Ingevolge artikel 6: 271 BW dienen partijen na een ontbinding van de overeenkomst de door hen ontvangen prestaties ongedaan te maken.

Bij ontbinding van een koopovereenkomst heeft dit tot gevolg, dat de koper recht heeft op terugbetaling van de koopsom, terwijl de verkoper recht heeft op teruglevering van de door hem geleverde zaak in de staat waarin deze zich bij de levering bevond.

De vraag die daarbij opkomt is of de verkoper aanspraak kan maken op een vergoeding (van welke aard dan ook; schadevergoeding of gebruiksvergoeding) wanneer de zaak, door het (op zichzelf niet onzorgvuldige) gebruik dat de koper er in tussenliggende periode van heeft gemaakt heeft en/of door tijdsverloop, in waarde is gedaald. Denk bijvoorbeeld aan de ontbinding van de koopovereenkomst van een auto.

Daarvoor is het volgende van belang.

Ingevolge artikel 7: 10 lid 3 BW blijft de zaak na de levering voor risico van de verkoper wanneer de koper (later) op goede gronden de overeenkomst ontbindt.

Blijkens de parlementaire Geschiedenis (TM art 7: 10 BW, Parl. Gesch. Inv., pag. 100) betreft het risico dat aldus voor de verkoper blijft zowel tenietgaan en achteruitgang van de zaak die vóór de ontbindingsverklaring intraden, als die welke na die verklaring zijn ontstaan. Een waardevermindering komt op grond van deze bepaling derhalve in geval van een terechte ontbinding door de koper voor risico van de verkoper.

Ingevolge artikel 7: 10 lid 4 BW juncto artikel 6: 78 BW geldt dat indien de koper niet aan zijn ongedaanmakingsverbintenis kan voldoen (de teruglevering van de zaak) en hem dat niet kan worden toegerekend, hij slechts tot schadevergoeding gehouden is voorzover hij voordeel heeft genoten, met inachtneming van de regels van ongerechtvaardigde verrijking:

Uit de Parlementaire Geschiedenis op artikel 7: 21 BW (zie MvT art 7: 21, Parl. Gesch. Inv., pag. 136/137 en MvA II art 7:21, Parl. Gesch. Inv., pag. 141) volgt dat de wetgever welbewust geen specifieke bepaling heeft opgenomen om de koper te verplichten bij ontbinding van de overeenkomst een gebruiksvergoeding te betalen. Het zal zich volgens de MvT slechts bij uitzondering voordoen dat een gebrek na zo lange tijd wordt ontdekt dat het, uitgaande van het feit dat de verkoper in beginsel het risico van tekortkomingen behoort te dragen, redelijk zou kunnen zijn dat de koper een vergoeding voor het gebruik betaalt. In die uitzonderingsgevallen zou een verplichting tot vergoeding door de rechter op ongerechtvaardigde verrijking of op de redelijkheid en billijkheid gebaseerd kunnen worden.

Artikel 6: 275 BW bepaalt de artikelen 3: 120 – 124 BW van overeenkomstige toepassing op de ongedaanmakingsverbintenis met betrekking tot hetgeen daarin is bepaald omtrent de afgifte van vruchten en de vergoeding van kosten en schade. Ingevolge artikel 3: 120 BW behoren (onder meer) de opeisbaar geworden burgerlijke vruchten (zoals de opbrengst uit verhuur) van een roerende zaak toe aan de bezitter ervan. Een vordering van de eigenaar tot betaling van een gebruiksvergoeding lijkt zich niet te verdragen met de strekking van deze bepaling, ook al kan het genot van een zaak niet tot de vruchten van een zaak gerekend worden. Als de bezitter te goeder trouw de opbrengsten uit bijvoorbeeld huur van de zaak mag behouden, is niet goed verklaarbaar dat de bezitter te goeder trouw die de zaak zelf gebruikt enkel vanwege dat gebruik een gebruiksvergoeding zou moeten betalen;

Artikel 6: 278 BW verplicht de partij die ontbinding kiest van een reeds uitgevoerde overeenkomst, nadat de verhouding in waarde tussen hetgeen wederzijds bij ongedaanmaking zou moeten worden verricht zich te haren gunste heeft gewijzigd, door bijbetaling de oorspronkelijke waardeverhouding te herstellen, indien aannemelijk is dat zij zonder deze wijziging geen ontbinding zou hebben gekozen.

