Gedreven en no-nonsense
Kennis
Kunde
Kwaliteit

Huurrecht Advocaat

Bent u op zoek naar een huurrecht advocaat?

ATM Huurrecht Advocaten, gevestigd in Utrecht en Den Bosch, is huurrecht advocaat. Op het terrein van huurrecht staan wij als huurrecht advocaat zowel de verhuurder als de huurder terzijde. In dit nieuws bericht, afkomstig van het VROM,  informeren wij u als huurrecht advocaat omtrent de vraag wanneer de verhuurder de huur van een woning kan opzeggen.

In zes situaties kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen:

  • Bij wanprestatie van de huurder. Dit is het geval als de huurder bijvoorbeeld de huur niet betaalt, of overlast veroorzaakt voor z’n medebewoners of voor de verhuurder.
  • Aan het eind van een tijdelijke huurperiode. Verhuurder kan deze opzeggingsgrond alleen gebruiken als uitdrukkelijk bij het aangaan van de overeenkomst voor bepaalde tijd is afgesproken dat hij na afloop van de periode zelf (weer) in het verhuurde wil trekken, en hij voldoende belang bij ontruiming heeft of dat de voorgaande huurder de woning weer zal betrekken. De huurovereenkomst moet ook in dit geval worden opgezegd met inachtneming van alle wettelijke vereisten.
  • Dringend eigen gebruik. Wil de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen voor dringend eigen gebruik dan dient voldaan te zijn aan de volgende drie wettelijke voorwaarden:
    1. Er moet sprake zijn van dringend eigen gebruik. Of er sprake is van dringendheid is afhankelijk van de omstandigheden en verschilt dus van geval tot geval; het eigen gebruik beperkt zich niet alleen tot de persoon van de verhuurder, ook gebruik door een ander kan eronder vallen als de verhuurder daarmee zijn eigen belang dient; gebruik slaat niet alleen op gebruik ter bewoning, ook wanneer de verhuurder bijvoorbeeld een pand tot z’n beschikking wil hebben voor renovatie levert dit dringend eigen gebruik op. Ook is “dringend eigen gebruik” als een gehandicapte de gehandicaptenwoning of een oudere de woning voor ouderen niet meer gebruikt en de verhuurder die woning wil vrijmaken voor een andere gehandicapte of oudere.
    In 2006 wordt ook een wetswijziging van kracht voor zogenaamde campuscontracten. Als dringend eigen gebruik wordt dan ook verstaan: het na studiebeeindiging opnieuw verhuren aan een nieuwe student van een woning die specifiek bestemd is voor studentenhuisvesting. Zie hiervoor ook het dossier ‘Huur en verhuur van kamers’. U wordt dan direct doorgelinkt naar de website van VROM
    2. Vervolgens moet de belangenafweging in het voordeel van de verhuurder uitvallen.
    3. Wanneer voldaan is aan bovenstaande voorwaarden moet vervolgens ook nog blijken dat de huurder passende vervangende woonruimte kan krijgen.
  • Redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst maar de huurder gaat hiermee niet akkoord. Het aanbod mag niet tot doel hebben een wijziging van de huurprijs te bewerkstelligen (tenzij het een geliberaliseerd huurcontract betreft). Bevat het aanbod mede een verhoging van de huurprijs of de bijkomende kosten dan beoordeelt de rechter of het aanbod gegeven alle omstandigheden van het geval voor de huurder redelijk is.
  • Verwezenlijken bestemmingsplan. Als een verhuurder, op de plaats van de woning een bouwwerk wil realiseren volgens een geldend bestemmingplan, kan hij de huur opzeggen. Het enkele bestaan van een bestemmingsplan is niet voldoende om op deze grond beëindiging van de huur op vordering van de verhuurder, toe te wijzen, alleen dan als de noodzaak tot verwezenlijking van die bestemming aanwezig is.
  • Voor de zesde situatie, zie vraag hieronder.

Gelden er andere regels voor kamerhuur?
Ja. De laatste situatie geldt voor ‘hospitakamers’; daar gelden bijzondere regels voor. (Hospitakamers zijn kamers die verhuurd worden door iemand die in dezelfde woning woont) Zo gelden de eerste negen maanden van een huurovereenkomst als proeftijd. Binnen die tijd kan de verhuurder zonder opgaaf van redenen de huur opzeggen. Wel moet de verhuurder een opzegtermijn van tenminste drie maanden in acht nemen. Na afloop van de negen maanden geldt voor de kamerbewoner de normale huurbescherming. Er geldt echter één extra opzeggingsgrond namelijk dat de belangen van de verhuurder zwaarder wegen bij beëindiging dan die van de huurder bij voortzetting van het huurcontract. Beëindiging van de huurovereenkomst buiten de wil van de huurder om kan dan alleen door tussenkomst van de kantonrechter.

