Koopwoning – verborgen gebreken
Hebt u met betrekking tot verborgen gebreken vragen aangaande een koopwoning of behoefte aan direct advies of rechtsbijstand, kunt u altijd direct en kosteloos contact opnemen met ons advocatenkantoor. Dit gaat snel en u krijgt direct een van onze vastgoed advocaten aan de telefoon. Bel ons nu op 030 252 35 20. Daarvoor brengen wij u vanzelfsprekend geen kosten in rekening. Een eerste telefonisch advies is altijd kosteloos.
In de zaak die hier centraal staat draait het om verborgen gebreken in een huis (een koophuis) en de vraag voor wiens rekening en risico die verborgen gebreken behoren te komen.
Artikel 7:17 lid 2 BW bepaalt hieromtrent dat een huis niet aan de koop overeenkomst beantwoord indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. Dit wordt meer concreet ingevuld door enerzijds de mededelingsverplichting van de verkoper en anderzijds de onderzoeksplicht van de koper zelf.
Deze regel lijdt slechts uitzondering indien voorafgaand aan de verkoop mededeling is gedaan van de desbetreffende gebreken en/of indien koper die gebreken vóór of uiterlijk bij de koop heeft ontdekt of daarvan op grond van de specifieke omstandigheden van het geval weet had behoren te hebben.
De rechtbank overweegt daaromtrent in deze zaak, dat de stellingen van koper ten aanzien van de riolering en de zwammende vloerbalken niet de conclusie rechtvaardigen dat hier sprake is van gebreken die aan het normale gebruik in vorenbedoelde zin in de weg staan. Wat betreft de riolering ontbreekt iedere daartoe strekkende argumentatie. Volgens de door koper ingeschakelde aannemer is de aard van de zwamvorming van dien aard dat de houten vloerbalken nog jaren meekunnen.
Een lekkend dak staat daarentegen wel aan het normale gebruik van de woning in de weg. Echter, het enkele feit dat er purschuim is gebruikt en dat er zo nu en dan wat water tussen de dakpannen doorsijpelt en op het dakbeschot terecht komt, waarna het afloopt in de goot, rechtvaardigt nog niet de conclusie dat de woning niet geschikt zou zijn voor normaal gebruik.
Indien de gasleiding en de elektrische voorzieningen zodanig zijn aangelegd en ingericht dat, zoals koper stelt, de normale veiligheid van de bewoners niet is gegarandeerd, is de woning in zoverre niet geschikt voor normaal gebruik als woonhuis. Ten aanzien van de elektrische voorzieningen gaan de verplichtingen van koper echter verder dan het uitsluitend in staan van het geschikt zijn voor normaal gebruik. Tussen partijen staat vast dat verkoper aan eiser heeft medegedeeld dat in 2004 en 2007 de elektrische bedrading is vernieuwd. Van de juistheid van die mededeling mocht koper uitgaan, hetgeen nog meer klemt nu verkoper bij het sluiten van de koopovereenkomst ook heeft meegedeeld dat deze werkzaamheden in 2007 door een erkend installatiebedrijf zijn uitgevoerd. Behoudens andersluidende mededelingen mocht koper ervan uit gaan dat die vernieuwing is uitgevoerd met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften. In zoverre behoefde koper geen verborgen gebrek en kan verkoper zich niet beroepen op artikel 5.1 van de koopovereenkomst.
Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZUTPHEN
Sector Civiel – Afdeling Handel
zaaknummer / rolnummer: 102759 / HA ZA 09-596
Vonnis van 7 oktober 2009
in de zaak van
1. [eiser in conventie1],
wonende te Apeldoorn,
2. [eiser in conventie2],
wonende te Apeldoorn,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat mr. X,
tegen
1. [gedaagde in conventie1],
wonende te Beekbergen,
2. [gedaagde in conventie2],
wonende te Beekbergen,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. Y.
Partijen zullen hierna [eisers in conventie, verweerders in reconventie] en [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] genoemd worden.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
– het tussenvonnis van 15 juni 2009
– het proces-verbaal van comparitie van 2 september 2009.