Uit het voorgaande volgt dat de diverse relevante bepalingen geen eensluidend antwoord geven op de vraag of een vordering tot een gebruiksvergoeding toewijsbaar is. Waar uit de artikelen 7: 10 BW en 6: 275 BW juncto 3: 120 lid 1 BW kan worden afgeleid dat een gebruiksvergoeding niet kan worden toegewezen, lijkt uit artikel 7: 10 lid 4 BW juncto artikel 6: 78 BW juist wel te volgen dat een dergelijke vordering, mits sprake is van een achteruitgang van de zaak, toewijsbaar is. Een aanwijzing voor dit laatste lijkt ook te volgen uit de specifieke situatie die wordt geregeld in artikel 6: 278 BW.

Uit de wetsgeschiedenis blijkt evenwel dat de wetgever ervan is uitgegaan dat in uitzonderlijke situaties een gebruiksvergoeding verschuldigd is, zodat moet worden aangenomen dat in uitzonderlijke situaties een vordering tot betaling van een gebruiksvergoeding toewijsbaar is.

Het enkele gebruik van een zaak door de koper is echter onvoldoende voor toewijsbaarheid van een dergelijke vordering. Er dient sprake te zijn van een situatie waarin voldaan is aan de vereisten van ongerechtvaardigde verrijking en waarin het uitblijven van een gebruiksvergoeding naar normen van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. (bron: www.rechtspraak.nl, LJN: AO8922)

Contact met ATM Advocaten

Hebt u vragen omtrent ontbinding van een overeenkomst  en/of de afwikkeling en/of een gebruiksvergoeding staan wij u als advocaat graag terzijde. Bel ons daarvoor nu op 030 252 35 20. Ons eerste telefonische advies is geheel kosteloos. U krijgt direct een advocaat aan de telefoon.

Als maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen geldt dat ieder van de onderhandelende partijen – die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen – vrij is om de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigde vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en de gerechtvaardigde belangen van deze partij (Hoge Raad 12 augustus 2005 RvdW 2005, 93 CBB/JPO). Dat is een strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf.(bron: www.rechtspraak.nl)

Hebt u omtrent het voorgaande verdere vragen of behoefte aan advies of bijstand, kunt u altijd kosteloos contact opnemen met ons advocatenkantoor. Telefonisch contact gaat snel en u krijgt direct een van onze advocaten aan de telefoon. Wij zijn specialist op dit terrein. Bel ons nu op 030 252 35 20. Een eerste telefonisch advies is altijd kosteloos.

De zaak die hier aan de orde is draait – kort gezegd – om Griekse Gyro, Turkse Döner en de Mededingingswet.

De eigenaar van een Grieks restaurant en de eigenaar van een winkelcentrum spraken af dat het Grieks restaurant binnen deze branche de enige ondernemer in het winkelcentrum zal zijn en dat in het winkelcentrum geen “‘shoarmazaak’ in de ruimste zin van het woord”  zal komen.

Na 5 jaar deelde het winkelcentrum aan het Grieks restaurant mede, dat naast hen een Turks restaurant wordt gevestigd die onder meer shoarma en döner kebab gaat verkopen.

Het Grieks restaurant pikte dat niet en stapte naar de rechtbank met een beroep op de overeenkomst. Het winkelcentrum verweerde zich daartegen met een beroep op artikel 6 lid 1 van de Mededingingswet (Mw.) waarin is bepaald dat overeenkomsten zijn verboden die ertoe strekken of ten gevolge hebben dat de mededinging op de Nederlandse markt of een deel daarvan, merkbaar wordt verhinderd

De rechtbank overweegt in die zaak, kort samengevat, als volgt.

Het winkelcentrum handelt in strijd met haar afspraken door met het Turkse restaurant een huurovereenkomst aan te gaan. Het is immers niet zo dat de zin ‘shoarmazaak in de ruimste zin van het woord’ alleen betrekking heeft op Griekse restaurants.