Hoe moet een verhuurder de huur opzeggen?
Het opzeggen door de verhuurder dient schriftelijk, aangetekend en minimaal drie maanden van te voren te gebeuren. In de brief moet hij een van de zes mogelijke redenen opgeven voor de opzegging van de huur. Als er medehuurders zijn, moeten zij ieder afzonderlijk een brief ontvangen. De huurovereenkomst eindigt pas als de huurder (en eventuele medehuurders) binnen zes weken schriftelijk instemt met de huuropzegging. Doet hij dat niet dan kan de huurovereenkomst alleen worden beëindigd door de rechter.

Wat gebeurt er als de huurder niet instemt met de huuropzegging?
De verhuurder kan in dat geval naar de rechter gaan, en vorderen dat de rechter bepaalt op welk tijdstip de huur eindigt. Bij het nemen van deze beslissing kijkt de rechter naar de redenen die de verhuurder opgeeft om de huur op te zeggen. Wijst de rechter de vordering af, dan loopt de huur door. Als de rechter het eens is met de verhuurder, dan stelt hij de dag vast waarop de huurovereenkomst eindigt en de dag waarop de huurder de woonruimte verlaten moet hebben.

Wat zijn de rechten van medehuurders en medebewoners?
Als een echtpaar een woning huurt, sluit meestal één van de echtgenoten de huurovereenkomst. Volgens de wet is de andere echtgenoot automatisch medehuurder, zolang deze in de woning woont. Dit geldt ook bij een geregistreerd partnerschap. Als de huurder vertrekt,wordt de echtgenoot/medehuurder automatisch huurder. Deze regel is vooral van belang bij een scheiding, waarbij de huurder de huur opzegt en de woning verlaat. Bij echtscheiding of scheiding van tafel en bed kan men de rechter vragen wie van de echtgenoten huurder van de woonruimte blijft.

Onderhuur van zelfstandige woonruimte
Wanneer de overeenkomst tussen verhuurder en huurder eindigt, wordt de overeenkomst die de onderhuurder met de huurder had, automatisch voortgezet met de verhuurder.Wel kan de verhuurder in zo ‘n geval binnen zes maanden bij de rechter vragen de huurovereenkomst te ontbinden.
De huurovereenkomst kan ontbonden worden om de volgende redenen:

  • als de onderhuurder te weinig verdient om de huur te kunnen betalen;
  • als de onderhuurovereenkomst kennelijk was aangegaan om de onderhuurder de positie van huurder te geven;
  • als het in de gegeven omstandigheden niet redelijk is dat de verhuurder de onderhuur op dezelfde voet voortzet. Hierbij kan onder meer de hoogte van de huur een rol spelen;
  • als de huurder geen huisvestingsvergunning overlegt, als deze voor het bewonen van die woning op grond van de wet nodig is.

De onderhuurder wordt ook beschermd als er een medehuurder is die huurder wordt (en dus zijn verhuurder). Dit kan na echtscheiding of omdat na het overlijden van de huurder een ander de huurovereenkomst voortzet. In die gevallen loopt de onderhuur met de nieuwe verhuurder gewoon door.

Onderhuur bij onzelfstandige woonruimte
Ook de onderhuurder van onzelfstandige woonruimte heeft huurbescherming. Maar als de huurovereenkomst van degene bij wie hij onderhuurt eindigt, heeft hij geen huurbescherming ten opzichte van de hoofdverhuurder. De hoofdverhuurder is niet verplicht de onderhuurovereenkomst van de kamer (of andere onzelfstandige woonruimte) over te nemen. De onderhuurder zal de woonruimte dan moeten ontruimen.

Wanneer kunt u aanspraak maken op medehuurschap?
Ongehuwd samenwonenden met een duurzame gemeenschappelijke huishouding kunnen op grond van de wet grotendeels dezelfde rechten verwerven als personen die gehuwd samenwonen. Zij kunnen aanspraak maken op het medehuurderschap. De huurder en eventuele medehuurders kunnen samen met de huisgenoot in kwestie bij de verhuurder een verzoek indienen om met het medehuurderschap akkoord te gaan. Zij moeten dan aangeven dat zij een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren.
Als de verhuurder niet binnen drie maanden schriftelijk akkoord gaat met het verzoek om de huisgenoot medehuurder te maken, kunnen de huurder, de huisgenoot en de eventuele medehuurders gezamenlijk bij de rechter vorderen om de huisgenoot medehuurder te maken. De rechter kan deze vordering afwijzen als de huisgenoot nog geen twee jaar een gemeenschappelijke huishouding met de huurder voert, als de huisgenoot te weinig verdient om de huur te kunnen betalen of als men kennelijk van de regeling misbruik wil maken.

