand zou hebben aangenomen dan wel de feitelijke grondslag van het namens [verweerder] gevorderde zou hebben aangevuld. Dit wordt gebaseerd op de, letterlijk éénregelige, stelling uit de voorlaatste alinea van de derde bladzij van de namens [eiser] in appel gehanteerde pleitnota.
Ik neem aan dat het hof deze in het geheel niet onderbouwde uitlating heeft beoordeeld als onvoldoende (gemotiveerde) betwisting van het feit dat hier van nieuwe, aanvankelijk (ten tijde van de opzegging) nog niet in hun huidige vorm of omvang aanwezige omstandigheden sprake was. Als het om een dergelijke tot het uiterste beperkte stelling gaat, is de rechter niet verplicht daar in zijn motivering expliciet op in te gaan. Dat geldt eens te meer wanneer, zoals in het onderhavige geval, van de omstandigheden waar dit argument op zag in uitgesproken mate in de rede lag dat die pas na de opzegging waren ingetreden of pas daarna het gewicht hadden gekregen dat er (volgens [verweerder]) inmiddels aan toekwam. Aan (de onderbouwing van) de betwisting van stellingen waarvan de aannemelijkheid zich opdringt, kan de (feitelijke) rechter hogere eisen stellen.

28. Wat betreft het concurrentiebeding dat in de genoemde pleitnota één alinea lager ter sprake komt (en dat de onderhavige klacht van het middel ook ter sprake brengt), wordt in de schriftelijke toelichting namens [verweerder] met recht aangevoerd dat het hier niet om een nadere ter onderbouwing van de aangevoerde beëindigingsgrond naar voren gebrachte omstandigheid gaat. Het betreft hier immers een argument dat ertoe strekte, een subsidiaire tegenwerping van de kant van [eiser] te weerleggen (namelijk de tegenwerping dat [verweerder] ook elders over geschikte bedrijfsruimte kon beschikken). Een dergelijk argument hoeft, naar wel vanzelf spreekt, niet al in de opzegging te worden aangevoerd (dus: nog vóór de tegenwerping in kwestie te berde is gebracht), en hoeft ook niet te berusten op feiten die pas na de opzegging aan het licht zijn getreden.

De sub b) omschreven klacht: de beëindigingsgrond van dringend eigen gebruik

29. De op dit thema aangevoerde klacht(en) beoordeel ik ook als ongegrond. Dat doe ik om verschillende redenen.
De eerste daarvan is deze, dat ik denk dat het hof zijn oordeel heeft gebaseerd op het uitgangspunt dat het namens [verweerder] aangevoerde gebruik was: gebruik als (“gewoon”, voor algemeen publiek toegankelijk) restaurant. De eerste zin van rov. 4.4 geeft daar dan ook blijk van.
Dat betekent dat het hof het namens [eiser] gevoerde betoog dat [verweerder] (en zijn vrouw) “in wezen” een niet voor publiek toegankelijke eetgelegenheid voor de relaties van [verweerder] op het oog (gehad(32)) zouden hebben, als onaannemelijk van de hand heeft gewezen. Zo kon het hof volgens mij ook heel goed oordelen. Dat is in het licht van het partijdebat niet onbegrijpelijk, en behoefde geen bredere motivering dan er in feite is gegeven.

30. Ik voeg volledigheidshalve toe dat de in de onderhavige klacht tot uitgangspunt genomen opvatting volgens welke alleen gebruik als bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 lid 2 BW het “dringend eigen gebruik” van art. 7:296 lid 1 sub b BW kan opleveren, niet juist is.
De bijstelling “als bedrijfsruimte (etc.)”, die in de ontwerpwettekst waar dit artikel uit is voortgevloeid nog was opgenomen (en die ook voorkwam in de bepalingen uit boek 7A (oud) waar dit artikel van “afstamt”), is immers bij amendement(33) geschrapt. Dat amendement strekte er expliciet toe, ook voor gebruik ánders dan als bedrijfsruimte een beroep op “dringend eigen gebruik” mogelijk te maken(34).
De klacht die het omgekeerde tot uitgangspunt neemt, stuit ook daarop af(35).

De klachten onder c) en d) samengevat (devolutieve werking en motivering)

31. Zoals al doorschemerde bij de samenvatting die ik in alinea 6 sub c) hiervóór gaf, meen ik dat het middel niet (met voldoende precisie) aanwijst in welk opzicht/met betrekking tot welke stellingen er sprake zou zijn van miskenning van het als “devolutieve werking” bekend staande leerstuk. Ik voeg toe dat ik ook zelf geen stellingen heb aangetroffen die voedsel aan deze klacht zouden (kunnen) geven.
Mocht deze klacht (alleen) zien op de stellingen die hiervóór al de revue passeerden, dan mist die klacht naast het eerder besprokene betekenis. De eerder besproken argumenten zijn door het hof beoordeeld (soms: impliciet, zie bijvoorbeeld alinea 29 hiervóór). Zij zijn dus niet met miskenning van de “devolutieve werking” over het hoofd gezien.