Weliswaar is het zo dat op grond van artikel 6 lid 1 mededingingswet (Mw.) overeenkomsten zijn verboden die ertoe strekken of ten gevolge hebben dat de mededinging op de Nederlandse markt of een deel daarvan merkbaar wordt verhinderd, maar indien een partij op die grond de nietigheid van een bepaling in wil roepen, dient zij te bewijzen dat sprake is van en merkbare verstoring van de mededinging in de desbetreffende markt.

De rechtbank is met het winkelcentrum van oordeel dat de bepaling dat er ‘geen shoarmazaak in de ruimste zin van het woord’ zal komen de strekking heeft de mededinging te beperken, maar het winkelcentrum heeft de merkbaarheid van deze beperking niet aangetoond.

Dit met als gevolg dat de betreffende afspraak in de overeenkomst tussen het Grieks restaurant en het winkelcentrum niet wordt vernietigd.

Vervolgens beoordeelt de rechtbank of het winkelcentrum nog uitvoering kan geven aan die afsprak uit de overeenkomst omdat het Turkse restaurant zich inmiddels al gevestigd heeft met haar toestemming.

Hier is de rechter het met het winkelcentrum eens dat het niet mogelijk is het Turkse restaurant nu nog weg te krijgen of te verbieden om shoarma te verkopen. Het winkelcentrum kan er slechts voor zorgen dat er in de toekomst geen vergelijkbare restaurants meer in het winkelcentrum komen.

Voor de schade die het Griekse restaurant door dit alles lijdt is het winkelcentrum mogelijk aansprakelijk. Dit dient echter in een andere procedure te worden vastgesteld. Bron: www.rechtspraak.nl (LJN:BV1682)

Mocht u omtrent het voorgaande vragen hebben kunt u altijd kosteloos contact opnemen met onze advocaten. U kunt ons daarvoor bellen op (030) 252 35 20.

Moeder uit huis wegens crimineel gedrag zonen?

De zaak die hier aan de orde is draait om het volgende. Een alleenstaande moeder woont in een huurwoning. Haar inmiddels meerderjarige zonen wonen eveneens in die woning. Reeds gedurende enige jaren maken deze zonen zich schuldig aan straatoverlast en straatcriminaliteit in de buurt waarin de woning is gelegen. De verhuurder heeft er uiteindelijk genoeg van en spant een kort geding aan en vordert de ontbinding van de huurovereenkomst met de moeder.

De rechtbank in die zaak overweegt, samengevat, als volgt

Uit de algemene wettelijke bepaling van artikel 7:213 BW vloeit de verplichting voort om zich te onthouden van overlast jegens anderen. Schending van die verplichting is aan te merken als een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen. Hieronder vallen ook gedragingen van derden die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken, dan wel zich met diens goedvinden in het gehuurde bevinden.

Uit vaste rechtspraak blijkt dat in dit soort gevallen gekeken moet worden of de huurder zich, in het licht van de gedragingen van derden, zelf niet als een goed huurder heeft gedragen. Bij de beantwoording van die vraag wordt rekening gehouden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er een voldoende verband bestaat tussen die gedragingen en het gebruik van het gehuurde.

De rechtbank oordeelt dat vaststaat dat de zonen jarenlang betrokken zijn geweest bij een ernstige vorm van straatoverlast en straatcriminaliteit in de buurt waarin het gehuurde is gelegen en dat de verhuurder de moeder heeft gesommeerd om ervoor zorg te dragen dat aan het overlastveroorzakende gedrag van haar zonen tot een einde komt.

De verhuurder stelt echter onvoldoende concreet welke redelijkerwijs van de moeder te verlangen en doeltreffend te achten maatregelen de moeder had moeten nemen.

Niet goed valt in te zien welke maatregelen een alleenstaande moeder jegens haar twee inmiddels meerderjarige zonen kan nemen, die tot gevolg hebben dat zij ophouden zich op criminele wijze te gedragen. Bovendien is er een te ver verwijderd verband tussen enerzijds de criminele gedragingen van de zonen van de moeder en het gebruik van het gehuurde.

Kortom, in het licht van de gedragingen van haar zonen kan in dit geval niet gezegd worden dat de moeder zich niet als goed huurder heeft gedragen.