2. De feiten
2.1. Op 12 maart 2008 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten, waarbij [eisers in conventie, verweerders in reconventie] van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] een woning hebben gekocht aan de Loseweg 41-43 te Apeldoorn (productie 1 bij de dagvaarding). Het betreft een vrijstaand woonhuis met kantoor en/of praktijkruimte, houten garage, erf, tuin, ondergrond en een perceel grond met toebehoren.
2.2. Voor de op het perceel aanwezige garage was ten tijde van de koop nog geen bouwvergunning verleend. In dit verband hebben partijen een depotovereenkomst gesloten, waarbij is afgesproken dat een bedrag van € 15.000,– in depot zou worden gehouden zolang de onherroepelijke bouwvergunning voor de garage nog niet was afgegeven (productie 8 bij de conclusie van antwoord).
2.3. In 2007 heeft er brand gewoed in de woning. Naar aanleiding daarvan heeft het erkende elekro-technisch bedrijf Ventimon in opdracht van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] de elektrische installatie van de woning geïnspecteerd. In de offerte van dit bedrijf (productie 7 bij de conclusie van antwoord) aan de aannemer is bepaald dat de geoffreerde installatie volgens voorschriften NEN1010 en de aanvullende eisen van het plaatselijk energiebedrijf zal worden uitgevoerd.
2.4. In opdracht van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] is door Woningschouw een bouwkundig rapport d.d. 8 januari 2008 uitgebracht (productie 6 bij de conclusie van antwoord). In dit rapport is onder meer vermeld:
Nadere toelichting bouwtechnische keuring:
(…)
Tijdens de bouwtechnische keuring is de navolgende informatie door de verkopend makelaar verstrekt:
– Gedeelte van dak is vervangen i.v.m. brandschade in 2007.
– Woning wordt niet verder afgewerkt (binnenafwerkingen/ bijgebouwen).
(…)
2.5. Beganegrond vloer N 6/7) ?
OPMERKINGEN
Betreft: houten en betonvloer.
Vloerafwerking: vloerbedekking, plavuizen en tegels
– (…)
– Onafgewerkte “vloerplaten” kamer links.
– Niveauhoogte verschillen waarneembaar.
– ! Houtvernielers in vloer boven kelders. (…)
Cementdekvloer niet te inspecteren vanwege vloerafwerkingen.
HERSTELWERKZAAMHEDEN:
Nader onderzoek omtrent omvang en bestrijding houtvernielers aanbevolen.
(…)
2.9 Elektra. * 8
OPMERKINGEN
Slechts visueel te beoordelen. Installatie is niet getest. Een erkend installateur kan u middels een inspectie volgens de geldende voorschriften een gedetailleerd inzicht geven van de kwaliteit van de elektrische installatie.
Aantal groepen : 4+4
Verzegeling Nuts kasten in orde : ja
Aardlekschakelaar : ja, 2 stuks
Aarding zichtbaar aanwezig : ja
Hoofdschakelaar : ja
Hoog en laag tarief meter : nee
(…)
3.3. Schuine daken *7
OPMERKINGEN
Betreft: betonpannen, type sneldekkers.
– Pannen gedeeltelijk vervangen na brand.
– Verwering – lichte algaangroei pannen.
– Lichte beschadigingen enkele pannen.
(…)”
Waarderingen
Een waardering wordt gegeven om een indruk weer te geven van de staat van onderhoud van het betreffende onderdeel. De volgende waarderingen worden gehanteerd:
(…)
8 = Goed. Dit onderdeel vertoont geen gebreken en verouderingsverschijnselen.
7 = Voldoende. Dit onderdeel vertoont nagenoeg geen gebreken en nauwelijks verouderingsverschijnselen (…)”.
Dit rapport is [eisers in conventie, verweerders in reconventie] vóór het sluiten van de koopovereenkomst ter hand gesteld en bij de koopakte gevoegd.
2.5. In de koopovereenkomst zijn, voor zover thans relevant, de navolgende bepalingen opgenomen.
“artikel 5 Staat van de onroerende zaak, gebruik
5.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken (…)
5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis met kantoor- en/of praktijkruimten (…)
artikel 21 Bouwtechnische keuring/deelinspectie
De overeenkomst kan uiterlijk tot 7 maart 2008 door koper worden ontbonden indien uit een bouwtechnische keuring blijkt dat er ernstige bouwkundige gebreken zijn, die niet tijdens de bezichtiging zichtbaar waren en die een bedrag van € 10.000,= te boven gaan om te herstellen (…)”.