32. Voor de klacht die ik in alinea 6 onder d) hiervóór signaleerde, geldt mutatis mutandis hetzelfde: ik heb in het middel en de toelichting geen argumenten met betrekking tot ‘s hofs motivering aangetroffen die, naast wat in de vorige alinea’s van deze conclusie al is gezegd, nog voor bespreking in aanmerking komen.

Conclusie

Ik concludeer tot verwerping. Bij eventuele verwerping zou nadere vaststelling van de datum van huurbeëindiging en ontruiming in aanmerking komen.

De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden

1 In hoofdzaak ontleend aan de rov. 4.1 (i) t/m 4.1 (vi) van het in cassatie bestreden arrest; en wat het verdere procesverloop betreft, aan de daaropvolgende overwegingen van dat arrest.
2 Toen de overeenkomst werd aangegaan werd deze materie beheerst door art. 7A:1624 lid 2 BW (oud); maar zie ook alinea 7 hierna.
3 Het in cassatie bestreden arrest is van 11 januari 2007. De cassatiedagvaarding werd op 19 maart 2007 uitgebracht.
4 De nummering doet verwachten dat er nog volgende middelen zullen komen; maar dat is niet het geval.
5 Omdat de inleidende dagvaarding in deze zaak dateert van na de inwerkingtreding van het “nieuwe” recht, zie art. 68a en art. 205 ONBW.
6 Het lijkt mij juist om er reeds nu op te wijzen dat ik mij in publicaties meer dan eens kritisch heb uitgelaten over de wettelijke regeling op dit punt, zie o.a. WR 2007, p. 173 (alinea 5 sub b.); NJB 2003, p. 1943 r.k en p. 1944 l.k.; Mok-aria (opstellenbundel ter ere van Mr. M.R. Mok, 2002), p. 101; zie, voor de vergelijkbare regel van art. 7:272 lid 2 BW, mijn commentaar in T&C Huurrecht, 2006, art. 7:272, aant. 4.
Ik ben mij er vanzelfsprekend van bewust dat mijn eerdere kritische bejegening (die mij nog altijd juist lijkt) ook de in deze conclusie verdedigde standpunten beïnvloedt.
7 Zie bijvoorbeeld HR 18 juni 1993, NJ 1993, 614, rov. 5.1 en 5.2. Naar ik meen worden in alinea 17 van de cassatiedagvaarding het ontbreken van opzeggingsgronden (met als gevolg: nietigheid van de opzegging) en het beperkt zijn van de opzeggingsgronden (met als gevolg dat buiten het beperkte kader van de opzegging vallende gronden niet alsnog kunnen worden aangevoerd), met elkaar verward of vereenzelvigd.
8 Voorzover dit anders mocht zijn, geldt het in de vorige voetnoot opgemerkte.
9 De wet van 28 januari 1971, S. 44.
10 Nietigverklaring was aan de orde wanneer de overeenkomst behoudens geldige opzegging van rechtswege voor bepaalde duur verlengd werd (het geval waar o.a. art. 1627 BW op zag). Verlenging kon worden verzocht wanneer de overeenkomst niet langer voor bepaalde duur gold of werd voortgezet, en de verdere duur dus ter discretie van de rechter was, zie art. 1631 e.v.
11 Men kan deze geschiedenis volgen aan de hand van Kamerstukken II 1970 – 1971, 10 451 nr. 5, p. 6, Kamerstukken II 1971 – 1972, 10 451 nr. 15, en de Handelingen II van 1972, p. 2289 – 2290, 2303, 2306, 2319 en 2355.
12 Handelingen II 1972, p. 2319. Het is opmerkelijk dat het argument dat de huurder zich aan de hand van de opzegging moet kunnen oriënteren op zijn (proces)kansen – een argument dat namens [eiser] natuurlijk wordt benadrukt – op deze plaats wordt genoemd. De Minister sprak zich dus in deze zin uit in de context van een regeling die wél strikte formele eisen aan de huuropzegging beoogde, maar die geen beperkingen stelde aan de gronden die (door de verhuurder-verweerder) in de beëindigingsprocedure mochten worden aangevoerd. Mij dunkt dat dit het belang van dit argument in het laatstgenoemde opzicht relativeert. Voor de regel betreffende de niet-wijziging van de opzeggingsgronden in de procedure die later alsnog werd aanvaard werden andere argumenten gehanteerd, zie alinea 19, tweede “gedachtestreepje” hierna.
13 Wet van 26 juni 1975, S. 339.
14 Zie bijwege van illustratie Huurrecht (losbl.), De Wijkerslooth-Vinke, art. 272, aant. 21 en het daar gegeven citaat uit de Parlementaire Geschiedenis van wetsontwerp 14 249.
15 Wet van 21 juni 1979, S. 330.
16 Wet van 4 juni 1981, S. 331.
17 Ik ben er niet blind voor dat dat in een geëscaleerde conflictsituatie niet harmonieus pleegt te verlopen; maar ook dan (of zelfs: juist dan) weten de conflicterende partijen wel wat zij over en weer beogen, en welke argumenten er “spelen”. Zie in dit verband ook HR 1 november 2002, NJ 2004, 114, rov. 3.5.
