Opzegging huurovereenkomst winkelpand dringend eigen gebruik
OPZEGGING HUUROVEREENKOMST WINKELPAND OP GROND VAN DRINGEND EIGEN GEBRUIK ZIJNDE HET BEHALEN VAN AANZIENLIJK HOGER RENDEMENT NA RENOVATIE VOOR VERHUURDER
Mocht u over huurrecht, de opzegging / beëindiging van een huurovereenkomst vragen hebben en/of behoefte hebben aan direct advies of rechtsbijstand, dan kunt u altijd telefonisch contact opnemen met ons advocatenkantoor. Dit gaat snel en u krijgt direct één van onze huurrecht advocaten aan de telefoon. Belt ons op: 030 252 35 20. Daarvoor brengen wij u geen kosten in rekening. Een eerste telefonisch advies is altijd kosteloos.
Dit bericht gaat over de toetsing door het Gerechtshof Amsterdam of een huurovereenkomst van een winkelpand 97:290 BW) kan worden opgezegd op grond van dringend eigen gebruik bestaande in een renovatie en subsidiair op grond van de belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW.
Verhuurder wil het gehuurde substantieel vergroten qua oppervlakte ten gevolge de huurprijs substantieel kan worden verhoogd.
In eerste aanleg heeft de kantonrechter de vordering van verhuurder afgewezen. Verhuurder heeft hoger beroep ingesteld. Het Hof overweegt dat verhuurder wel degelijk aannemelijk maakt dat met de beoogde renovatie van het gehuurde een aanzienlijk hoger rendement kan worden behaald. De door de verhuurder geschetste (veel hogere) nieuwe huurprijs kan volgens het Hof na renovatie daadwerkelijk worden gerealiseerd, terwijl de renovatie volgens het Hof niet mogelijk is zonder de beëindiging van de huurovereenkomst.
Het Hof toetst vervolgens de belangenafweging ex artikel 7:296 lid 3 BW waarbij voor huurder komt vast te staan dat huurder meerdere winkels exploiteert op verschillende locaties en zodoende niet afhankelijk is van het gehuurde in kwestie. Voorts heeft de huurder in de afgelopen 10 jaren geen grote investering gedaan anders dan normaal onderhoud. Onder die omstandigheden meent het Hof dat een belangenafweging in het voordeel van verhuurder dient uit te vallen. Het Hof overweegt daartoe dat huurder en haar rechtsvoorganger het winkelpand al 23 jaar huurt en dat na zo een lange tijd de beschermingsbehoefte van de huurder veel kracht verliest. Huurder heeft voldoende tijd gehad om zijn bedrijf uit te bouwen en zijn investeringen terug te verdienen. Het ligt dan ook niet meer voor de hand om het belang van de huurder te laten prefereren boven dat van verhuurder.
Conclusie is dat de ontruiming wordt toegewezen en de zaak wordt verwezen naar een nadere roldatum om partijen gelegenheid te geven zich uit te laten over een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten.
Voor 7:290 BW (winkelruimte) gelden stringente opzeggingsmogelijkheden. Na verstrijken van de eerste huurperiode ( na de eerste 5 jaar) kan een huurovereenkomst alleen worden opgezegd indien de huurder zich niet als goed huurder heeft gedragen of de verhuurder de ruimte zelf dringend nodig heeft. Na verstrijken van een huurperiode van 10 jaren kan de rechter de vordering tot beëindiging teven toewijzen op grond van een redelijke afwijking van de belangen van verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van huurder (en van onderhuurder aan wie bevoeglijk is onderverhuurd) bij verlenging van de overeenkomst. Voorts ontstaan dan gronden (aanvullend) waarop de rechter de vordering van opzegging in ieder geval na 10 jaren toewijst. In de belangenafweging moet verhuurder aannemelijk maken dat hij de bedrijfsruimte om bedrijfseconomische motieven dringend nodig heeft en is deze belangenafweging afhankelijk van de concrete omstandigheden van het geval.
De uitspraak
Het Gerechtshof Amsterdam, 5 november 2013.
Bron: www.rechtspraak.nl (ECLI: NL: GHAMS: 2013: 4946).