2.6. Bij de koopovereenkomst is een door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ingevuld informatieformulier gevoegd. Dit formulier bevat, voor zover thans van belang, de navolgende vragen:
” 1. Zijn u (zichtbare/onzichtbare) gebreken aan uw woning bekend?
b.v. lekkage, problemen met de vloeren of dak, etc. Zo ja, welke?” Op deze vraag heeft [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] met ‘nee’ geantwoord. Dat geldt ook voor de vraag: “Zijn er gebreken of bijzonderheden te vermelden over de technische installaties (b.v. leidingen voor gas, water, riolering, C.V.-ketel? Zo ja, wat moet er vernieuwd of gerepareerd worden?”
De vraag “Is de bedrading vernieuwd?” is beantwoord met ‘ja, 2007, 2004′.
2.7. Op 25 april 2008 is de bouwvergunning voor de garage verleend en op 9 juni 2008 is deze onherroepelijk geworden (productie 9 bij de conclusie van antwoord).
2.8. Op 28 april 2008 is de woning aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] geleverd (productie 2 bij de dagvaarding).
2.9. Per mail van 15 mei 2008 (productie 5 bij de dagvaarding) heeft [eisers in conventie, verweerders in reconventie] aan [naam1], de makelaar van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie], het volgende bericht, voor zover hier relevant:
“(…) Nu wij aan de verbouwing begonnen zijn lopen wij ook tegen een aantal gebreken aan. Ik heb hierover juridisch advies ingewonnen en daarna vastgesteld dat het ook om verborgen gebreken gaat.(…) Ik meld (…) een kleine lijst:
gedeeltelijk niet geïsoleerde vloer
textiel beklede stroomkabels
niet behandelde (en nu zwammende) vloerbalken onwettig aangelegde gasleidingen foutief gelegde dakafdichting. (…)”.
2.10. Bij mail van 28 en 30 mei 2008 (productie 6 bij de dagvaarding) heeft [eisers in conventie, verweerders in reconventie] de makelaar van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] en [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zelf opnieuw gemeld dat er verborgen gebreken zijn geconstateerd en dat hij deze kosten wil verhalen op [gedaagden in conventie, eisers in reconventie].
2.11. Bij mail van 6 juni 2008 (productie 7 bij de dagvaarding) heeft [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] het volgende geschreven, voor zover hier relevant:
“(…) In reactie op uw eerste mail aan [naam1] zijn wij op zeer korte termijn, zijnde 20 mei, aan de Loseweg geweest om kennis te nemen van de door u vastgestelde zaken. Geen van de punten die u in uw e-mail van 15 mei jl. opsomde werden aangetroffen, omdat deze waren verwijderd én/of afgevoerd. (…)
Wij verzoeken u ons gedetailleerd, aantoonbaar en fysiek controleerbaar aan te geven wat uw aanmerkingen zijn. Ten aanzien van de door u geopperde lekkages kunnen wij u op voorhand meedelen dat wij dat tegenspreken. Ten tijde van de overdracht waren er geen lekkages. Namelijk de dagen voor de oplevering had het in Apeldoorn behoorlijk geregend. Wij kunnen dat met meteogegevens aantonen. Ten tijde van de inspectie, die door ons beiden in aanwezigheid van onze makelaar [naam1], vóór het tekenen van de koopovereenkomst en levering, zijn door ons beiden geen lekkages aangetroffen. (…)”.
2.12. Door installatiebedrijf [naam2] B.V. is op verzoek van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] de elektrische installatie van het huis gecontroleerd en is verslag opgemaakt van de stand van zaken in het huis. Bij brief van 30 juni 2008 (productie 3 bij de dagvaarding) heeft [naam2] B.V. aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] het volgende geschreven, voor zover hier relevant:
“(…) De belangrijkste gebreken zijn,
Centraal dozen niet te vinden dus niet toegankelijk.
