Aansprakelijkheid makelaar

Is een makelaar aansprakelijk voor de schade indien hij niet de juiste meetinstructie van zijn aangesloten vereniging (NVM) heeft toegepast?

In de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 24 januari 2017 (ECLI: NL: GHAMS: 2017: 191), is beoordeeld door het gerechtshof of een makelaar die is aangesloten bij de NVM onzorgvuldig heeft gehandeld, indien de makelaar de meetinstructie van het vloeroppervlak volgens NEN 2580 niet heeft toegepast. Sinds 2010 heeft de NVM de meetinstructie tot vaststelling / bepalen gebruiksoppervlakte woningen verplicht aan haar leden voorgeschreven door middel van een intern verenigingsreglement. Deze meetinstructie (volgens NEN 2580) schrijft voor hoe makelaars woningen moeten opmeten. Makelaars zijn verplicht om in verkoopinformatie het netto woonoppervlakte te vermelden, tenzij anders is aangegeven.

Vaak achteraf, bij “wederverkoop van de woning” blijkt, te de verkopen woning een veel kleiner woonoppervlak te hebben dan destijds aan de verkoper was medegedeeld, dit daar vanaf 201 het woonoppervlak wordt bemeten via de NEN 2580.

In de kwestie die in onderhavige zaak aan het gerechtshof ter beoordeling is voorgelegd, gaat het om de relatie verkoper – makelaar.

Indien het gaat om de relatie verkoper – koper, zijn nagenoeg alle claims jegens verkoper over het feit dat minder m2 is verkocht / geleverd, nagenoeg altijd kansloos gelet op de standaard bepaling in koopovereenkomsten dat geen van de partijen enig recht kan ontlenen aan een verschil in oppervlak. Dit is overigens ook vastgelegd in de wet, dit in artikel 7:17 lid 6 BW.

In de uitspraak die hier wordt behandeld, gaat het dus om de relatie verkoper – makelaar en wordt de vraag ter beoordeling voorgelegd of de verkopend makelaar onzorgvuldig heeft gehandeld door de NVM opgelegde NEN 2580 meetinstructie niet in acht te nemen. Het gerechtshof heeft deze vraag bevestigend beantwoord. Een redelijk handelend en bekwaam NVM makelaar moet de meetinstructie immers verplicht toepassen. Het gerechtshof stelt voorop dat de meetinstructie is ingevoerd omdat derden erop moeten kunnen vertrouwen dat bij verkoop van een woning het juiste woonoppervlak wordt vermeld. Door een onjuiste woonoppervlak te vermelden, handelt de verkopend makelaar in strijd met hetgeen in het maatschappelijk verkeer betamelijk is. Zo oordeelt het gerechtshof. Verweren van de makelaar met een beroep op een tijdige klaagplicht van verkoper, alsook eigen schuld van de verkoper worden afgewezen door het hof.

Vervolgens komt de vraag aan de orde welke schade de verkoper nu heeft geleden. Het hof maakt hiervoor een vermogensvergelijking. Hoewel het hof het beroep op eigen schuld van de makelaar van de verkoper heeft afgewezen, overweegt het hof toch diverse eigen schuldpunten van de verkoper die een waarde drukkend effect hebben op de toe te kennen schadevergoeding aan verkoper. Zo stelt het hof dat de verkoper de woning destijds bij de aankoop heeft bezichtigd en verder niet over de verkoopprijs heeft onderhandeld. Verkoper heeft zich ook niet in kennis gesteld van de exacte woonoppervlak, terwijl in de brochure het woord ‘circa’ werd vermeld. Kortom, de verkoper (thans appellant) wenste de woning aan te schaffen en speelde het exacte netto woonoppervlakte bij de prijsbepaling voor appellant geen rol c.q. was niet van doorslaggevende betekenis. Uiteindelijk heeft het gerechtshof de schade geschat op een bedrag van € 10.000,00.

In deze uitspraak heeft het gerechtshof duidelijk geworsteld met het schade vraagstuk, maar keert het hof wel schadevergoeding toe. In veel lagere rechtspraak wordt vaak de aansprakelijkheid van de makelaar en/of taxateur bij het niet toepassen van de NEN 2580 norm wel toegewezen, maar vervolgens de schadevordering afgewezen, zulks om diverse uiteenlopende redenen, waaronder dat niet wordt vastgesteld dat de ‘benadeelde’ überhaupt schade zou hebben geleden door vermelding van het onjuiste woonoppervlak, maar ook dat de benadeelde het woonoppervlak zelf heeft kunnen waarnemen bij bezichtiging.

Mocht u omtrent het artikel "Aansprakelijkheid makelaar" vragen hebben dan wel behoefte hebben aan direct advies, kunt u altijd kosteloos contact opnemen met ons advocatenkantoor. Dit gaat snel en u krijgt direct een advocaat aan de telefoon. Wij zijn specialist op dit terrein.
Bel ons nu op 030 252 35 20 of vul het vragenformulier in.