Wat gebeurt er bij het overlijden van de huurder?
Wanneer de huurder overlijdt, wordt de medehuurder automatisch huurder. Dit geldt zowel voor de achterblijvende echtgenoot als voor de medehuurder(s) in een andere samenlevingsvorm. De nieuwe huurder kan de eerste zes maanden de huur wel (eerder) opzeggen, ook als het gaat om een huurcontract dat voor een vastgestelde tijd is afgesloten.
Bij overlijden van de huurder bestaat er ook een regeling voor personen die met de huurder duurzaam hebben samengewoond, maar geen medehuurder zijn. Deze bewoners kunnen tot zes maanden na het overlijden van de huurder een verzoek indienen bij de rechter om hen als huurder van de woonruimte aan te wijzen. De rechter kan dit afwijzen als de eiser:

  • niet aannemelijk kan maken dat hij de woning bewoont en met de overledene een duurzame gemeenschappelijke huishouding had;
  • te weinig verdient om de huur te kunnen betalen;
  • niet kan aantonen dat hij een huisvestingsvergunning zal krijgen.

Zijn er geen bewoners die na het overlijden van de huurder de huurovereenkomst voortzetten, dan eindigt deze automatisch op de laatste dag van de tweede maand na overlijden.

Mocht u omtrent het voorgaande nog vragen hebben kunt u altijd kosteloos contact opnemen met ATM Huurrecht Advocaten Utrecht, ATM Huurrecht Advocaten Dordrecht of ATM Huurrecht Advocaten Den Bosch.

Indien u contact opneemt met onze huurrecht advocaat is een eerste telefonisch advies vanzelfsprekend kosteloos. Wij weten uit ervaring dat u bij ons terug komt.

Bel ons huurrecht team tegen lokaal tarief op 030 252 35 20 of maak gebruik van bovenstaande button om uw vraag direct te stellen.

Wilt u ons bezoeken kan ook dat altijd. Onze vestigings adressen zijn de volgende:

Huurrecht advocaat Utrecht:

Stadion Galgenwaard, Herculesplein 213, Utrecht
T: 030 252 35 20
F: 030 251 27 41

Huurrecht advocaat Dordrecht:

Johan de Wittstraat 39, Dordrecht
T: (078) 614 87 56
F: (078) 613 31 73

Huurrecht advocaat ’s Hertogenbosch:

Victorialaan 15, ‘s-Hertogenbosch
T: 073 750 66 80
F: 073 750 66 82

ATM Advocaten heeft de juiste huurrecht advocaat voor zowel huurder als verhuurder.

bron: http://www.vrom.nl/pagina.html?id=7001#100

Direct contact met een specialist

Bel mij terug!

Zoek
Exact matches only
Search in title
Search in content
Search in comments
Search in excerpt
Filter by Custom Post Type

Snelle scan, second opinion,
beoordeling van uw zaak of een andere vraag?
Neem vrijblijvend contact met ons op

Klik binnen onze kennisdatabank

aansprakelijkheid agentuurovereenkomst algemene voorwaarden alimentatie ambtenarenrecht - ontslag ambtenaar ambtenarenrecht advocaten utrecht appartementsrecht appartementsrecht - VvE (vereniging van eigenaren) arbeidsovereenkomst arbeidsovereenkomst Arbeidsrecht advocaten auteursrecht advocaat beroepsaansprakelijkheid bestuur bestuurdersaansprakelijkheid billijke vergoeding bouwrecht burengeschil burgerlijk procesrecht Collectief ontslag consumentenkoop consumentenrecht echtscheiding echtscheiding advocaten erkenning faillissementsrecht franchise advocaten utrecht gemeenschap gemeenschap van goederen gezag grievend gedrag handelsnaam hulp bij Scheiding huurrecht huurrecht huwelijkse voorwaarden hypotheeklasten Incasso kennelijk onredelijk ontslag kennelijk onredelijk ontslag advocaten Utrecht kinderalimentatie levensonderhoud lotsverbondenheid mededelingsplicht mediation merkenrecht Merkenrecht - handelnaamrecht niet-wijzigingsbeding non-conformiteit non concurrentiebeding omgangsregeling Ondernemingsrecht Ondernemingsrecht Onrechtmatige daad ontbinding ontbinding arbeidsovereenkomst ontbindingsvergoeding ontslaan werknemer ontslag ontslag advocaat ontslag advocaten ontslag ambtenaar ontslag bedrijfseconomische redenen Ontslag bij reorganisatie ontslag concurrentiebeding ontslag op staande voet ontslag statutair directeur ontslag UWV ontslagvergoeding ONTSLAG via UWV opzeggen vof opzegging opzegging overeenkomst overeenkomst overeenkomsten overeenkomstenrecht overeenkomstenrecht overlijden partneralimentatie personen- en familierecht proces procesrecht advocaten Schadevergoeding schorsing - non-actiefstelling schulden en kinderalimentatie sociaal plan transitievergoeding vastgoed vast goed vast goed advocaten Utrecht vaststellingsovereenkomst verdeling vof wijziging woning woonlasten WWZ zorgplicht zorgplicht bank zorgplicht banken