Leidingen in meerdere gesplitst zonder lasdozen.
Dozen op de kop verwerkt en dus niet toegankelijk.
Op meerder plaatsen lasdozen achter de afgewerkte muur geplaatst en niet aangemerkt (terug te vinden).
Bedrading aangelegd zonder buis in weggewerkte ruimten.
Buiten verlichting met lasdopjes verwerkt zonder doos.
In het toilet een centraaldoos achter het gips plafond geplaatst, niet toegankelijk alvorens een gipsplaat te verwijderen.
Centraaldoos zonder deksel in het toilet.
Veel leidingen zonder zadels of beugels en ook verbindingen niet gelijmd.
Aarding van de schakelinrichting voldoet niet aan de norm. 882 i.p.v 75 ? max.
Het heeft er op vele wijze schijn van dat er verboren onvolkomendheden in de technische installatie aan het licht komen (…).”
2.13. In het rapport van Woningschouw wordt vermeld dat de kruipruimte niet voor inspectie toegankelijk was.
2.14. In het destijds niet door brand getroffen deel van de woning, is de electriciteit niet geaard.
2.15. Bij brief van 24 juli 2008 (productie 11 bij de dagvaarding) heeft de gemachtigde van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] gesommeerd binnen 14 dagen na dagtekening van de brief de gebreken aan het huis te inspecteren en te repareren, zonder welk herstel [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] in verzuim zal komen te verkeren en [eisers in conventie, verweerders in reconventie] aanspraak zal maken op schadevergoeding, inclusief wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten.
2.16. Vanaf 20 augustus 2008 geldt de woning als hoofdverblijf van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] en diens kinderen. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] heeft in verband hiermee een aantal reparaties aan de woning zelf uit laten voeren.
2.17. Bij brief van 20 september 2008 (productie 4 bij de dagvaarding) heeft aannemersbedrijf [naam3] aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] geschreven, voor zover hier relevant:
“Hierbij een indicatief overzicht van de extra kosten tot nu toe gemaakt en mogelijk nog te maken bij het verbouwen van jullie nieuwe woning aan de Loseweg in Apeldoorn.
• Dakwerk
– Reeds gemaakte kosten € 2900,-
– Vervangen diverse dakspanten en houtwerk.
– Inklusief panlatten en pannen € 24600,-
• Elektra
– Vervangen en aanleggen van elektra begane grond € 8400,-
– Restaureren wanden en plafond na vervangen elektra € 12300,-
– Nog te vervangen elektra eerste etage € 4100,-
– Restaureren wanden en plafond na vervangen elektra € 4600,-
• Gas, water
– Vervangen aansluitingen en leidingen € 1400,-.”
2.18. Bij brief van 21 januari 2009 (productie 5 bij de conclusie van antwoord) heeft de gemachtigde van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] [eisers in conventie, verweerders in reconventie] gesommeerd om binnen twee weken na dagtekening van deze brief mee te werken aan het vrijgeven van het depot van € 15.000,–, aangezien de bouwvergunning voor de garage onherroepelijk is geworden.
3. Het geschil
in conventie
3.1. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] vordert – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zal veroordelen om de door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] geleden schade aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] te betalen, tot op heden begroot een bedrag van € 58.300,00 doch nader op te maken bij staat, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover gerekend met ingang van 8 augustus 2008, met veroordeling van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] in de kosten van deze procedure.
3.2. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] legt, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, de volgende stellingen aan zijn vorderingen ten grondslag.
De woning vertoont ernstige verborgen gebreken. Het dak vertoont lekkage, er zijn te oude en te zware dakpannen gelegd, de vloer is gedeeltelijk niet geïsoleerd, op een aantal plaatsen is op de gasleidingen in strijd met de regels tape gebruikt, de riolering loopt voor een deel in strijd met de regels buiten de woning om, er zijn niet behandelde en zwammende vloerbalken en de woning voldoet niet aan de normen ten aanzien van de electriciteitsinstallatie. Deze gebreken staan aan het normaal gebruik van de woning in de weg. Dit is in strijd met artikel 5.3. van de koopovereenkomst, ingevolge welk artikel de verkoper garandeert dat de woning de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor normaal gebruik.