En omdat ingevolge artikel 7:219 BW voor de ontbinding van de huurovereenkomst beslissend is of de huurder zich, in het licht van de gedragingen van derden, zelf niet als een goed huurder heeft gedragen, wordt de vordering door de kantonrechter afgewezen, nu niet gebleken is dat huurder zich niet als goed huurder heeft gedragen. Bron: www.rechtspraak.nl (LJN: BV2185).

Mocht u omtrent het voorgaande vragen hebben kunt u altijd kosteloos contact opnemen met onze advocaten. U kunt ons daarvoor bellen op (030) 252 35 20.

De zaak die hier aan de orde is draait om het volgende. Drie partijen, A, B en C gaan gezamenlijk een huurovereenkomst aan met een verhuurder. Vervolgens richten zij de B.V ´De Kamer´ op (hierna ‘De Kamer’) en exploiteren zij vanuit De Kamer een horecagelegenheid in het gehuurde. De Kamer betaald vanaf de exploitatie de huur voor de ruimte aan de verhuurder. En tot zekerheid van betaling van de huur verstrekt De Kamer een pandrecht op haar inventaris.

Helaas is het restaurant na een paar jaar geen succes meer en ontstaat een huurachterstand.

De verhuurder ziet nu een probleem. Zijn huurovereenkomst heeft hij gesloten met A, B en C, maar van wie moet hij onder deze omstandigheden nakoming van de huurovereenkomst vorderen. Zijn dit A, B en C of is dat De Kamer? En hoe zit dat dan met de pandovereenkomst die immers is aangegaan met De Kamer?

De rechtbank overweegt  in die zaak, samengevat, als volgt

Met betrekking tot de huurder

Op de huurovereenkomst staan de handtekeningen van verhuurder en die van A, B en C afzonderlijk. Ingevolge het bepaalde in artikel 157 Rechtsvordering levert een onderhandse akte, waartoe de schriftelijk getekende huurovereenkomst gerekend dient te worden, tussen partijen dwingend bewijs op. Partijen A, B en C konden dit dwingend bewijs ontkrachten middels tegenbewijs maar dat hebben zij nagelaten. De huurachterstand hebben zij dus, als rechtmatige huurders, laten ontstaan.

De huurovereenkomst met A, B en C zal worden ontbonden omdat de toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst dit rechtvaardigt.

Met betrekking tot het pandrecht

Het pandrecht is, gelet op de pandakte, door De Kamer gevestigd voor al hetgeen de verhuurder uit hoofde van de huurovereenkomst van haar te vorderen heeft. Naar de letterlijke tekst van deze bepaling is het pandrecht derhalve niet gevestigd voor hetgeen partijen A, B en C jegens de verhuurder uit hoofde van de door hen gesloten huurovereenkomst verschuldigd zijn.

De pandakte dient echter te worden uitgelegd aan de hand van het Haviltex criterium. Dit houdt in dat het aankomt op hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkanders verklaringen hebben begrepen en redelijkerwijs hebben mogen begrijpen.

Uit de omstandigheden die voor de rechtbank zijn gepresenteerd kan worden afgeleid dat het de pandakte niet naar haar letterlijke tekst moet worden uitgelegd. Het moet gelezen worden als was het pandracht door De Kamer verstrekt tot zekerheid voor de voldoening van al hetgeen de verhuurder uit hoofde van de huurovereenkomst van partijen A, B en C te vorderen heeft of zal krijgen.

De vordering van de verhuurder dat partijen A, B en C de executie van de op basis van het pandrecht gelegde conservatoir beslag dienen te gedogen wordt evenwel afgewezen. En wel  omdat dit geen geldige vordering is; de vraag of de verhuurder al dan niet op juiste gronden haar pandrecht te gelde maakt dient in dit geval niet door de verhuurder, maar door de pandgever, De Kamer, in een executiegeschil ter toetsing aan de voorzieningenrechter te worden voorgelegd. Bron: www.rechtspraak.nl (LJN: BV2934).

Mocht u omtrent het voorgaande vragen hebben kunt u altijd kosteloos contact opnemen met onze advocaten. U kunt ons daarvoor bellen op (030) 252 35 20.