Koop van woning. Non-conformiteit?

De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van uitsluitend een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158).

Uit HR 20 februari 2004 (ECLI:NL:HR:2004:AO1427) volgt dat bij de uitleg van een dergelijk geschrift telkens van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, alsmede dat in praktisch opzicht vaak van groot belang is de taalkundige betekenis van de bewoordingen van het geschrift, gelezen in de context ervan als geheel, die deze in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben.

Indien partijen bij de schriftelijke vastlegging van hun koopovereenkomst gebruikmaken van een standaardakte waarin een beding voorkomt dat, zoals art. 5.3 van de standaard NVM-koopakte, als voorgedrukte verklaring van de verkoper bevat dat de verkochte zaak de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn, zal uitgangspunt voor de uitleg van dit beding dienen te zijn dat ‘normaal gebruik’ betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan ten aanzien van de grond alsmede van de ten tijde van de verkoop zich daarop bevindende bebouwing (HR 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414).

Onder ‘normaal gebruik’ wordt in het algemeen verstaan dat de veiligheid van de woning in voldoende mate gewaarborgd dient te zijn, dat sprake dient te zijn van een redelijke mate van duurzaamheid en dat het woongenot niet wezenlijk wordt aangetast. Bij het gerechtvaardigd verwachtingspatroon omtrent het normaal gebruik speelt de ouderdom van de verkochte woning een rol. In beginsel dient bij de koop van een oude woning (in casu: circa 100 jaar) rekening te worden gehouden met slijtage, verouderde materialen en verouderde installaties.