[eisers in conventie, verweerders in reconventie] mochten afgaan op het rapport van Woningschouw. De thans gebleken gebreken hadden [eisers in conventie, verweerders in reconventie] slechts kunnen ontdekken na het slopen van aftimmeringen en degelijke. De onderzoeksplicht van een koper gaat niet zover dat hij daartoe overgaat, een verkoper zou zo’n onderzoek overigens ook niet toestaan.
[eisers in conventie, verweerders in reconventie] heeft [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] tijdig een termijn gegund om alsnog na te komen, maar daaraan is geen gehoor gegeven. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] heeft de meest noodzakelijke reparaties inmiddels zelf uit laten voeren, teneinde de woning veilig te kunnen bewonen. Er is sprake van een tekortkoming van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie], waarvan het risico voor diens rekening komt en op grond waarvan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] de geleden schade dient te vergoeden. Vanaf 8 augustus 2008 verkeert [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] in verzuim.
Subsidiair stelt [eisers in conventie, verweerders in reconventie] dat de woning als gevolg van de geconstateerde gebreken niet voldoet aan de overeenkomst zoals bedoeld in artikel 7:17 BW, zodat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] op grond van artikel 6:74 BW schadevergoeding dient te betalen. Gelet op de mededeling dat de electrische bedrading was vernieuwd door een erkend installateur, mocht ervan uit worden gegaan dat de geldende normen waren toegepast. Volgens de geldende regels dient bij het vernieuwe van electrische bedraging alles worden aangepast naar de dan geldende normen.
De geleden schade bestaat uit de gemaakte en nog te maken kosten voor herstel en reparatie, te vergoeden. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] begroot deze kosten op € 58.300,00, doch deze dienen nader bij staat opgemaakt te worden.
3.3. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] concludeert dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de vorderingen van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] zal afwijzen, met veroordeling van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] in de kosten.
3.4. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] voert, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, de volgende verweren aan.
De vermeende gebreken staan niet aan een normaal gebruik van de woning in de weg. Voor zover er al gebreken zijn, kan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] daarvoor niet op grond van artikel 7:17 BW aansprakelijk gehouden worden, nu [eisers in conventie, verweerders in reconventie] de woning heeft gekocht in de staat waarin zij zich bevindt, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken.
[eisers in conventie, verweerders in reconventie] heeft niet onderbouwd dat het dak lekkage vertoont. Bovendien heeft het in de dagen voor de levering hard geregend, maar zijn er geen sporen van lekkage aangetroffen. Na de brand in 2006 is een nieuwe dakconstructie aangebracht, waarvoor geen oude dan wel te zware dakpannen zijn gebruikt. Tevens is toen op basis van de onder 2.3 genoemde offerte door Ventimon de gehele elektrische installatie geïnspecteerd en nieuwe elektra aangelegd. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] is er derhalve vanuit gegaan (en mocht er ook vanuit gaan) dat de elektrische benadering in orde was. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] heeft zijn stelling in dit verband ook niet nader onderbouwd. Hij had bij de aankoop van de woning zelf kunnen vaststellen dat een deel van de electrische voorzieningen niet beschikken over aarding. Het is juist dat door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] is medegedeeld dat de bedrading in 2004 en 2007 is vernieuwd. Dat wil niet zeggen dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] ervan uit mocht gaan dat toen is gehandeld volgens de toen geldende normen.
[eisers in conventie, verweerders in reconventie] heeft voorts niet onderbouwd dat de vloer gedeeltelijk niet geïsoleerd is. Na de brand is de vloer wel degelijk geïsoleerd.
Dat de woning niet behandelde en zwammende vloerbalken zou bevatten is evenmin onderbouwd en wordt betwist bij gebrek aan wetenschap. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] heeft bovendien geen belang bij deze twee stellingen, aangezien hij de bestaande vloer heeft laten vervangen door een betonnen vloer, hetgeen hij hoe dan ook al van plan was.
Ook ten aanzien van de gasleidingen ontbreken concrete bewijzen. Zowel bij de aanleg van een nieuwe cv-ketel in 1995 als na de brand zijn deze leidingen geïnspecteerd. Er zijn toen geen bijzonderheden naar voren gekomen.