18 Kamerstukken II 1978 – 1979, 14 429, nr. 7, p. 2, toegelicht op p. 7 en besproken in de van 3 november daaraan voorafgaand daterende Memorie van Antwoord, Kamerstukken II 1978 – 1979, 14 249, p. 3 en 4.
19 Later is de hier voorziene verzoekschriftprocedure vervangen door de dagvaardingsprocedure die ook de huidige wet aanwijst.
20 Tweede nota van wijzigingen, Kamerstukken II 1978 – 1979, 14 249, nrs. 11 en 12, p. 22; toegelicht in de Nadere Memorie van Antwoord, Kamerstukken II 1978 – 1979, 14 249, nrs. 11 en 12, p. 11.
Hoewel het bedrijfsruimterecht, zoals aanstonds te bespreken, korte tijd later in overeenstemming is gebracht met deze voor het woonruimterecht aanvaarde wijzigingen, is de regel van het nieuwe art. 1623d BW daar niet herhaald. Waarom dit verschil is aangebracht blijkt uit de Parlementaire stukken niet.
21 Handelingen II 1979 p. 4970 l.k.; p. 5032; p. 5077.
22 Handelingen II 1979 p. 5032; p. 5086, r.k.
23 Kamerstukken II 1980 – 1981, 16 655, nrs. 2 (art. 1627a) en 3, p. 9.
24 Thans: art. 7:292 BW.
25 De praktijk sluit daarbij overigens aan, met dien verstande dat men in de praktijk in overeenkomsten vaak genoeg nog méér optietermijnen aantreft, en/of nog langere termijnen, dan de wet tot uitgangspunt neemt.
26 Handelingen II 1979, p. 5032, middelste kolom.
27 Asser-Abas (Huur) 5-IIA, 2007, nr. 191 suggereert, naar mij toeschijnt: met recht, dat de daar aangehaalde rechtspraak van de Hoge Raad van een ruimhartige benadering blijk geeft.
28 Zie naast de in voetnoot 6 aangehaalde vindplaatsen Huurrecht (losbl.), De Wijkerslooth-Vinke, art. 271, aant. 99 en art. 273, aant. 11 – 13; Huurrecht (losbl.), Vrolijk, art. 294, aant. 11 en art. 295, aant. 21; zie ook Stein, noot bij HR 10 november 1978, NJ 1979, 81 (waarin het dus gaat over het “oude” woonruimterecht van vóór 1979). Geen positie kiezen De Jonge, Huurrecht, 2006, nrs. 22 en 48.1; Evers, Huurrecht bedrijfsruimten, 2003, nr. 5.3.3; Dozy-Jacobs, Hoofdstukken huurrecht voor de praktijk, 1999, p. 197 en p. 267 – 271.
29 Kerpestein, Huurrecht bedrijfsruimte, 2007, p. 491.
30 Zie ook alinea’s 2.8 en 2.13 van de conclusie van A – G Langemeijer voor HR 1 november 2002, NJ 2004, 114.
31 HR 26 mei 1977, NJ 1978, 63 m.nt. GJS (“O. omtrent middel I ten aanzien van onderdeel 1” en “ten aanzien van onderdeel 2”) – ook in deze zaak ging het overigens om het “oude” woonruimterecht van vóór 1979; Huurrecht (losbl.), De Wijkerslooth-Vinke, art. 273, aant. 14; Huurrecht (losbl.), Vrolijk, art. 295, aant. 21; Asser-Abas (Huur) 5-IIA, 2007, nr. 191; Rueb – Vrolijk – De Wijkerslooth-Vinke, De huurbepalingen verklaard, 2006, p. 216; De Jonge, Huurrecht, 2006, p. 157; De Mol, Huurrecht, 1980, p. 193; Handelingen II 1972, p. 2319.
32 Dat [verweerder] ook ná het mislukken van het importbedrijf nog het oog zou hebben gehad op een restaurant voor relaties (blijkbaar: van het inmiddels gestaakte importbedrijf) is dusdanig onaannemelijk dat ik denk – en dat ook het hof gedacht zal hebben – dat de stellingen van [eiser] niet mede daarop gericht waren. Het eigen gebruik “ex nunc” zoals het hof dat beoordeeld heeft was dus “gewoon” gebruik als restaurant, en daarmee onder art. 7:290 lid 2 BW begrepen. Maar dat ook de oorspronkelijke opzet binnen het bereik van die bepaling viel (was namens [verweerder] gemotiveerd aangevoerd en) dringt zich in nogal uitgesproken mate op. Ook in zoverre heeft het hof het namens [eiser] betoogde, volgens mij, “gewoon” feitelijk beoordeeld als onaannemelijk.
33 Kamerstukken II 2000 – 2001, 26 932, nr. 10.
34 Huurrecht (losbl.), Vrolijk, art. 296, aant. 51; Asser-Abas (Huur) 5-IIA, 2007, nr. 270; Rueb – Vrolijk – De Wijkerslooth-Vinke, De huurbepalingen verklaard, 2006, p. 221 – 222; De Jonge, Huurrecht, 2006, p. 243; Hellegers, Hoofdlijnen huurrecht, 2005, nr. 11.3, p. 274; Evers, Huurrecht bedrijfsruimten, 2003, nr. 6.3.1.
35 Volledigheidshalve vermeld ik dat ik ook deze regel uit het “nieuwe” huurrecht kritisch heb besproken (o.a. in NJB 2003, p. 1944 l.k en in Mok-aria (opstellenbundel ter ere van Mr. M.R. Mok, 2002), p. 98 – 100). Ik kan (en wil) er echter niet aan voorbijgaan dat de regel onlangs door de wetgever welbewust in deze zin is vastgesteld.