Ten slotte zijn de door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] gestelde kosten op geen enkele wijze gespecificeerd.
in reconventie
3.5. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [eisers in conventie, verweerders in reconventie] zal veroordelen om binnen twee weken nadat in deze zaak vonnis is gewezen mee te werken aan vrijgave van het depot van € 15.000,–, welk depot wordt gehouden bij notaris H.J. Jansen (Notarissen van Naam, Jansen, Kok en Van Rozen, Paslaan 16 te Apeldoorn), alsmede zal bepalen dat indien [eisers in conventie, verweerders in reconventie] weigerachtig blijft akkoord te geven aan vrijgave van het depot, dit vonnis in de plaats treedt van het akkoord van [eisers in conventie, verweerders in reconventie], in de zin van artikel 3:300 BW, en voorts [eisers in conventie, verweerders in reconventie] zal veroordelen tot betaling van het verschil tussen de wettelijke rente en de depotrente vanaf het moment dat de bouwvergunning onherroepelijk is geworden (9 juni 2008) tot het moment van de vrijgave van het depot aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie], met veroordeling van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] in de kosten van de procedure in reconventie.
4. De beoordeling
in conventie
4.1. Ten aanzien van de tussen partijen op 12 maart 2008 gesloten koopovereenkomst is gesteld noch gebleken dat partijen ten aanzien van de uitleg van de bepalingen uit de koopovereenkomst specifieke verklaringen jegens elkaar hebben geuit. Het komt bij de uitleg van de gesloten overeenkomst dan ook primair aan op de betekenis die particuliere partijen als deze procespartijen aan de bewoordingen van artikel 5.1 en 5.3 in het normale spraakgebruik toekennen. Het gekochte pand moet ingevolge art. 5.3 van de koopakte geschikt zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Zonder nadere feiten of omstandigheden, die [gedaagden in conventie, eisers in reconventie]. niet heeft gesteld, doet het bepaalde in artikel 5.1 daaraan niet af, omdat artikel 5.3 van de koopakte als een uitzondering op artikel 5.1 van de koopakte dient te worden beschouwd. Op grond van artikel 5.3 mag een particuliere koper redelijkerwijs begrijpen dat de verkoper er voor ‘instaat’ dat het verkochte geschikt is voor normaal gebruik. Voor zover er sprake blijkt te zijn van gebreken die aan dit normale gebruik in de weg staan, is aan de zijde van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] sprake van een tekortkoming waarop hij door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] kan worden aangesproken, ook in de situatie dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zelf van het bestaan van die gebreken niet op de hoogte was. Deze regel lijdt slechts uitzondering indien voorafgaand aan de verkoop mededeling is gedaan van de desbetreffende gebreken en/of indien [eisers in conventie, verweerders in reconventie] die gebreken vóór of uiterlijk bij de koop heeft ontdekt of daarvan op grond van de specifieke omstandigheden van het geval weet had behoren te hebben. Gesteld noch gebleken is dat van deze uitzonderingen sprake is.
4.2. De stellingen van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] ten aanzien van de riolering en de zwammende vloerbalken rechtvaardigen niet de conclusie dat hier sprake is van gebreken die aan het normale gebruik in vorenbedoelde zin in de weg staan.
Wat betreft de riolering ontbreekt iedere daartoe strekkende argumentatie.
Volgens de door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] ingeschakelde aannemer is de aard van de zwamvorming van dien aard dat de houten vloerbalken nog jaren meekunnen.
4.3. Een lekkend dak staat wel aan het normale gebruik van de woning in de weg. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben gemotiveerd betwist dat daarvan sprake is. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] zal worden toegelaten tot het bewijs dat dat wel het geval is. Daarbij zij op gemerkt dat het enkele feit dat er purschuim is gebruikt en dat er zo nu en dan wat water tussen de dakpannen doorsijpelt en op het dakbeschot terecht komt, waarna het afloopt in de goot, de conclusie nog niet rechtvaardigt dat de woning niet geschikt zou zijn voor normaal gebruik.