(bron: www.rechtspraak,nl)

Direct contact met een specialist

Bel mij terug!

Zoek
Exact matches only
Search in title
Search in content
Search in comments
Search in excerpt
Filter by Custom Post Type

Snelle scan, second opinion, beoordeling van uw zaak of een andere vraag?
Neem vrijblijvend contact met ons op

Klik binnen onze kennisdatabank

aansprakelijkheid agentuurovereenkomst algemene voorwaarden alimentatie ambtenarenrecht - ontslag ambtenaar ambtenarenrecht advocaten utrecht appartementsrecht appartementsrecht - VvE (vereniging van eigenaren) arbeidsovereenkomst arbeidsovereenkomst Arbeidsrecht advocaten auteursrecht advocaat beroepsaansprakelijkheid bestuur bestuurdersaansprakelijkheid billijke vergoeding bouwrecht burengeschil burgerlijk procesrecht Collectief ontslag consumentenkoop consumentenrecht echtscheiding echtscheiding advocaten erkenning faillissementsrecht franchise advocaten utrecht gemeenschap gemeenschap van goederen gezag grievend gedrag handelsnaam hulp bij Scheiding huurrecht huurrecht huwelijkse voorwaarden hypotheeklasten Incasso kennelijk onredelijk ontslag kennelijk onredelijk ontslag advocaten Utrecht kinderalimentatie levensonderhoud lotsverbondenheid mededelingsplicht mediation merkenrecht Merkenrecht - handelnaamrecht niet-wijzigingsbeding non-conformiteit non concurrentiebeding omgangsregeling Ondernemingsrecht Ondernemingsrecht Onrechtmatige daad ontbinding ontbinding arbeidsovereenkomst ontbindingsvergoeding ontslaan werknemer ontslag ontslag advocaat ontslag advocaten ontslag ambtenaar ontslag bedrijfseconomische redenen Ontslag bij reorganisatie ontslag concurrentiebeding ontslag op staande voet ontslag statutair directeur ontslag UWV ontslagvergoeding ONTSLAG via UWV opzeggen vof opzegging opzegging overeenkomst overeenkomst overeenkomsten overeenkomstenrecht overeenkomstenrecht overlijden partneralimentatie personen- en familierecht proces procesrecht advocaten Schadevergoeding schorsing - non-actiefstelling schulden en kinderalimentatie sociaal plan transitievergoeding vastgoed vast goed vast goed advocaten Utrecht vaststellingsovereenkomst verdeling vof wijziging woning woonlasten WWZ zorgplicht zorgplicht bank zorgplicht banken