4.4. Indien de gasleiding en de electrische voorzieningen zodanig zijn aangelegd en ingericht dat, zoals [eisers in conventie, verweerders in reconventie] stelt, de normale veiligheid van de bewoners niet is gegarandeerd, is de woning in zoverre niet geschikt voor normaal gebruik als woonhuis. Aangezien [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] betwisten dat dit het geval is, zal [eisers in conventie, verweerders in reconventie] ook wat dit betreft tot bewijslevering worden toegelaten.
4.5. Ten aanzien van de electrische voorzieningen gaan de verplichtingen van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] echter verder dan het uitsluitend in staan van het geschikt zijn voor normaal gebruik.
Tussen partijen staat vast dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] heeft medegedeeld dat in 2004 en 2007 de electrische bedrading is vernieuwd. Van de juistheid van die mededeling mocht [eisers in conventie, verweerders in reconventie] uitgaan, hetgeen nog meer klemt nu [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] bij het sluiten van de koopovereenkomst ook heeft meegedeeld dat deze werkzaamheden in 2007 door een erkend installatiebedrijf zijn uitgevoerd. Behoudens andersluidende mededelingen mocht [eisers in conventie, verweerders in reconventie] ervan uit gaan dat die vernieuwing is uitgevoerd met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften. In zoverre behoefde [eisers in conventie, verweerders in reconventie] geen verborgen gebrek te verwachten en kan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zich niet beroepen op artikel 5.1 van de koopovereenkomst. Aangezien [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] de juistheid van de verwijten van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] betwist, zal Meliëzers ook worden toegelaten te bewijzen dat de electrische bedrading niet is vernieuwd volgens de in 2004 en 2007 geldende normen.
4.6. Bij het oproepen van getuigen moet er rekening mee worden gehouden dat het verhoor van een getuige doorgaans gemiddeld 60 minuten duurt. De namen en woonplaatsen van de getuigen en tijdstippen waartegen zij zijn opgeroepen, dienen ten minste een week voor het verhoor aan de wederpartij en aan de griffier van de rechtbank te worden opgegeven.
4.7. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
in reconventie
4.8. De vordering in reconventie behoeft geen bespreking, nu partijen ter comparitie het volgende hebben verklaard:
“[eisers in conventie, verweerders in reconventie] erkennen dat zij op 9 juni 2008 hadden moeten meewerken aan het vrijgeven van het depot van € 15.000,-. Deze week zullen zij aan de notaris berichten dat dit bedrag aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] kan worden overgemaakt. Zij erkennen tevens de verschuldigdheid van wettelijke rente met ingang van 9 juni 2008. Partijen spreken af dit bedrag op € 900,- vast te stellen. Bij eindvonnis kan dit bedrag worden meegenomen, hetzij in de vorm van een veroordeling tot betaling, hetzij door dit bedrag te verrekenen met een bedrag dat eventueel door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] verschuldigd blijkt te zijn. Een afzonderlijke beslissing ten aanzien van de proceskosten in reconventie kan achterwege blijven.”
4.9. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1. draagt [eisers in conventie, verweerders in reconventie] op te bewijzen dat
– de dakconstructie van het huis niet waterdicht is;
– de gasleiding en de electrische voorzieningen zodanig zijn aangelegd en ingericht dat de normale veiligheid van de bewoners niet is gegarandeerd;
– de electrische bedrading niet is vernieuwd volgens de in 2004 en 2007 geldende normen;
5.2. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 21 oktober 2009 voor uitlating door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] of hij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en / of door een ander bewijsmiddel,
5.3. bepaalt dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie], indien hij geen bewijs door getuigen wil leveren maar wel bewijsstukken wil overleggen, die stukken direct in het geding moet brengen,
5.4. bepaalt dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie], indien hij getuigen wil laten horen, de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden november 2009 tot en met januari 2010 direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,
5.5. bepaalt dat dit getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van mr. D. Vergunst in het gerechtsgebouw te Zutphen aan de Martinetsingel 2,
5.6. bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,
voorts in conventie en in reconventie
5.7. houdt iedere verdere beslissing aan,
(bron: www.rechtspraak.nl)
